3月全國熱門城市，毫無疑問是珠海。
若干福利送給大家：
① 《珠海游玩打卡景點》
② 《珠海市場最新調研報告》
③ 《珠海買房10大建議》
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正文開始：
2023年啟動了一個研究課題【全國各大熱門城市外地購房者比例】。
1、外地購房者多少表明了這個城市的吸引力；
2、外地購房者對房價行情有重大的推動作用；
網(wǎng)上有一份典型數(shù)據(jù)：
深圳，外地購房人數(shù)占比77.5%
別的城市還沒有詳細驗證，當我來到珠海的時候發(fā)現(xiàn)問題很大。
3月末我從廣州轉戰(zhàn)到珠海，整個調研跨度3月末4月初，有幾件事情很吃驚。
1、同樣的租車公司、同樣的車型，珠海的費用是廣州南站的3倍；
2、旅游大軍把我看傻了，酒店房間爆滿，酒店上下樓跟寫字樓高峰期一樣；
3、感覺全廣東的小朋友都來珠海長隆了，旅游IP非常驚人；
4、周末兩天一夜游，整個南方特別是長三角來珠海的非常多；
5、港牌、澳牌來珠海的相比之前大幅度增加；
6、珠海在3月已經(jīng)迎來了第一波旅游高峰；
△珠海海岸線
當然作為全國具有超級IP的濱海旅游度假城市之一，以上也算正常，最有意思的是房地產(chǎn)從業(yè)人員的情況。
調研的30+樓盤，凡是和銷售顧問深聊的，銷售顧問全部都是外地人。你沒看錯，100%！
這種概率太恐怖了！
這中間有河北的、河南的、湖南的、東北的、山東的、新疆的等等等等，其生活軌跡大同小異，都是因為工作、游玩、家人、朋友等各種原因來到珠海，最后淪陷，然后長期定居珠海。
△港珠澳大橋
另外在市場調研當中，我們經(jīng)常需要面對的問題[哥，你從哪里來？]、[哥，怎么了解到我們項目]等等。很多城市、很多板塊，你說是外地的，銷售顧問就會有一種[見鬼了]的表情。
城市調研全國最友好的城市就是珠海，沒有之一。
因為這個城市到處都是外地購房者，高峰期熱門項目80%以上都是外地購房者，很多熱門板塊熱門項目，外地購房者占比40%很正常。
即便是偏遠到看不懂的斗門乾務鎮(zhèn)、富山新城，都有東北看房團，其他樓盤動不動掛出[歡迎香港看房團]、[歡迎澳門看房團]的條幅也不足為奇。
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1979年珠海建市36.1萬人，1980年成為經(jīng)濟特區(qū)37.1萬人。
深圳、珠海兩個城市走出了不同的路線，注重搞錢的深圳，以“錢”服人，專心搞錢，城市發(fā)展前期注重旅游業(yè)的珠海，以“德”服人，愜意生活。
△圖片來源于貝殼研究院
這兩個城市才是標準意義上外地購房者占比最多的城市。
時過境遷，城市發(fā)展的過往歷史、制造業(yè)、外貿還是旅游業(yè)等等再去評判的意義已經(jīng)不大，有得必有失，有失必有得，城市的定位也導致深圳、珠海沒有可比性。
△珠海大劇院
但是！正是因為過去某一時期珠海對工業(yè)、制造業(yè)的排斥，成就了當下珠海中央財政支持的養(yǎng)老服務改革試點地區(qū)、[國家園林城市]、[中國最具幸福感城市]、[中國優(yōu)秀旅游城市]、[國家森林城市]、[中國最宜居城市]等等美譽。
所以即便在大灣區(qū)的宏大敘事背景下，珠海的底層邏輯本就應該是生活為主、產(chǎn)業(yè)為輔。
如果只想赤裸裸的搞錢，大灣區(qū)深圳、廣州都可以去，但既想享受生活，又有還不錯的工作，整個大灣區(qū)只有珠海，甚至整個南方都只有珠海。
這也是為什么珠海當下人口結構中85%都是外來人口，這也是為什么珠海購房外地購房者綜合占比高達35%！
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[安土重遷]是中國傳統(tǒng)文化，為了搞錢背井離鄉(xiāng)是情形所迫，像珠海一樣因為生活而淪陷，全國這樣的城市屈指可數(shù)。
海濱城市是大多數(shù)人對珠海的初印象，但全國濱海城市非常多，三亞、青島、秦皇島、日照、廈門、北海、大連、?？?、寧波、煙臺、威海、連云港、舟山、汕頭、湛江等等。
△珠海十景之漁女
珠海的美妙在于并不單純一個海濱或者度假城市，更是一個生活型城市。
