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牛市是虧錢的開始！

發(fā)表時(shí)間：2023-03-29 作者：米公子來源：米宅<原米宅米宅>

1

如題：繁榮是衰退的起點(diǎn)，牛市是虧錢的開始！

上下千年，經(jīng)久不衰，屢試不爽，屢教不改。

一切的根源是亙古不變的人性。

是信仰、預(yù)期、信心的問題。

時(shí)間回到2018年，樓市的信仰很強(qiáng)的，樓市的預(yù)期很強(qiáng)，沒有人會(huì)懷疑買房的緊迫性和正確性。

但是，那時(shí)候的中國。

省會(huì)城市幾乎全部限購，略有價(jià)值的，只有昆明不限購；

長(zhǎng)三角里面只有南通、嘉善不限購；

珠三角里面只有惠州、廣州增城和從化、肇慶江門不限購。

但顯然，你知道，在樓市共識(shí)最堅(jiān)挺的時(shí)候，能讓你買入的，其實(shí)都是邊緣資產(chǎn)，都不算核心資產(chǎn)，在過去5年時(shí)間里，統(tǒng)統(tǒng)跑輸大勢(shì)。

時(shí)間來到了2022-2023年，樓市的信仰崩潰了，所以，買房的共識(shí)也崩塌了。

誰敢堅(jiān)定的說一定要買房，一定會(huì)被人說是SB。

與此同時(shí)。

長(zhǎng)三角的蘇州、無錫、南京、寧波都給你開了窗口，可以買入，幾乎不限購。

珠三角的東莞、佛山、珠海也給你開了窗口，可以買入，不但不限購，還可以首付20%。

而全中國的很多省會(huì)城市也都開了窗口，還沒有放松限購政策的，幾乎沒有。

所以，2018年，2023年，這兩個(gè)截然不同的年份，你先體會(huì)一下。

2

購房者如此，其實(shí)，更NB的、貌似更智慧的開發(fā)商，亦是如此。

富力、華夏幸福、恒大、融創(chuàng)等一眾開發(fā)商爆雷的根源，也是緣于2016-2018的大牛市。

這波大牛市，催生出一大波房企開始逐鹿全國，開始沖刺1000億。

加杠桿、并購、追規(guī)模。

這一系列激進(jìn)之下，高價(jià)拿地、高價(jià)借錢、高價(jià)并購，最終入不敷出，才是如今大虧損的根源。

2021年雅居樂虧損125億元至人民幣135億元之間
2021年陽光城首虧58億元-45億元
2021年華夏幸福首虧391億元-331億元
2022年碧桂園預(yù)計(jì)虧損55億至75億人民幣
2022年旭輝控股集團(tuán)預(yù)計(jì)2022年錄得虧損130億至140億元
2022年金科、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、陽光城、華僑城等多家房企預(yù)計(jì)虧損超百億

無解，因?yàn)?，華爾街100年以來沒有新鮮事，因?yàn)槿诵詮奈醋冞^。

個(gè)體的人性，是在2018年跑步進(jìn)場(chǎng)購買很多小城市或郊區(qū)的垃圾資產(chǎn)。

企業(yè)的人性，是開發(fā)商在2017-2021不斷加杠桿、擴(kuò)張、擴(kuò)負(fù)債、大并購之下的大窟窿。

最終。

2016-2018的大牛市，恰是眾多購房者和開發(fā)商虧錢的開始。

3

開篇靈魂之問：房子還能買嗎？房子還敢買嗎？

我相信，14億國人，13.99億都有這個(gè)疑問。

要想回答這個(gè)問題，我們就需要問另一個(gè)問題。

開篇靈魂續(xù)問：我們能做什么？我們能有什么選擇來守護(hù)家庭財(cái)富？

持有現(xiàn)金存銀行

買股票

買基金

買保險(xiǎn)

買黃金

你還能做什么？

開篇靈魂再問：這一切真的比房子更安全嗎？你真的會(huì)選擇這樣的資產(chǎn)配置方式嗎？

此刻，我想，我們可以留出3秒鐘，慎重的想一下這個(gè)問題。

4

所以，我想說的是以下的事實(shí)和真相。

1、賺錢變難了

2、選擇變難了

以上，才是我們要面對(duì)的人生事實(shí)。

黃金，在過去30年的歷史上，跑不贏大勢(shì)，一是不產(chǎn)生現(xiàn)金流，二是沒有杠桿，三是信仰在變淡。

保險(xiǎn)，中國最聰明的人就是在設(shè)計(jì)保險(xiǎn)產(chǎn)品的精算師，你再聰明，一定算不過人家，否則，他賺什么錢？特別是投資性保險(xiǎn)，一定不要碰，永遠(yuǎn)的跑輸大勢(shì)，重疾和意外可以考慮。

