眾所周知的，過(guò)去兩年土拍市場(chǎng)低迷，各地財(cái)政都緊張。可以說(shuō)99%的地方，都期盼著今年第一批土地款進(jìn)賬，趕快能把去年欠薪或者獎(jiǎng)金給發(fā)了。因此，今年如果拍地效果不好，很多地方極大可能就要揭不開(kāi)鍋了。雖然2、3月份全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭明顯，成交量大幅增長(zhǎng)，但對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在其實(shí)還是趕快回款續(xù)命的階段，因此，其實(shí)房企們還無(wú)暇拿地。即使有些房企有拿地計(jì)劃，也是在拿地資金有限的基礎(chǔ)上，只能聚焦三五個(gè)城市而已。于是，各地為了爭(zhēng)取房企們拿地，已經(jīng)開(kāi)始背后下功夫了。先是年初，不少政府在私下約很多房企區(qū)域一把手，表達(dá)希望他們拿地的意愿，可惜房企們沒(méi)誰(shuí)敢打包票，多數(shù)還在搖擺。 接著，各地政府看私下約見(jiàn)不行，就公開(kāi)召集房企搞座談會(huì)，聽(tīng)取他們的意見(jiàn)。
風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，誰(shuí)能想到，也就三四年前，為了不讓房企們瘋狂舉牌抬高地價(jià)。地方上開(kāi)座談會(huì)對(duì)他們進(jìn)行勸解。而今的座談會(huì)，更多的是講今年地方上的難處，表態(tài)會(huì)更體貼房企們，想他們之想，給他們更多個(gè)性化的貼心服務(wù)，希望他們能合理拿地。 可是對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，面子要顧住，里子更重要。關(guān)鍵還是要看各地的拿地政策、起拍價(jià)給力不給力了。接下來(lái)，我們就盤(pán)點(diǎn)幾個(gè)典型城市首次土拍有哪些變化？杭州首場(chǎng)13塊地塊全部拍出，還有8塊地被房企瘋搶，發(fā)生了觸頂搖號(hào)。比如蕭山城區(qū)市北地塊競(jìng)爭(zhēng)尤其激烈，參與搖號(hào)企業(yè)高達(dá) 60 家，成為這次土拍的大熱門(mén)。不過(guò)，在13塊土拍中，富陽(yáng)、臨安兩塊地由于利潤(rùn)較低，房企熱度就一般。杭后的首輪土拍，共推出 13 宗涉宅地塊，其中有 8 宗 觸頂搖號(hào)、2 宗溢價(jià)成交，3 宗底價(jià)成交，土地出讓金 182.23 億元，平均溢價(jià)率為 9.3%。杭州首輪土拍，之所以能吸引60多家房企參與，除了市場(chǎng)端銷售回暖外，主要是地塊非常優(yōu)質(zhì)。可以說(shuō)，這一次杭州土拍的誠(chéng)意還是滿滿的，推出的土地?zé)狳c(diǎn)板塊居多 。從參與房企看，首場(chǎng)土拍一共13塊，本土房企濱江拿了三塊，浙江中豪、中騰置業(yè)、杭州富陽(yáng)山水、偉星等民企拿地超過(guò)了50%，民企參與度大幅提升。北京首場(chǎng)土拍6塊，好地被房企瘋搶，還有3塊只有兩家報(bào)名。比如通州區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、房山區(qū)3宗地塊，都只收到一次報(bào)價(jià)，最終均以底價(jià)成交。而昌平區(qū)回龍觀國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地二期地塊，吸引力了越秀、城建、建發(fā)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)、招商、首開(kāi)、中建智地等14家房企及聯(lián)合體參與報(bào)名。從參與房企看，主力仍是央國(guó)企，沒(méi)有民企參與。南京本輪供地共推出 11 宗涉宅用地，最終 11 宗地塊全部出讓成功，其中有 4 宗觸頂搖號(hào)、3 宗溢價(jià)成交，4 宗底價(jià)成交，土地出讓金 176.69 億元。建鄴區(qū)的地塊競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。開(kāi)拍即收到12輪競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段， 溢價(jià)率14.81%。
雨花臺(tái)區(qū)的A地塊，競(jìng)價(jià)輪次最多，經(jīng)過(guò)61輪競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，溢價(jià)率14.82%。另外兩宗觸頂搖號(hào)地塊分別為位于雨花臺(tái)區(qū)b地塊和江寧高新區(qū)的地塊。此次南京推出的區(qū)域涉及河西、雨核、小行、大校場(chǎng)、江北核心區(qū)、溧水等板塊。總的來(lái)說(shuō)南京此次土拍誠(chéng)意很足，拿出的地塊價(jià)值很高。不過(guò)成參與土拍的房企看，除了城投，就是國(guó)央企，民企參與度還不高。對(duì)比以上城市，成都對(duì)待土拍更用心。成都采取‘少量多次“的土拍方式，僅推出4塊土地，最終主城區(qū)2宗地達(dá)到最高限價(jià)，近郊2宗地底價(jià)成交。其中，錦江白鷺灣地塊也是非常有誠(chéng)意的地塊，有 46 家企業(yè)報(bào)名，9家房企舉牌競(jìng)價(jià)。這次土拍是成都土拍計(jì)劃的第一輪，按照成都供地計(jì)劃，在4月底之前將陸續(xù)推出35塊土地。
