1
近日，深圳住建局公示了地鐵五期的最新規(guī)劃，和去年8月份的首次公示對比，變化不小，13條地鐵變成了9條，4條地鐵線消失了。
先看去年公示的13條地鐵線。
1、15號線，著名的前海環(huán)線，32.2公里。
2、17號線一期，羅湖西到龍崗的上李朗，18.8公里。
3、18號線一期，沙井到光明的白花，18.7公里。
4、19號線一期，坪山的南塘圍到聚龍，12.5公里。
5、20號線二期，福田的會展中心到機場北，34公里。
6、21號線一期，龍崗的坳背到龍園，12.5公里。
7、22號線一期，福田上沙到觀瀾黎光，34.2公里。
8、25號線一期，坂田的吉華醫(yī)院到石巖的石龍，16.2公里。
9、27號線一期，南山的松坪村到坂田的崗頭西，23.2公里。
10、29號線一期，福田的紅樹灣南到寶安的興東，11.3公里。
11、32號線一期，大鵬的溪涌到葵涌東，9.5公里。
12、10號線東延深圳段，平湖的雙擁街到深莞邊界，2.9公里。
13、11號線北延深圳段，松崗的碧頭到深莞邊界，0.8公里。
消失的四條地鐵線，兩條是通往東莞的延長線，還有兩條遠郊線，18號線一期和21號線一期。
2
為什么要砍掉四條地鐵線？是不是經濟不好，地主家也沒余糧了，要勒一勒褲腰帶。
是，也不是。
這四條線，最長的18.7公里，只短的才0.8公里，加起來34.9公里，對深圳來說確實是一筆錢，但還不至于傷筋動骨。
錢只是一方面，還有兩個重要原因，一是暫時沒必要修，二是不想修。
沒必要修的有兩條，18號線一期和21號線一期。
18號線是2016年提出的規(guī)劃，原定從沙井的空港新城出發(fā)，經光明、平湖、龍崗，最終抵達鹽田的沙頭角，全長61.6公里。
去年公示的是一期，從沙井到光明的白花。
這條線在2020年炒的很兇，助推了沙井和光明的暴漲?，F在，被砍了。
第二條是21號線。
這條線從前海保稅區(qū)出發(fā)，連接深圳的西南和東北，全長66.6公里。
去年公示的是一期，先修大運的坳背到龍園5個站，也砍了。
3
為什么砍這兩條遠郊線？
五期地鐵規(guī)劃的遠郊線本來有四條，18號線一期沙井到光明，21號線一期坳背到龍園，19號線一期的坪山，32號線一期的大鵬。
32號線要保留，因為大鵬只有這一條地鐵，再砍實在說不過去。
19號線也要保留，因為坪山只有兩條地鐵線，需要加強。
而龍崗已有三條地鐵，大運尤其密集，暫時不需要錦上添花了。
至于18號線，連接沙井、光明、龍崗、鹽田，攤大餅發(fā)展時可以有，當下就不是很有必要了，取消。
而7條市區(qū)和近郊線，全部保留。
很顯然，經濟增速變慢之后，政府選擇把有限的資源投到確定性更強的區(qū)域，不再攤大餅式雨露均沾地發(fā)展。
哪里是確定性強的區(qū)域，看地鐵密度就知道了，一是南山，二是福田，三是龍華。地鐵雖然長的一樣，但建設目標又各有不同。
南山的重心是15號環(huán)線，重點扶持前海和大鏟灣，目標是做大做強產業(yè)。
福田有兩條，一條向西連南山寶安，一條向北連接龍華，屬于市內軌交的再加強。
龍華有三條，看似比福田更密集，實際一條通福田，一條通南山，主攻上班通勤，目的是讓地鐵沒那么擁擠，可以蓋更多房子引進更多人口。
從5期地鐵規(guī)劃來看，深圳5-10年的發(fā)展路徑相當清晰，產業(yè)和居住重心還是關內，兜兜轉轉了一大圈，南山和福田還是不可撼動的老大。
近郊呢，主要用來睡，轉移關內的人口壓力。
至于遠郊，暫時顧不到了，也不想再砸錢了。兩個字，隨緣，等待下一次樓市或產業(yè)崛起的周期吧！
4
除了沒必要修的18號線和21號線，還有不想修的兩條，10號線東延深圳段和11號線北延深圳段。
砍掉18號和21號線可以說是錢不夠了，砍掉這兩條延長線就明顯不是錢的問題了。10號線東延段2.9公里，11號線北延段只有區(qū)區(qū)800米，能花多少錢？
然而，它們都是連接東莞的，砍掉的原因，去年7月我在“黃江和光明倒掛了”這篇文章里寫過。
更深入直白的解讀，公眾號不方便講，財智圈有寫，大漁的財智圈，每天都有更新，解讀國內經濟，深圳樓市和國內樓市，既有觀點也有答案。
最后，我想告訴大家?guī)准拢?/span>
1、伴隨國內經濟周期的深度回調，深圳野蠻生長的周期也結束了，畫個餅就能讓人嗨的年代已經結束了。
2、即使是深圳，狂飆周期也走了不少彎路，比如大規(guī)模興建寫字樓，建設超高摩天樓，快速推進拆遷和舊改，目前后遺癥已顯現，未來的深圳，不得不慢下來。
3、慢下來后，很多預期都會變弱，包括對前海的預期，對舊改的預期，對沙井光明的預期。前?？赡芨唛_低走，舊改可能無限期擱置，沙井光明可能變成兩個便宜的遠郊睡城。
4、再然后，深圳的樓市和房價會重新書寫。
（完）
責任編輯：raojunling
調研分析上海、環(huán)滬、杭州、杭州灣、環(huán)杭等長三角區(qū)域的房地產市場，透析價值，發(fā)現洼地。
更多精彩內容請識別左側二維碼。
專注全球視野、財經視角下的不動產資產配置！
