第一篇稿件叫做《請(qǐng)注意！北風(fēng)來了，大連房?jī)r(jià)已經(jīng)開啟加速度上漲模式！》第二篇稿件叫做《我為什么從大連50多個(gè)房地產(chǎn)版塊中只挑了一個(gè)半版塊推薦？》現(xiàn)在這兩篇文章在米宅的平臺(tái)上已經(jīng)找不到了，感興趣讀者可以自行百度一下，還是能夠找到全文的。應(yīng)該說兩篇稿件，還是對(duì)于本地市場(chǎng)產(chǎn)生了一點(diǎn)小小的影響。2017年，對(duì)于大連房地產(chǎn)的板塊，我有兩個(gè)基本判斷。第一、中心城區(qū)（中山、西崗、沙河口）普遍無庫(kù)存，應(yīng)該關(guān)注的是中心城區(qū)邊緣的主城區(qū)（甘井子、高新、經(jīng)開）；旅順、金州可以暫時(shí)放棄，本地企業(yè)可以放棄。第二、對(duì)于整個(gè)大連市場(chǎng)投資潛力：甘北＞甘西＞高新區(qū)·泛星?！ど澈涌?＞ 西山＞旅順＞東港＞經(jīng)開，推薦的版塊一個(gè)是甘北，推薦的半個(gè)版塊是甘西。七年后，我們回顧這兩個(gè)判斷，很顯然有對(duì)有錯(cuò)。比較正確的是對(duì)于甘北的判斷，的確這幾年，沿著東北路和二號(hào)線的華南板塊，體育新城漲幅都不低。以米宅在2017年搞得那次團(tuán)購(gòu)為例，當(dāng)年九千多團(tuán)的遠(yuǎn)洋榮域項(xiàng)目，現(xiàn)在同樣的房源可以賣到20000到21000。體育新城更夸張從原來的6000到了現(xiàn)在的16000上下。
、明顯低估的就是高新區(qū)，當(dāng)年我去高新區(qū)，趕上的是龍湖星海彼岸項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)我清楚地記得它的價(jià)格是16000，而現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該在26000到30000。現(xiàn)在正在該區(qū)域銷售的華潤(rùn)兩個(gè)項(xiàng)目也能達(dá)到32000到35000。必須承認(rèn)，當(dāng)時(shí)我是沒有預(yù)見到他的潛力，所以實(shí)際上高新區(qū)應(yīng)該排在和甘北相同的座次，要放在甘西之前。另一個(gè)需要特殊說明的就是東港，東港當(dāng)年我是不看好的，當(dāng)年的理由是這樣——首先版塊庫(kù)存極大，如果是論建成面積，該版塊可以消化4年以上，如果論已經(jīng)完成的土地供應(yīng)面積，該版塊需要消化10年以上，就憑這一點(diǎn)任何想在該版塊有投資想法的人都應(yīng)該慎重。
——其次是版塊產(chǎn)業(yè)定位是金融，是整個(gè)“東北亞的金融中心”，但是整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)都在下滑，金融不振，中心地位自然受到?jīng)_擊更大。
——另外該版塊還有填海造地對(duì)居住的影響問題。種種問題都說明，該版塊現(xiàn)在已經(jīng)錯(cuò)過了發(fā)展的最佳時(shí)期，已經(jīng)陷入了高房?jī)r(jià)，高租金，極低出租率的死循環(huán)之中。
1、新房住宅的庫(kù)存確實(shí)已經(jīng)剩余不多，只有一個(gè)招商的項(xiàng)目，然而問題在于商業(yè)用地形成的公寓項(xiàng)目，以及二手房庫(kù)存巨大。2、有大量二手房住宅出貨，造成大家都壓價(jià)的問題。3、板塊建設(shè)速度不慢，但始終處于一種人氣不足的問題，而且約靠東越冷清，在地鐵東海站和海之韻站幾乎沒啥人上下車。圖：2023年的東港城區(qū)，主干道上缺乏人氣。我舉個(gè)例子，我當(dāng)時(shí)從一二九街?jǐn)r了一輛出租車說去保利天禧項(xiàng)目，那個(gè)司機(jī)一聽目的地，很有點(diǎn)不情愿的說——哎，又得空車出來了。實(shí)際上，如果你把大連的主城區(qū)，除了中山、西崗、沙河口傳統(tǒng)核心排除之外，實(shí)際就剩下幾個(gè)區(qū)域。向北走的是剛需路線，華南是剛需1.0，體育新城是剛需2.0，現(xiàn)在大連灣變成了剛需3.0，他們的客戶是面對(duì)全大連的，雖然購(gòu)買力不強(qiáng)，但是數(shù)量巨大。和向北居住功能不同，東港和高新區(qū)則帶有強(qiáng)烈的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)。東港想走的是金融路線，我記得很早之前大連市對(duì)他的定位就是東北金融中心的定位。上圖是我在大連城市規(guī)劃館中照片，很顯然東港第一功能就是商務(wù)金融。東港這樣定位也不是沒有道理，大連在整個(gè)東北金融是最強(qiáng)的，而且中山區(qū)中山路上也有極多的以金融為主業(yè)的寫字樓和各類機(jī)構(gòu)。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，政府很顯然是想把這些老城的金融機(jī)構(gòu)遷移到東港，形成大連新金融商圈，同時(shí)形成高端商務(wù)，高端住宅，再配合無敵海景，形成一個(gè)大連的豪宅圈。然而，想法很好，但是落地卻出現(xiàn)了問題。規(guī)劃做了，新區(qū)劃了，土地拍了，配套有了，地鐵通了，甚至開發(fā)商住宅都賣了，然而有一個(gè)環(huán)節(jié)卻出現(xiàn)了問題，就是老城的金融機(jī)構(gòu)遷不過來。