注意，主城就是老城，這個(gè)沒(méi)什么糾結(jié)的。問(wèn)題出在了新區(qū)，我這里指的新區(qū)是半成熟的新區(qū)，完全具備了自住或者馬上具備自住條件的新區(qū)，而不是剛剛規(guī)劃的、幾乎沒(méi)有落地的新區(qū)。之前來(lái)武漢調(diào)研多次，對(duì)武漢市場(chǎng)比較熟悉，但是依舊看到了完全不一樣的武漢市場(chǎng)，有兩個(gè)板塊的對(duì)比非常明顯。2、華科南側(cè)的泛悅城、琨御府，24000。3、都是國(guó)央企開(kāi)發(fā)，安全第一。
4、都是武漢市場(chǎng)最熱門(mén)的板塊。前者是武漢甚至全國(guó)最知名的新區(qū)板塊，有產(chǎn)業(yè)，有環(huán)境，有IP，有扎實(shí)的配套，甚至還有全國(guó)各地大量的炒房客蜂擁到訪，幾乎是武漢市場(chǎng)最有價(jià)值的板塊，沒(méi)有之一，這也讓光谷核心成為武漢市場(chǎng)的超級(jí)大IP。后者則是武漢市場(chǎng)非常成熟的板塊，除了漢口濱江、沙湖、中北路、丁字橋、中山公園等富人區(qū)之外，魯巷、華科、關(guān)山大道、K11為核心的老光谷板塊，也是武漢市場(chǎng)炙手可熱的次優(yōu)板塊。琨御府，二手房2萬(wàn)9-3萬(wàn)3。南山府，二手房2萬(wàn)2-2萬(wàn)5。如果單純按照漲幅，反而是泛悅城、琨御府的漲幅比較高。短期內(nèi)，光谷東的漲幅非常高，2021年5月南山府備案價(jià)暴漲至2萬(wàn)4-2萬(wàn)5，絲毫沒(méi)有折扣。但長(zhǎng)期來(lái)看，2018年光谷東1萬(wàn)6，光谷核心2萬(wàn)2，看似兩者漲幅相差不大，甚至光谷東漲幅略高，但是光谷核心的流動(dòng)性、變現(xiàn)速度反而更快。5年短期投資，光谷東波動(dòng)性大，但長(zhǎng)期投資性?xún)r(jià)比最高；5年短期投資，老光谷漲幅又穩(wěn)又高，但長(zhǎng)期投資性?xún)r(jià)比不高；適當(dāng)回歸主城，享受主城配套，享受主城價(jià)值。1、不是光谷東的問(wèn)題，光谷東基本面非常好。作為半成熟新區(qū)，光谷產(chǎn)業(yè)很好，武昌-東湖東拓的思路沒(méi)問(wèn)題，基建地鐵拉動(dòng)沒(méi)問(wèn)題，大量的年輕人涌入光谷沒(méi)問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)力也沒(méi)問(wèn)題。2、這是大環(huán)境的問(wèn)題，連坐了光谷市場(chǎng)。20年前后武漢市場(chǎng)非常熱，光谷東也非常熱，21年上半年達(dá)到最熱，南山府開(kāi)一次清一次，領(lǐng)峰、元廬就是這個(gè)時(shí)期的地王，全國(guó)炒房客蜂擁而至。但是，2021年下半年開(kāi)始，以及2022年，一系列外部因素的干擾之下，市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下。頂級(jí)學(xué)區(qū)大降價(jià)，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)大降價(jià)，前面表達(dá)過(guò)，主城分兩種，一種是絕對(duì)主城，一種是主城的成熟新區(qū)，兩個(gè)都是非常適合。后者更好，也就是主城的成熟新區(qū)。光谷神盤(pán)朗詩(shī)里程普降4000+元/平。朗詩(shī)里程，光谷二手房中的神盤(pán)，戶(hù)型小、單價(jià)低、位置好、品質(zhì)差，2016年單價(jià)1萬(wàn)，2020年單價(jià)1萬(wàn)8，2021年單價(jià)2萬(wàn)4，如今二手房單價(jià)僅僅1萬(wàn)9，幾乎恢復(fù)到2019年前后。不僅光谷五路核心，包括但不限于曾經(jīng)2萬(wàn)3的中糧光谷祥云、曾經(jīng)2萬(wàn)6的中建光谷之星、曾經(jīng)2萬(wàn)6的綠地國(guó)際理想城，曾經(jīng)2萬(wàn)5的光谷188國(guó)際社區(qū)，在大漲之后基本上普降了3000左右。光谷東，短期漲幅最高，但房?jī)r(jià)波動(dòng)性最大。
