2022年，美國開啟強勢加息進程，基于經(jīng)濟學上的錨定效應(yīng)，全球央行紛紛跟進加息。于是，美國、英國、澳洲、新西蘭、韓國、加拿大等國房價紛紛下跌。一個地方的資金和人才的流入，是另一個地方的資金和人才的流出。3月份，我?guī)ш爜淼铰瓤疾臁?/span>一、在芭提雅的俄羅斯人超過了中國人（街上出現(xiàn)很多俄語標識）。二、比亞迪在泰國拿了1500畝土地投資10億美元建設(shè)廠房（已經(jīng)動工）。當大量俄羅斯人離開故土，尋求第二家園，尋求新生活時，泰國成了他們眼中的一個最優(yōu)解。當大量中國企業(yè)在產(chǎn)業(yè)博弈、供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移的背景下，尋求全球新出口通道時，泰國成了他們眼中的一個最優(yōu)解。俄羅斯人尋求的目光所及之下的安全感、穩(wěn)定感、持續(xù)性比亞迪尋找的是目光所及之下的安全感、穩(wěn)定感、持續(xù)性。我就在想，在這場大變局中，曼谷迎來什么機會？會不會有華麗轉(zhuǎn)身？這里的資本和人才，更多的是基于產(chǎn)業(yè)鏈的資本和人才。當然，我知道，曼谷很大新加坡很小，擠壓效應(yīng)肯定比不上新加坡，但新加坡再擠壓，36%的海外購置稅和20萬元一平的房價，和全球99.99%的人都沒一毛錢關(guān)系。2萬元+的房價，0海外購置稅，22平米一房起步的面積，40萬元起步的總價，這就和全球至少10億人，可以關(guān)聯(lián)。我可沒說曼谷要爆擊，我可沒說曼谷房價能讓你翻身，能讓你逆襲，我可沒有這個意思。大概率，會越來越好，而不是越來越差，這個趨勢很重要。租售比是現(xiàn)金流，漲幅是增值預(yù)期，貨幣的價格是匯率。如果有好的租售比、有好的增值預(yù)期、有好的貨幣預(yù)期，那這就是一個相對較好的資產(chǎn)價值估算。曼谷是一個典型的外向型國際化大城市，嚴重依賴國際市場和游客。2019年，6500萬人口的泰國迎來了3980萬海外游客，那一年，曼谷房價也是達到歷史高點。2020年，疫情來臨，這一年只有670萬海外游客，曼谷租金和房價開始下跌。2021年，疫情繼續(xù)，這一年泰國只有40萬海外游客，嚴重依賴海外的曼谷樓市開始大幅下跌，租金和房價同時下跌，泰銖也開始大幅下跌。2022年，疫情尾聲，這一年泰國迎來1115萬海外游客，于是乎，房價開始企穩(wěn)，折扣開始收回，筍盤開始消失，泰銖開始筑底上漲。到了2023年，一切已經(jīng)明朗化，預(yù)計這一年的海外游客會回升到3000萬以上。大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移來了。產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移呈現(xiàn)結(jié)果需要時間。在疫情期間被重創(chuàng)的曼谷樓市還在療傷、康復(fù)。對于你來說，這正好是一個市場剛剛重啟的起點，也是你的窗口期。曼谷第一大開發(fā)商疫情前在核心區(qū)核心地段拿的一塊地（關(guān)于地段一會放地圖）。在疫情期間開盤上市，面對被重創(chuàng)之下的曼谷樓市環(huán)境。一、核心地段放棄大戶型高端定位，選擇以中端產(chǎn)品入市。但請注意，曼谷第一大開發(fā)商，依然是品牌品質(zhì)房企，依然是不錯的產(chǎn)品，所有的配套一個不差，一共5000平米配套，游泳池健身房共享辦公室觀景臺書吧漫步道等等，一個不落。關(guān)鍵是，你是不是有需求，如果有，這就是良機。開發(fā)商是AP，泰國第一大開發(fā)商，這是關(guān)于項目的第一個關(guān)鍵詞。【開發(fā)商】AP (Thailand) Public Company Limited
