前陣子跟一個(gè)老朋友吃飯，聊起房子，他滿臉愁樣兒。過去十年里，他唯一堅(jiān)持的理財(cái)?shù)缆肪褪琴I房和賣房，經(jīng)手的房子兩只手都數(shù)不完，他不是中介，是自己買。什么路子？一套房子買完過兩年就賣掉，從不長(zhǎng)持，純賺差價(jià)。前些年行情大好，這個(gè)路子順風(fēng)順?biāo)?，讓他賺了不少，但這兩年行情下滑，不賠錢都很難嘍。一杯酒下肚，他感慨地說，真懷念那個(gè)人人都能在樓市撿錢的時(shí)代，可惜再也沒有了。是的，如果在2019年之前，你隨便在一個(gè)城市買套房，80%的房子你閉眼買都能賺，至少不會(huì)賠。但現(xiàn)在，放眼望去，市場(chǎng)上的劣質(zhì)房產(chǎn)太多太多了，而且每個(gè)城市都有，這些房子買完不僅賺不了錢甚至還會(huì)賠錢。今天這篇文章，給大家梳理幾種深坑房產(chǎn)，再碰，就賠麻了！過去幾年，這兩個(gè)地方的海景房真是坑了不少人！曾經(jīng)都火的一塌糊涂，全國(guó)人去瘋搶、房?jī)r(jià)半年翻一倍，但如今都迅速落寞，房?jī)r(jià)、市場(chǎng)熱度一落千丈，一棟棟海景房根本沒人住、沒人接盤，成了鬼城！山東乳山海景房，又稱“海邊鶴崗”，如今這里的海景房已經(jīng)跌破1000元了！你看，某殼上，銀灘旅游度假區(qū)二手房均價(jià)2455元/㎡。在這里，房?jī)r(jià)跟鶴崗差不多，最便宜的房子，單價(jià)七百多，6萬塊錢就能買到一套78㎡的兩室兩廳！你再看，這里總價(jià)不到10萬元的房子，隨便買；單價(jià)1000+元/㎡的房子，也隨處可見。2016年、2017年，乳山海景房堪稱聞名全國(guó)，每逢周末，從外地拉來看房的大巴車一輛又一輛，每輛車上都會(huì)成交四五套，還有人一買就是七八套。有些項(xiàng)目，2015年就交房了的項(xiàng)目到現(xiàn)在還沒賣完，甚至還有些開盤10年了現(xiàn)在還在賣。為什么？乳山海景房為何墮落到這種地步？原因有很多。城市IP太弱，氣候環(huán)境一般，沒有知名度；完全沒有本地需求，全靠外地購(gòu)買支撐，太脆弱；過度開發(fā)，供應(yīng)嚴(yán)重過剩，沒配套，基礎(chǔ)設(shè)施不行，冬天沒暖氣，根本沒法養(yǎng)老度假；還有一個(gè)更關(guān)鍵的，銷售模式太老套、風(fēng)氣太差。這里基本不接自然到訪的散客，很多售樓部，你不跟團(tuán)是不接待的。主要就是從外地一車一車的拉，以廉價(jià)旅游團(tuán)名義，幾百塊錢包吃住包路費(fèi)，實(shí)際拉來看房，半蒙半哄半騙式賣房，甚至“跟團(tuán)游被強(qiáng)制購(gòu)房”，這里95%的房子都是這樣賣出去的。就是這樣的片區(qū)，仍然不斷有新房在開發(fā)、在賣，比如藍(lán)城·威海桃花源，均價(jià)約9800；金鼎璽悅，均價(jià)約9500，每個(gè)月還能賣幾套。換句狠話，它除了沿海，其余一無是處，乳山銀灘是，防城港也是。還有一種房子，城市環(huán)線外的飛地新區(qū)，都跌麻了！圈地（城市30公里外賊便宜的地）--拋概念--出規(guī)劃--聯(lián)合炒作--營(yíng)造氛圍感（挖湖、造公園）--熱度炒上去、地價(jià)炒上去--高價(jià)賣地、房?jī)r(jià)拉上去--房?jī)r(jià)地價(jià)登上新臺(tái)階。這一系列套路，簡(jiǎn)直被各個(gè)城市玩兒的賊溜賊溜。——鄭州外圍，洞林湖城市度假區(qū)、平原新區(qū)、綠博片區(qū)；有的包裝為城市旅游度假區(qū)、城市后花園，前期招商也拉來了不少大牌配套，但房子蓋著賣著，配套一個(gè)都沒落地，早跑了；有的包裝成產(chǎn)業(yè)園區(qū)，前期很多高大上的產(chǎn)業(yè)引入，簽意向、官媒宣傳一個(gè)不少，但兌現(xiàn)的時(shí)候卻一地雞毛。鄭州北的平原新區(qū)，一片荒地挖了一個(gè)鳳棲湖，圍著湖蓋了一圈房，然后十幾家一線房企都來搶地，巔峰期房?jī)r(jià)賣到一萬多。現(xiàn)在嘞？整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)冰封，根本賣不動(dòng)，有樓盤為了促銷降到4500+，依然賣不動(dòng)；鄭州西邊洞林湖旅游度假區(qū)，一樣的路子，圍著洞林湖建別墅、建洋房、建高層，有錢人都瘋狂去買，巔峰期賣到9000+。