我找了幾個(gè)最成熟新區(qū)的板塊，大家可以對(duì)比一下。
沈陽(yáng)：最成熟的老城，中山公園，東五里河，西五里河，保工路，南湖，長(zhǎng)白島，半成熟新區(qū)的奧體、東湖、北陵公園、三臺(tái)子、新市府。前者是富人區(qū)，最好的學(xué)校、商務(wù)、商業(yè)、地標(biāo)，但房?jī)r(jià)也非常貴，2萬(wàn)5以上，后者則是半成熟的新區(qū)，各方面都是不是最頂級(jí)的，但也不差，整體都在75-80分以上，房?jī)r(jià)不貴，性?xún)r(jià)比很高，集中在1萬(wàn)5-2萬(wàn)之間。南京：最成熟的老城，奧體、鼓樓老城、秦淮老城、老玄武、鐘山，半成熟的新區(qū)，新玄武、河西中、河西南、大校場(chǎng)、軟件谷、兩湖、濱江，前者是富人區(qū)，最好的學(xué)校、商務(wù)、商業(yè)、地標(biāo)，但房?jī)r(jià)也非常貴，5萬(wàn)以上，后者則是半成熟的新區(qū)，各方面都是不是最頂級(jí)的，但也不差，整體都在75-80分以上，房?jī)r(jià)不貴，性?xún)r(jià)比很高，集中在3萬(wàn)5-5萬(wàn)5之間。蘇州：最成熟的老城，閶門(mén)、環(huán)城內(nèi)、湖東、湖西、獅山，半成熟的新區(qū)，新奧體、斜塘、平江新城、高鐵新城、獨(dú)墅湖，前者是富人區(qū)，最好的學(xué)校、商務(wù)、商業(yè)、地標(biāo)，但房?jī)r(jià)也非常貴，5萬(wàn)以上，后者則是半成熟的新區(qū)，各方面都是不是最頂級(jí)的，但也不差，整體都在75-80分以上，房?jī)r(jià)不貴，性?xún)r(jià)比很高，集中在3萬(wàn)-4萬(wàn)5之間。西安：最成熟的老城，曲江一期、高新一期、大明宮、會(huì)展，半成熟的新區(qū)，曲江二期、雁鳴湖、大明宮、市府、軟件新城、CID、奧體，前者是富人區(qū)，最好的學(xué)校、商務(wù)、商業(yè)、地標(biāo)，但房?jī)r(jià)也非常貴，2萬(wàn)5以上，后者則是半成熟的新區(qū)，各方面都是不是最頂級(jí)的，但也不差，整體都在75-80分以上，房?jī)r(jià)不貴，性?xún)r(jià)比很高，集中在1萬(wàn)5-2萬(wàn)之間。成都：最成熟的老城，攀成鋼、萬(wàn)年場(chǎng)、金融城、大源，半成熟的新區(qū)，大面、天東、天西、怡心湖，前者是富人區(qū)，最好的學(xué)校、商務(wù)、商業(yè)、地標(biāo)，但房?jī)r(jià)也非常貴，3萬(wàn)-5萬(wàn)，后者則是半成熟的新區(qū)，各方面都是不是最頂級(jí)的，但也不差，整體都在75-80分以上，房?jī)r(jià)不貴，性?xún)r(jià)比很高，集中在2萬(wàn)-3萬(wàn)5之間。類(lèi)似的城市非常多，你想知道哪個(gè)？可以在評(píng)論區(qū)告訴我，我來(lái)互動(dòng)。為什么一直強(qiáng)調(diào)回歸主城？?jī)蓚€(gè)字：不是廈門(mén)鷺島外的馬鑾灣新區(qū)、杏林、環(huán)東海域不行，所有的一切進(jìn)入到一種惡性循環(huán)的發(fā)展中。或者說(shuō)資本市場(chǎng)越來(lái)越保守。打個(gè)比方，以前大家投資買(mǎi)房買(mǎi)哪？肯定買(mǎi)新區(qū)啊，自住投資各占一半，都知道新區(qū)一定會(huì)成熟起來(lái)，房?jī)r(jià)也是漲幅最高的，畢竟價(jià)格低。以武漢為例子，2017年傅家坡客運(yùn)站、丁字橋附近就能賣(mài)到3萬(wàn)上下，價(jià)格挺貴的，光谷才賣(mài)多少錢(qián)？