【項目地點】素坤逸中前段帕卡隆地鐵站500米處
【總套數(shù)】1323套
【項目樓層】38層
【交樓時間】2025年第二季度
【產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】永久產(chǎn)權(quán)
【交付標準】精裝修
【付款節(jié)點】首付15%，2025年交房時付尾款
【價格區(qū)間】270萬泰銖-420萬泰銖，除以5估算人民幣區(qū)間為54元-84萬元
一句話：Phra Khanong帕卡濃地鐵站500米。這是關(guān)于項目的第二第三個關(guān)鍵詞。所以了解曼谷、在曼谷生活的人，其實都知道，這是個好地方。別的無須多說，不了解曼谷的再寫1萬字也說不清，了解的就知道，靠譜。一路之隔，路對面的項目IDEO因為是疫情之前開盤的，目前售價15萬泰銖一平米。當然，都是大開發(fā)商，但價格關(guān)系，如上圖示，你體會一下，區(qū)別只是一個疫情前、一個疫情間。上面比較完了新房，再來比較一下之前周邊的項目和二手房，我再放一張圖，告訴你周邊其它交付項目的價格，懂行的建議自行查詢比較。2018開盤的Vertier項目，均價達到22萬泰銖/平。Room 69項目，交房已經(jīng)7年，目前二手房均價18.5萬泰銖/平。2022年完工交付的The Tree sukhumvit-Rama 4，當年開盤均價是18.2萬泰銖/平。地鐵口的賣到22萬泰銖一平，路對面的賣到15萬泰銖一平，該項目11萬泰銖一平。這是團購項目的價差關(guān)系，可以體會一下。期房2025年中交房，首付只需要15%，8-10萬元。鎖定后疫情時代曼谷完全恢復(fù)之下的房價、租金。有人會說，你真會忽悠，這么好的項目，你會舍得給我說，你怎么不買。首先，抄底曼谷最好的時機是2021-2022年，不是現(xiàn)在，所以，我其實已經(jīng)在2021年和2022年分別入手了曼谷。另外，這個項目，在我實地考察過之后，也是果斷的買了一套28號戶型。未來我也不知道，但我確定的是，我當下的這個選擇，一定比2019年的曼谷樓市強（在高點），也一定比2024年強（持續(xù)恢復(fù)），這是曼谷樓市的周期決定的，順勢而為，擇時很重要。都是常識，錢也不多，資產(chǎn)配置開胃菜，但卻和曼谷深度發(fā)生關(guān)系。永久產(chǎn)權(quán)，帶裝修，實際面積，不好嗎？說了這么多，是讓你來曼谷炒房嗎？是讓你來曼谷暴擊嗎？是讓你來曼谷逆襲嗎？如果你不打算持有周期超過5年，請不要關(guān)注這個，請繞行。如果你打算二三年翻番爆擊，請不要關(guān)注這個，請繞行。如果你家庭凈資產(chǎn)低于200萬元，請不要關(guān)注這個，請繞行。如果你打算用借的錢貸的錢來買，請不要關(guān)注這個，請繞行。這就是一個普通中產(chǎn)家庭為了讓家庭未來更美好、家庭情緒更穩(wěn)定、家庭規(guī)劃更安全之下的一個小小的相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置而已，不能為此賦以太多的考量。關(guān)于家具和后期租賃，米宅在曼谷有自己的團隊和公司，會逐步完善服務(wù)，給大家提供更安心的服務(wù)。長按以下二維碼，咨詢，行動，窗口時間、房源時間真的不多了，不信勿擾，如信速來，先了解，如還不堅定，請跟隨米宅團隊一起赴曼谷實地考察，實地驗證城市、地段、價值、未來。轉(zhuǎn)發(fā)，點贊，在看，安排一下？
（完）
責任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導實地走訪和一線調(diào)研，
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