股票，這個(gè)市場(chǎng)永遠(yuǎn)不變的一賺二平七虧，你憑什么就是成為那個(gè)一賺而不是七虧，認(rèn)知？資源？閱歷？經(jīng)驗(yàn)？能力？好好想想。

現(xiàn)金，現(xiàn)金亦曰紙幣，1980年M2余額只有1800億，2023年如今已經(jīng)是275萬億，今年一季度信貸預(yù)計(jì)釋放10萬億，你真的認(rèn)為在這樣的洪水之下，你持有現(xiàn)金會(huì)是贏家？這已經(jīng)是一個(gè)常識(shí)而已。

所以，我想說的是。

一線強(qiáng)二線TOP3板塊好樓盤，它就是中國的硬資產(chǎn)。

它的回報(bào)率確實(shí)沒有以前好了。

但問題是，其它的回報(bào)率更差了，和往前比，差了，但是，和同行比，它依然是很優(yōu)秀的表現(xiàn)。

這，其實(shí)也是一個(gè)常識(shí)。

在2020下半年到2021上半年的樓市紅火周期里，你買不了這些資產(chǎn)，因?yàn)?，限購限貸，搖號(hào)排隊(duì)。

差別只是在于說。

在信仰分化、在負(fù)面環(huán)繞、在情緒變差、在樓市低迷的當(dāng)下，你可以買入它。

僅此而已。

但，這一切，本身應(yīng)該是一個(gè)常識(shí)，但因?yàn)?，人的非理性，人的從眾效?yīng)，這一共識(shí)和信仰，被分化，有崩塌。

但，情緒，不會(huì)改變事實(shí)。

5

有人會(huì)說，我認(rèn)同你說的，但我擔(dān)心還要下跌啊，我認(rèn)為還會(huì)下跌啊，我想再跌跌再買啊。

我完全理解，我完全認(rèn)同。

我們現(xiàn)在需要討論的就是周期和房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

你要先搞明白兩個(gè)問題，找到答案，然后就不會(huì)糾結(jié)了。

一、中國樓市放眼未來3-5年，最低的底會(huì)是什么時(shí)候？

二、如果房?jī)r(jià)再下跌，會(huì)發(fā)生什么

來一下討論：

你認(rèn)為房?jī)r(jià)最低的底是在什么時(shí)候？
1、2022年10月
2、2022年12月
3、2023年6月
4、2023年12月
5、2024年
6、2025年

我自己的答案是1和2，也就是說，中國樓市的底已經(jīng)過去了。

前提是，我們今天討論房?jī)r(jià)討論樓市，有兩個(gè)前提，

一、只有中國人均GDP前25個(gè)、同時(shí)人口超過800萬的城市才有房?jī)r(jià)

二、在這些城市，注意，只有這些城市的TOP3板塊才有房?jī)r(jià)

而除此之外的地方，不在我們討論的范疇，因?yàn)?，供大于需，理論上房?jī)r(jià)應(yīng)該為0，也就是不存在房?jī)r(jià)。

而為什么說這些城市這些板塊的房?jī)r(jià)的底是在2022年底？二個(gè)邏輯。

房企跌落，已經(jīng)整整一年房企不拿地了。

中國樓市自2017年達(dá)到高峰已經(jīng)調(diào)整至今5年了，正好是一個(gè)房產(chǎn)周期。

其實(shí)，答案就是一個(gè)：供需。

供：沒有供應(yīng)。

需：人口流入。

深圳南山、東莞松山湖、蘇州工業(yè)園區(qū)、南京河西、杭州濱江奧體、廣州天河、北京海淀、上海陸家嘴黃埔北外灘金三角等等。

你仔細(xì)看一下，這些地方的房?jī)r(jià)，他們的底是不是2022年底？

你再去看一下供需，你難道真的認(rèn)為未來還有更低的底嗎？

我知道你不信，但我希望你去論證一下。

我知道你不愿意面對(duì)，但我希望你能去分析一下。

6

是的，因?yàn)檫@場(chǎng)硬著陸，最好的資產(chǎn)也給了你購買資格和價(jià)格的雙重窗口。

是的，因?yàn)檫@場(chǎng)情緒下行，全國最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)也給了你購買資格和價(jià)格的雙重窗口。