這就造成了所有問題都落地了，但板塊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不行，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有正常的人流，剩下的就變成純自住。然而和甘北自住不一樣的就是，當(dāng)初規(guī)劃的多是看海豪宅，面積偏大，這就注定了和廣大剛需客戶無緣，于是就形成東港人氣冷清。同時(shí)，開發(fā)商一看寫字樓也沒有公司租賃，只能把商業(yè)地塊改造成公寓項(xiàng)目銷售，到處都是公寓項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃被更加的打亂，這就是東港現(xiàn)在問題。反觀高新區(qū)，這幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幾乎拉平了主城，其主因?qū)嶋H也恰恰是產(chǎn)業(yè)和人口。大連人都知道，高新區(qū)發(fā)展的起點(diǎn)在于三個(gè)大學(xué)——大連理工，大連海事，東北財(cái)大，每年從這三所大學(xué)畢業(yè)的年輕人就達(dá)到5萬人，現(xiàn)在其中這里面很大比例都留在了大連高新區(qū)。為什么？因?yàn)楦咝聟^(qū)的產(chǎn)業(yè)依托軟件專業(yè)已經(jīng)充分的發(fā)展起來，以東軟為代表的軟件行業(yè)，這些年獲得了日本和韓國(guó)的大量訂單，產(chǎn)值很大。更重要的是軟件行業(yè)的高利潤(rùn)，讓高新區(qū)的年輕人有了較高的收入，可以支撐起來這里的較多的樓市供應(yīng)和較高房?jī)r(jià)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然高新區(qū)核心區(qū)的房?jī)r(jià)不是大連最高的，但是它的租金價(jià)格卻是最高的，也是上面產(chǎn)業(yè)興旺，造成人員就業(yè)充分，從而拉動(dòng)居住消費(fèi)的另一個(gè)側(cè)面。當(dāng)然，隨著房?jī)r(jià)的上漲，年輕人也越來越買不起高新區(qū)的住宅，不夠高新區(qū)由于特殊的地理狀況，在較遠(yuǎn)的位置也龍王塘和旅順南路附近也形成了15000左右的低價(jià)住宅，讓年輕人能夠上車就業(yè)，從而留在了該區(qū)域內(nèi)。今天給大家講了兩個(gè)例子，目的還是分享了我的一個(gè)觀點(diǎn)。對(duì)于中國(guó)城市，尤其是非權(quán)力型城市，高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)對(duì)于樓市板塊影響是巨大的，甚至是決定性的。東港和高新區(qū)說實(shí)話都不錯(cuò)，城市界面干凈，政府規(guī)劃到位，配套落地較好，然而為什么一個(gè)變成了空區(qū)，一個(gè)變成了旺區(qū)，其關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是產(chǎn)業(yè)的真正落地。另外，重慶照母山、成都的高新區(qū)，合肥的蜀西湖，杭州的未來科技城，武漢的光谷，當(dāng)年都是屬于主城之外的較遠(yuǎn)板塊，然而他們能冒頭，無疑產(chǎn)業(yè)是決定性因素。招商能力帶來企業(yè)，營(yíng)商環(huán)境帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，就業(yè)帶動(dòng)收入，收入帶動(dòng)樓市，才是未來中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以持續(xù)的正循環(huán)。說的再多，中國(guó)樓市未來核心還是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，城市樓市的核心在于城市的經(jīng)濟(jì)。今天給大家?guī)矶葙Y料，能夠幫助大家清晰的認(rèn)識(shí)中國(guó)產(chǎn)業(yè)和城市的關(guān)系。
第一份：《2011到2021中國(guó)內(nèi)地3222個(gè)城市GDP排名和變化》從這份文件中，你就能明確判斷中國(guó)眾多城市，哪些在快速崛起，哪些在一直衰落。
第二份：《中國(guó)2012-2022年中國(guó)內(nèi)地298個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅排名》
兩份材料對(duì)照來看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)在長(zhǎng)期來看，絕大部分城市都是遵循著房?jī)r(jià)跟著產(chǎn)業(yè)走的道理，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是城市財(cái)富的映射。還是那句話，從長(zhǎng)周期看，人會(huì)騙人，但數(shù)據(jù)不會(huì)，開發(fā)商會(huì)騙人，但是房?jī)r(jià)不會(huì)。如果，需要這兩份資料，加下面米宅工作人員微信，我們免費(fèi)傳給你。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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