現(xiàn)在嘞？新房還沒賣完就熬走了開發(fā)商，二手房直接降到了4000+。貴安新區(qū)是我國(guó)第八個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，規(guī)劃面積 1795 平方公里，規(guī)劃人口為 200 萬，2015年常住人口只有79 萬人。這個(gè)片區(qū)一甩出來，就定位為旅游地產(chǎn)、高端住宅方向。2016年，碧桂園作為第一個(gè)進(jìn)場(chǎng)的全國(guó)品牌房企，硬生生把這里的房?jī)r(jià)從2千多，拉到6千多。那一年，碧桂園貴安1號(hào)開盤，1000 余套房源，3 小時(shí)就全部售罄了。后來，這里的項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)，片區(qū)最熱、房子賣得最貴的時(shí)候，房?jī)r(jià)漲到了9000+。但現(xiàn)在嘞，除了房子，其它仍然一片荒蕪。你看，這是今年3月整個(gè)貴安新區(qū)的樓盤成交明細(xì)，3千多的項(xiàng)目好幾個(gè)。最近幾年，全國(guó)仍有很多城市都在大搞飛地新區(qū)，基本都是熟悉的配方、熟悉的路子。但，坦白的說，90%的飛地新區(qū)，即便短期風(fēng)生水起，也難有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值！人會(huì)年老色衰，房子太老了也會(huì)萬人嫌。從一線二線，到三四五線城市，任何一個(gè)城市都有大量老破小的房子。一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)是，所有的老破小，都在加速貶值。無論從居住角度看，還是從保值增值方面看，老破小的硬傷和局限性都實(shí)在太多了。——戶型差、采光通風(fēng)差、設(shè)施老舊不堪、停車位很少，沒有電梯、物業(yè)非常落后。更關(guān)鍵的是，很多房齡在20年以上的老破小，連銀行貸款都拿不到，交易只能全款。這就意味著，老破小的房子已經(jīng)徹底失去了金融屬性！從2021年住建部發(fā)布《關(guān)于城市更新實(shí)施中防止大拆大建的通知》，明確提出要防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，嚴(yán)格控制大拆大建。最最關(guān)鍵的是，老破小賭拆遷，沒有未來！偽度假養(yǎng)老房、城市飛地新區(qū)、沒有學(xué)區(qū)的老破小……以上三種房子，無論在任何城市，都沒有太大價(jià)值，統(tǒng)統(tǒng)都是要快速貶值的劣質(zhì)房產(chǎn)！下面幾種城市和項(xiàng)目，如果大家遇到了，都請(qǐng)自覺遠(yuǎn)離：1、所有自驅(qū)力不行的城市，都沒價(jià)值，熱也是虛熱！2、所有純靠控地拉動(dòng)的城市，都沒價(jià)值，早晚控不??！3、所有嚴(yán)重依賴外部購(gòu)買力的市場(chǎng)，都極其脆弱，沒長(zhǎng)久價(jià)值！還有些敏感內(nèi)容和勁爆資料，實(shí)在不宜公開聊，相信大家都懂。但有些話不得不說，有些事情不得不提醒，于是我整理了一些私藏資料包，有興趣的，添加微信，免費(fèi)發(fā)給大家！1、全國(guó)50+家風(fēng)險(xiǎn)房企名錄：包括：27家風(fēng)險(xiǎn)+15家票據(jù)逾期+14家停牌房企；走過路過，遇到了一定繞著過；這里面很多房企的項(xiàng)目，很可能買著買著它就爛了，搞不好一身麻煩！2、全國(guó)38個(gè)風(fēng)險(xiǎn)城市名錄；一類有17個(gè)城市，建議大家先別著急買，因?yàn)檫€會(huì)跌！另一類有21個(gè)城市，風(fēng)險(xiǎn)非常大，非常大，短期內(nèi)都不建議碰！
以上答案，我都放在了資料包里，添加微信，回復(fù)：茅十八獨(dú)家 即可免費(fèi)領(lǐng)取！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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