復(fù)盤一下，從2017年超級(jí)火熱的市場(chǎng)中，非常搶手、各自分散的3個(gè)樓盤，如今的二手房行情到底如何？專門研究了一件非常神奇的事情，3個(gè)樓盤、6年周期，當(dāng)年價(jià)格相差不大的樓盤，如今卻呈現(xiàn)出完全不同的二手房市場(chǎng)行情。2017年為市場(chǎng)提供了一切可能大火的基礎(chǔ)，國內(nèi)大熱、武漢大熱、限價(jià)倒掛，于是呈現(xiàn)了非?；馃岬膿尫繜岢保壯b修、千人搶房、開盤日光，這簡(jiǎn)直太正常不過了，開發(fā)商前天拿證、第二天開盤，甚至出現(xiàn)了凌晨開盤、不通知客戶的樓盤，個(gè)別樓盤甚至在一年內(nèi)8開8罄，非常熱鬧。這是2023年3個(gè)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格：
1、全部綠地開發(fā)。
2、幾乎都是區(qū)域最低價(jià)。
3、倒掛，限價(jià)。
4、2017年武漢超級(jí)火熱。
5、搶房。
6年之后，市場(chǎng)已經(jīng)翻天覆地。2023年，青山區(qū)，綠地香樹花城，二手房1萬-1萬2。2023年，漢南區(qū)，漢南綠地城，二手房5000-8000。2023年，光谷東，綠地國際理想城，二手房1萬8-2萬。其實(shí)這些板塊全部位于遠(yuǎn)郊，這些板塊全部都有大量的需求，甚至在購買需求上，光谷的投資比例甚至遠(yuǎn)高于漢南和青山，畢竟這兩個(gè)板塊就是傳統(tǒng)的自住區(qū)域，最關(guān)鍵的是，漢南有汽車產(chǎn)業(yè)，青山有武鋼產(chǎn)業(yè)，光谷有高新產(chǎn)業(yè)，同樣都是千億產(chǎn)業(yè)鏈，不至于很弱雞。凌晨12點(diǎn)，甚至凌晨2點(diǎn)開盤；這不是綠地香樹花城第一次開盤，之前多次開盤，全都非?；鸨?/span>2017年10月，更猛，27日才認(rèn)籌，28日凌晨12點(diǎn)直接開盤，精裝11500，含精裝包2000。也就是說，綠地幾乎沒有蓄客，直接開盤，硬氣！所有人都知道位置一般，不挨青山公園，被鐵路阻斷，直接挨著武鋼大片的工業(yè)廠房，環(huán)境非常差，但沒辦法，綠地給的實(shí)在太多了，加包才1萬1，剛需覺得香，投資客覺得香。你知道這個(gè)項(xiàng)目有多么牛逼嗎？從2017年4月底開盤，到11月26日開盤，7個(gè)月內(nèi)，8開8罄，每個(gè)月都開盤，推盤速度非?？欤旁诂F(xiàn)在市場(chǎng)中完全不可想象。每月都開、每次清盤，只有一種可能：市場(chǎng)太火了，等著搶房的購房者太多了。2022年，不可想象；2017年，理所當(dāng)然。1、不限購。涌入了大量的剛需和投資客。
2、單價(jià)極低。精裝才8500，含1600精裝修。
3、推售房源適中。此次推售300套。
2016年1月，綠地以總價(jià)19.9億拿下，樓面價(jià)4048，光谷東地王。2017年，毛坯限價(jià)13000，精裝15000，板塊內(nèi)單價(jià)最低。一期毛坯小高11000→二期、三期毛坯高層10000→四期高層精裝12000→五期精裝高層13000-14000，這一次，直接干到14500，但依舊是板塊最低。1、最高5000人認(rèn)籌，N個(gè)人搶一套房，一房難求；
2、27日拿證，當(dāng)然認(rèn)籌，28日凌晨2點(diǎn)開盤；
3、459套售罄，一口氣懟了7個(gè)億。
1、全國熱，武漢熱。
2、2萬光谷毫無優(yōu)點(diǎn)，1萬3光谷毫無缺點(diǎn)。
最關(guān)鍵的是，這三個(gè)樓盤折射出來的價(jià)值，非常值得研究：產(chǎn)業(yè)價(jià)值。高新、汽車、武鋼，如何選？投資價(jià)值。8500、11500、14500，如何選？東湖區(qū)向東，再加上高新產(chǎn)業(yè)加持，但價(jià)格暴漲暴跌，21年大漲，22年大跌，風(fēng)險(xiǎn)非常大，都知道有價(jià)值，但踏入的時(shí)間很關(guān)鍵。最關(guān)鍵的是，青山區(qū)穩(wěn)如老狗，看似板塊一般，實(shí)則自住非常舒服，大漲的時(shí)候漲幅居中，大跌的時(shí)候跌幅居中。最關(guān)鍵的是，沿著和平公園、和平大道、濱江沿線，自住非常舒服，環(huán)境配套也非常不錯(cuò)，自住完全沒問題。不是因?yàn)闆]產(chǎn)業(yè)，不是沒地鐵，軍山有產(chǎn)業(yè)、有地鐵，但是太遠(yuǎn)了，距離漢陽足足有30公里，即使是經(jīng)開永旺也有25公里，太遠(yuǎn)了，過度稀釋了價(jià)值。還有一點(diǎn)，板塊內(nèi)的價(jià)差也很明顯。經(jīng)開萬科徹底突破了2萬，成為整個(gè)漢陽板塊中幾個(gè)最高的小區(qū)；15公里的漢陽四新，毛坯限價(jià)13500，加上2000精裝，兩倍價(jià)差；7月，華發(fā)未來薈精裝15000，1000多人搶870套房源，上期1100多人搶600多套房子。雖然位置差，雖然品質(zhì)差，但是擋不住價(jià)格實(shí)在是太低了，比青山公園附近至少便宜了5000塊錢，比青山濱江商務(wù)區(qū)至少便宜了1萬塊錢，比南側(cè)的楊春湖的金茂府至少便宜了1萬塊錢。招商一江璟城，青山總價(jià)地王，2017年12月開盤，1.85人搶1套房，售樓部開放僅10天就首開售罄，210套房源389人參加搶房。光谷也非常熱，聯(lián)投驛園、光谷188國際社區(qū)加上精裝修16000，國采洋房部分備案價(jià)突破20000。綠地、朗詩之后，光谷東不會(huì)有15000以下的樓盤。當(dāng)四新的光明悄悄將精裝包的價(jià)格，從1800提高到2500；當(dāng)光谷東徹底告別了15000以下的時(shí)代，當(dāng)單個(gè)樓盤單次認(rèn)籌超過5000人的時(shí)候，當(dāng)開發(fā)商不得不用凌晨開盤、不通知客戶的時(shí)候，當(dāng)中建光谷之星的銷售直接對(duì)客戶說：
風(fēng)險(xiǎn)無處不在！房企、城市、樓盤。
你知道如何選籌嗎？
你知道如何選對(duì)好城市、好板塊、好樓盤嗎？
你以為深圳全部都是好板塊，你以為杭州打新全部都是好的，你以為合肥所有板塊都能無腦進(jìn)？
NO，NO，NO！
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1、全國危險(xiǎn)城市+危險(xiǎn)房企+推薦房企+爛尾城市。3、這本書最近比較敏感：置身事內(nèi)-中國政府與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 (蘭小歡)。掃碼添加微信，回復(fù)：你懂得。統(tǒng)統(tǒng)發(fā)給大家。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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