時(shí)間回到情緒大滿貫的2018年，蘇州、杭州、南京、東莞、佛山、寧波、無錫、合肥全是要2年或以上社保的。

現(xiàn)在，不需要，即使要，也形同虛設(shè)。

只是，情緒不一樣了，我們下場(chǎng)使用的邏輯也不一樣了。

買房，就如同存錢到銀行，放銀行要利息，買房要租金。

所以，交房沒有租金的房子一律不要買，交房沒有租金的房子都是垃圾。

如果有租金，那怕少一點(diǎn)，它不就相當(dāng)于銀行利息嗎？

有人會(huì)說，那我放銀行不好嗎？為什么要買房？

一、存銀行能有漲幅嗎？房子有可能有，但存款斷然是沒有可能性的。

二、存銀行能用杠桿嗎？房子是可以有的，而且當(dāng)前的10年以來最好的杠桿，首付可20%，利率可低至3.7%。

所以，我們需要理性客觀的看待這些選擇。

7

論述至此，答案總結(jié)一下。

如果你認(rèn)為房子不能買了，請(qǐng)你告訴我，我們應(yīng)該用什么樣的替代選擇來守護(hù)家庭未來和財(cái)富？

如果你要和我討論房?jī)r(jià)、樓市、周期，請(qǐng)與我聚集全中國優(yōu)質(zhì)的TOP25城的TOP3板塊，因?yàn)?，除此之外的中國絕大多數(shù)，未來沒配擁有房?jī)r(jià)，這個(gè)不沖突。

如果你認(rèn)為這些全中國優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)格未來還有跌，請(qǐng)你勇敢的去調(diào)研一下它們的供需、房?jī)r(jià)，以及最近幾個(gè)月的變化，是漲了還是跌了？

如果經(jīng)過冷靜思考，超越情緒，直達(dá)理性，你就知道，M2余額已經(jīng)達(dá)到了273萬億，居民存款達(dá)到了121萬億，一季度信貸預(yù)計(jì)超10萬億，2022年居民儲(chǔ)蓄又新增了17.8萬億，這一切洪水之下，你需要的是理性的守護(hù)你的家庭，你需要的是守護(hù)這個(gè)世界的常識(shí)，就是供需，就是周期，就是常識(shí)。

承認(rèn)賺錢的難。

承認(rèn)情緒的差。

承認(rèn)周期的底。

承認(rèn)資產(chǎn)的值。

100萬的首付，買入中國核心資產(chǎn)，你不會(huì)掉地上。

而這100萬放卡上，各種誘惑會(huì)席卷而來，股票、基金、幣圈、天地板、股權(quán)、一級(jí)市場(chǎng)、理財(cái)峰會(huì)、高凈值論壇、親友借款、老板融資等等，全是誘惑，你真的能凈下心來嗎？你真的能守護(hù)好嗎？

好好想想。

繁榮是衰退的起點(diǎn)，牛市是虧錢的開始！

當(dāng)股市大漲，有人賺錢時(shí)，你開始要在股市虧錢了。

當(dāng)樓市又漲，房?jī)r(jià)開漲時(shí)，你開始要在樓市虧錢了。

而當(dāng)下，你不會(huì)虧錢，當(dāng)下的情緒，恰恰可以讓你理性的去踐行底層邏輯，不會(huì)犯錯(cuò)。

一是看供需，就是流動(dòng)性和漲幅。

二是看租金，就是現(xiàn)金流。

有了這兩個(gè)底層，你持有的資產(chǎn)，到底會(huì)擔(dān)心什么？

SO

如果你認(rèn)同，請(qǐng)你踐行。

請(qǐng)謹(jǐn)遵常識(shí)，尊重規(guī)律。

長(zhǎng)按下方二維碼，與米宅資產(chǎn)配置師一同探討中國核心資產(chǎn)的邏輯，一同考察中國核心資產(chǎn)的狀況，一同在情緒恢復(fù)之前持有中國核心資產(chǎn)，靜等風(fēng)來。

轉(zhuǎn)發(fā)，點(diǎn)贊，在看，安排一下？

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 宏觀分析

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