珠海南亞熱帶季風氣候，年平均氣溫22.4攝氏度，年平均降水量2090毫米，對應的冬季也是二十多度的氣溫非常友好，而夏季雖然溫度升高，但是雨水和海風，不悶熱，還算清爽。關鍵是空氣非常非常好，對于呼吸、鼻炎問題的朋友真的無比友好。
[包容]是珠海的第二個關鍵詞，因為人口結構當中85%都是天南海北的外地人，所以城市很包容，不會感覺到被排斥。反應到飲食上，天南海北都有，即便有著濃厚區(qū)域底色的粵菜，占比也不算太高。物價也是正常二線城市的物價，除了旅游旺季、酒店、租車的費用高一些，其他的都可以接受。
[生活節(jié)奏]是珠海的第三個關鍵詞，很多年前我在一個關于經(jīng)濟特區(qū)的專業(yè)論文當中看到過珠海的一些分析，其中[本地百姓過于舒適安穩(wěn)]的評價讓我瞠目結舌，印象極其深刻。
這一點真的只有大家來了珠海才能感受到。
[山海島公園]是珠海的第四個關鍵詞。
△圖片來源于星球研究所
地理結構上，珠江一共有八個入?？?，被稱為珠江八門，其中有四門都在珠海，整個珠海被龐大的入?？谒盍眩Ｅc共。
而其內灣的地理位置，又讓珠海擁有超長的海岸線，香洲城區(qū)一路向北，情侶路串聯(lián)了大部分的景點，海浪、沙灘、島嶼、依山臨海，盡是旖旎。整條情侶路全長延綿55公里，是世界上最長的海濱觀光旅游路。
△愛情郵局
港珠澳大橋、九洲港、城市會客廳（海濱泳場）、愛情郵局、珠海漁女、城市陽臺（香爐灣沙灘）、日月貝（珠海歌劇院）、海天公園、海天驛站、美麗灣沙灘、唐家灣沙灘（中山大學）……盡可打卡
珠海十大名山包括觀音山、鳳凰山森林公園、腦背山、尖峰山森林公園、石花山公園、板障山、黃楊山、三灶攔浪山、石景山、將軍山，所以珠海才能成為[山海之城]。其中珠海的山海步道目前已經(jīng)成為新的熱門景點。
△伶仃島海灘
島嶼方面珠海擁有面積較大海島146個，礁石和沙洲數(shù)千，出名的有橫琴島、廟灣島、野貍島、九洲島、外伶仃島、東澳島、荷包島、三灶島、淇澳島、大萬山島、擔桿島，所以又被稱為“百島之城”。
△野貍島
最可怕的是珠海的資源稟賦已經(jīng)如此之好，還在瘋狂的建設公園，森林公園、濕地公園比比皆是，這么小的城市公園數(shù)量超過800個。香山公園、香山湖公園、圓明新園、石景山公園、珠海海濱公園、珠海白蓮洞公園、板樟山森林公園、尖峰山森林公園等等非常出名。
我查了下數(shù)據(jù)，珠海森林覆蓋率已達36.42%，城區(qū)綠化覆蓋率達58.11%，人均公園綠地面積高達19.5平方米，非常驚人。
原諒筆者不是一個旅游博主，筆下語言無法將珠海的美與愜意，形容到千分之一。但個人去過如此多的旅游城市，還真未有一直想住下去不走的城市，珠海是唯一。
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最后延展到珠海買房的問題，這個問題又極其簡單。
1、珠海很小很??；
2、珠海的精髓在香洲區(qū)、95%以上的景點在香洲、生活的氛圍也在香洲；
但香洲也很小只有555.29平方公里，過去的50年絕大部分時間珠海就是在這555.29平方公里倒騰旅游業(yè)。
而目前整個香洲的城鎮(zhèn)化率高達99.92%！你沒看錯就是99.92%！
所以只說香洲新房其實很少，成規(guī)模的板塊就是北邊的唐家灣高新區(qū)，南邊的橫琴十字門，以及老城的城市更新項目僅此而已。
最后——
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② 如果你去過珠海，對這個城市樓市感興趣，這里有一份《珠海市場最新調研報告》，希望能夠幫助你，節(jié)約時間；
③ 如果你想在珠海買房，定居或者旅居、養(yǎng)老、過冬等等，這里有一份《珠海買房10大建議》，幫助你避坑；
④ 如果你想在珠海買房自住兼顧投資增值，這里有米宅珠海獨家團購項目、置業(yè)建議，以及一對一珠海分析、講解；
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（完）
責任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調研，
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