1萬(wàn)5-2萬(wàn)之間，幾乎一半的價(jià)格。于是，總共100個(gè)購(gòu)房者，20個(gè)買(mǎi)老城，剩下80個(gè)買(mǎi)新區(qū)。而且買(mǎi)新區(qū)的人肯定賺錢(qián)了，這一條正向循環(huán)的道路。還是100個(gè)購(gòu)房者，現(xiàn)在50個(gè)買(mǎi)到老城，即使分散到丁字橋、傅家坡、民族大道、關(guān)山大道、華科附近，但是總體都是成熟老城，剩下僅有50個(gè)分散到光谷，畢竟光谷新區(qū)再牛逼，沒(méi)有K11啊，沒(méi)有同濟(jì)醫(yī)院啊，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)啊，如果僅僅有就業(yè)和產(chǎn)業(yè)，是無(wú)法支撐普通人的自住生活的，這才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。新區(qū)的發(fā)展越來(lái)越受限制，投資的資金越來(lái)越少，甚至炒房客的名額也越來(lái)越進(jìn)賬，收到的漲幅卻達(dá)不到預(yù)期，于是困境出現(xiàn)了，成本很高，泡沫很大，長(zhǎng)期看收益卻沒(méi)有那么高，于是大家都退而求其次，選擇雖保守、但穩(wěn)贏的老城。投資就像馬拉松，就安全角度而言，短途肯定新區(qū)贏，長(zhǎng)期肯定老城贏，畢竟越往后越比拼耐力，比拼底子，老城除了產(chǎn)業(yè)一般，其余配套、地鐵、底蘊(yùn)、學(xué)區(qū)、商業(yè)，幾乎都是碾壓級(jí)別的。1、光谷很牛逼，但是短期泡沫巨大，判斷錯(cuò)了，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間錯(cuò)了，極容易高位站崗。2、短期看老城漲幅一般，但長(zhǎng)期來(lái)看，老城最大的優(yōu)勢(shì)就是：穩(wěn)如老狗，漲幅少，但是同樣跌的也少，于是整體漲幅就非常不錯(cuò)。3、長(zhǎng)期來(lái)看，類(lèi)似光谷的新區(qū)都是最適合投資的，漲幅也幾乎是最高的，畢竟房?jī)r(jià)足夠低，只要風(fēng)口來(lái)了漲幅快速拉起。4、但是如果論資產(chǎn)的保值和安全性，還是主城會(huì)好很多，主城有K11，主城有大學(xué)城，主城有人文底蘊(yùn)，主城有同濟(jì)醫(yī)院，主城有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。
即使是最牛逼的深圳、上海、杭州，80%的板塊也是有風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)?/span>風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在！房企、城市、樓盤(pán)。
你以為深圳全部都是好板塊，你以為杭州打新全部都是好的，你以為合肥所有板塊都能無(wú)腦進(jìn)？
NO，NO，NO！
內(nèi)容敏感不能直說(shuō)，全都在“百夫長(zhǎng)”資料包，文末添加微信，免費(fèi)領(lǐng)?。?/span>
2、全國(guó)危險(xiǎn)城市+危險(xiǎn)房企+推薦房企+爛尾城市。4、這本書(shū)最近比較敏感：置身事內(nèi)-中國(guó)政府與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 (蘭小歡)。掃碼添加微信，回復(fù)：你懂得。統(tǒng)統(tǒng)發(fā)給大家。
米宅2號(hào)基地：“米宅智庫(kù)”，點(diǎn)擊下方，即可關(guān)注！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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