除了土拍地塊模式，成都還大幅提高了推出地塊的最高限價(jià)，比如清水和十陵的最高限價(jià)都要破3萬(wàn)/平米了。以上就是近期重點(diǎn)城市土拍的情況，從中我們能看到5點(diǎn)變化：簡(jiǎn)單說(shuō)就是少量多次的密集推出，每次退出幾塊優(yōu)質(zhì)稀缺地塊，引導(dǎo)房企搶地，讓土拍熱度持續(xù)增加。所以，從目前已土拍過(guò)的城市看，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，對(duì)比去年城投托底，國(guó)央企縮減大部分城市拿地計(jì)劃，這就是一個(gè)積極的信號(hào)，意味著土拍市場(chǎng)逐漸回暖。2、民企開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)拍地了。除杭州外，其余城市仍是國(guó)央企為主，但城投參與度降低。雖然還是以國(guó)央企為主，但民企確實(shí)開(kāi)始參與拍地了。從杭州的情況看，民企房企已經(jīng)完全“支棱”，民營(yíng)房企從之前的按兵不動(dòng)到現(xiàn)在的投石問(wèn)路，參與土拍的比例明顯增加。這一點(diǎn)好理解。地價(jià)便宜，但限價(jià)提高，用更高的利潤(rùn)引誘房企拍地。雖然這個(gè)限價(jià)是紙面財(cái)富，但房企還是非常吃這一套的。另外，限價(jià)提高一定程度上也會(huì)刺激周邊二手房房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期。房企拿地仍然謹(jǐn)慎，依舊重倉(cāng)地段好、綜合指標(biāo)優(yōu)秀、利潤(rùn)高的項(xiàng)目。現(xiàn)在的地方城市比較擔(dān)心土拍搞砸，影響當(dāng)下復(fù)蘇的行情。所以呢，就把壓箱底的地塊都拿出來(lái)了。是不是感覺(jué)今年土拍市場(chǎng)正在往好的方向發(fā)展？但是，房企能不能拿地，除了地方給出的條件，關(guān)鍵還要看市場(chǎng)答應(yīng)不答應(yīng)，畢竟前端銷售能回款，房企才能拿地。就像二月市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)暖一樣，三月小陽(yáng)春后勁不足的是十分突然。就好像昨天大家都還在說(shuō)市場(chǎng)有多熱，忽然熱度就無(wú)以為繼了？大家知道，從春節(jié)后，我們開(kāi)啟了一輪城市調(diào)研，深圳、東莞、佛山、廣州。我們的感受是，今年小陽(yáng)春，其實(shí)對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，算是回魂丹，讓房企和房地產(chǎn)市場(chǎng)都喘了口氣。但，這波回暖明顯的后勁不足。主要表現(xiàn)在人氣開(kāi)始不足，比如銷售中心來(lái)訪。 不難預(yù)判的是4月，應(yīng)該會(huì)延續(xù)這個(gè)下滑的趨勢(shì)。那就是一二線的掛牌量猛增的趨勢(shì)卻沒(méi)有改變，二月廣州掛牌量13萬(wàn)套，北京突破10套，上海突破8萬(wàn)套。截止到今天，廣州的掛牌量逼近14萬(wàn)套，北京逼近11萬(wàn)套，上海目前約9.9萬(wàn)套。成交量持續(xù)下滑，掛牌量卻還在突飛猛進(jìn)？很多人現(xiàn)在心里開(kāi)始有一個(gè)疑問(wèn)，是不是這輪救市不行？房地產(chǎn)救不活了？雖然這波回暖來(lái)勢(shì)兇猛，但房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有快速的上漲，導(dǎo)致很多人開(kāi)始猶豫。于是就導(dǎo)致對(duì)預(yù)期信心不足。當(dāng)然，這些也只是表現(xiàn)，更主要的還是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)情況。比如很多做餐飲的朋友的直觀感受是，人氣上來(lái)了，到處都是人，但收入沒(méi)什么變化。另外就是春節(jié)后迎來(lái)一波人流回潮，但是產(chǎn)業(yè)端的需求還不足，導(dǎo)致很多年輕人的直觀感受的是工作不好找。為什么會(huì)這樣，明明是復(fù)蘇的，為什么大家感覺(jué)更艱難了？我們會(huì)看到近期企業(yè)界大佬、政界大佬、經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)界都鬧出了不少的動(dòng)態(tài)，對(duì)后續(xù)會(huì)有什么影響？因?yàn)樯婕懊舾袃?nèi)容，這些大佬們的最新動(dòng)態(tài)，點(diǎn)擊下方企微，免費(fèi)領(lǐng)取。
另外，也給大家準(zhǔn)備了三個(gè)附帶福利：
1、《重點(diǎn)城市選籌建議》
2、《一線強(qiáng)二線限購(gòu)限貸政策》
3、《灣區(qū)核心城市最新調(diào)研報(bào)告》
想要的，長(zhǎng)按識(shí)別下方二維碼進(jìn)群，免費(fèi)領(lǐng)??！
轉(zhuǎn)發(fā)，點(diǎn)贊，在看，安排一下？
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
