這絕對不是一句廢話。我將用下面整整一篇文章的干貨，完完整整的告訴你，為什么2023年的市場如此關鍵。2、全國市場成交量的漲跌，遠沒有成交價格的漲跌來的扎實。2月，整整一個月，二手房成交量大漲，二手房帶看量大漲，剛需正在抓緊進場。但是這些人只看到了數(shù)量的變化，卻完全忽視了數(shù)量之下的結構的變化。這就好比，你不能說2022年房地產(chǎn)成交額僅有13.4萬億，2021年成交額有18.3萬億，就說房地產(chǎn)徹底不行了；更不能說，杭州合肥西安成都南京蘇州新房打新最低中簽率僅有3%，就說房地產(chǎn)非常火爆。單看成交量的變化，完全看不出來二手房市場，以及未來房價的走勢。如果以后再有人跟你說，成交量如何如何，大漲多少，暴跌多少，記住百夫長的一句話：不管是自媒體，還是一些中介，都在談論一件事，上海2月二手房成交量大漲了，上海市場非常不錯了，上海市場又要漲價了。如果你還記得我的建議，你就知道，這些話全部都是王八念經(jīng)。但是我必須告訴你，這些數(shù)據(jù)全部都是被歪曲的數(shù)據(jù)。1、他們說上海2月的二手房成交量達到1.9萬套，23年是市場大年。如果單看數(shù)據(jù)確實不錯，28天成交1.9萬套，單天成交套數(shù)高達700套，甚至2月最后幾天單天成交量1000套以上。問題是，如果將時間軸拉長至少5年，2023年的數(shù)據(jù)完全不夠看。2016年，二手房成交38.6萬套，月均3.22萬套。
2017年，二手房成交14.8萬套，月均1.23萬套。2018年，二手房成交16.4萬套，月均1.37萬套。2019年，二手房成交23.7萬套，月均1.98萬套。2020年，二手房成交30.1萬套，月均2.51萬套。2021年，二手房成交27.2萬套，月均2.27萬套。2022年，二手房成交15.8萬套，月均1.32萬套。這是2013年到2021年上海二手房的月均變化圖，以及2020-2022年上海二手房的成交量變化圖。我暫時找不到完整版的，結合著看吧。單月成交量過2萬不是稀奇事，上海本來就是二手房市場，淡季年每月成交1.3萬套非常正常，即使淡季也會有2-3個月突破2萬套；旺季年更不用說了，每個月成交2.5-3萬套都是常事，單月突破3萬套不在話下。上海2月成交量1.9萬套，不管同比漲了多少，環(huán)比漲了多少，這是好事，但絕對不是什么值得吃驚的事情。一個是上海二手房市場的成交結構，一個是上海二手房市場的實際掛牌量，兩個數(shù)據(jù)的指向都并非樂觀。
1、2022年一整年300萬以下占比38%，2023年2月300萬以下占比38%，沒有任何變化。剛需仍舊是成交主力，且成交量、成交結構沒有發(fā)生變化。2、成交單價的主力依舊集中在3-6萬之間，尤其是4萬上下，懂得上海市場的朋友都知道，這個價位要么是五大新城，要么是內(nèi)環(huán)老破小，剛需最愛。3、主城與近郊遠郊的成交占比中，除了浦東新區(qū)以外，2022年核心主城占比1/3，近郊之外占比則高達2/3。難道不是有錢人的市場先漲嗎？難道不是主城核心先漲嗎？難道不是內(nèi)環(huán)學區(qū)先漲嗎？剛需、近郊先漲，完全不符合邏輯啊。剛需、近郊占主導的二手房市場，房價上漲的起點、首發(fā)站不可能從這里出發(fā)，最應該啟動上漲的一定是內(nèi)環(huán)、學區(qū)、次新。我們都知道，貝殼數(shù)據(jù)內(nèi)部還有內(nèi)網(wǎng)，肯定比13萬套更多，這還只是貝殼一家監(jiān)控到的數(shù)據(jù)，實際應該是16萬套左右。1、疫情。2、滿足5年社保人數(shù)足夠。3、2017年之后，市場被壓抑多年，杭州蘇州大漲，上海成房價洼地。4、疫情，資產(chǎn)恐慌。5、打新。對，如果我沒有記錯的話，好像2019年年底2020年年初上海二手房的掛牌量僅有不到9萬套，比正常年月一下子少了3-4萬套。上海2月雖然成交量不錯，但是增加的掛牌量同樣不少，有說5、6萬套，有說3萬套，不管怎么說，供應突然增加，對于成交都還不是好事。供應增加，客戶對價格非常敏感，購買意愿下降，這是非常正常的事情。這種情況下，也許只有2種后果，要么量價齊升，要么量價平穩(wěn)，尤其是成交價平穩(wěn)。上海掛牌量、掛牌價同時上漲，再加上剛需自住占比大頭，這幫人恰恰是對價格非常敏感的人，于是成交周期拉長、成交量穩(wěn)中有降、掛牌價隨后下降。即使是我自己分析，也不敢保證一定就對，大家一定要理性看待。但是有一點非常肯定，那就是簡單用成交量的漲跌，去評估房價漲跌的線性思維，一定是不可取的。一旦遇到，還是那句話：不聽不聽，王八念經(jīng)。2、二手房非常復雜，遠比新房市場復雜，不能線性思維。3、大量的掛牌，恰恰說明多少人都要抓緊拋售，如果真要漲價，這些房東會這么急著賣？肯定惜售啊。4、手中有垃圾資產(chǎn)的房東，抓緊出手，要么騰資金，要么騰名額。5、抓緊置換，這一波有非常多的人是在置換，尤其是置換新房。6、廣州市場可以買嗎？二手還是貴，新房性價比很高。7、東莞市場可以買嗎？泡沫出盡，非核心降價很厲害，核心還是穩(wěn)定，松山湖、南城就非常不錯。8、深圳市場可以買嗎？我覺得2023年是一個好時機，不是說未來一定大漲多少，而是資產(chǎn)配置化航母，畢竟3+3+動輒千百萬的預算，普通人承受不了。9、上海市場可以買嗎？我覺得挺貴，該打新打新，二手還是謹防站崗。
很多人又要沖進市場了，我是一個謹慎的人，我覺得今年不會是個大年，即使是進場，也不會迅速看到房價上漲，因此，那些急于沖進市場的朋友，三思后行。第一個，針對買房。第二個，更加重要，畢竟，前幾天剛剛上任，方向是什么？側重哪個？寬松還是謹慎？方針路線是什么？第三個，2月，剛調(diào)研過南京和蘇州，最新的一線調(diào)研日記。最近，主編陸陸續(xù)續(xù)外出調(diào)研了。鄭州、珠三角、長三角、云南、日本、泰國……所以接下來分享給大家的資料，可以說是含金量最高、最落地的，如果你感興趣，可以先添加米宅同事微信，第一時間獲取。
（完）
責任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設計、運營管理，倡導實地走訪和一線調(diào)研，
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