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為了給大家?guī)碜顬檎鎸嵉氖袌鲆痪€情況，米宅一行5人，開啟了大灣區(qū)調(diào)研。
這是我在百度地圖標(biāo)記的我們?nèi)ミ^的地點，小星星上的數(shù)字代表我們在這個點看了幾個盤，這還僅僅其中一小部分。
我們?nèi)チ松习賯€銷售中心，算了上百張算價單，厚厚的一大堆。
對，就是這樣一個項目一個項目跑，一張單子一張單子算。
看市場就是這樣。判斷一個城市的市場真實情況，你要去看足夠多的樣本。
再一個，判斷一個城市市場的價值，只看一個城市不行，你還需要幾個城市對比，才能判斷出這個城市房地產(chǎn)市場有沒有價值。
再一個，就算這個城市市場有價值，你怎么判斷哪些板塊的房地產(chǎn)有價值呢？你是一定要把這個城市走一遍，才能判斷。
最后，確定哪些項目可以買？哪些項目性價比高？這需要縱向?qū)Ρ劝鍓K內(nèi)，橫向?qū)Ρ劝鍓K外。而這就是我們的工作。
這個過程沒有什么高大上的東西，其實全是無差別的人類勞動。
所以請相信我們的每一次項目推薦。
它一定是當(dāng)時當(dāng)下好的選擇，至于適合不適合你，這需要一對一的置業(yè)咨詢。
但推薦的城市、推薦的板塊、推薦的項目和房源，一定是能跑贏80%房產(chǎn)的選擇。
關(guān)于這次調(diào)研，我們也做了【大灣區(qū)核心城市調(diào)研筆記】，有想要在大灣區(qū)資產(chǎn)配置的，有三四線的朋友想要資產(chǎn)升階置換到大灣區(qū)的，可以【長按識別二維碼添加企微】，免費領(lǐng)取。
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那么目前大灣區(qū)市場的基本情況是什么樣呢？
1、外地人看房的比例越來越高。
比如深圳寶中、前海、佛山、東莞、珠海、中山馬鞍島、惠州等等，都出現(xiàn)了不少外地客戶買房的身影。
為什么外地人看房比例越來越高？
一方面是限購限貸的條件放開始了，比如佛山、東莞、珠海、中山、惠州全部不限購，首套首付才20%。
這些城市對外地人購房友好，上車門檻低，40萬就能買珠海、買佛山，60萬就可以買到原來至少100萬+的松山湖區(qū)域的核心位置。
另一方面就是抄底的心態(tài)，天下人都知道大灣區(qū)的房價跌了。
比如深圳，二手房基本上都是按照指導(dǎo)價賣的，而指導(dǎo)價基本上就是原來市場價的七折，有的甚至六折。
比如“深房理事件”里，他們主要買入的一個小區(qū)叫諾德假日花園，高峰期業(yè)主的掛牌價超過17萬元/平，66㎡成交價在14萬/平的，成交價基本在930萬。
現(xiàn)在隨便看一套66平米的成交價，如下圖。
基本上是按照指導(dǎo)價10.6萬元/平成交的。對比之前成交價是7-8折。
所以現(xiàn)在中國最有購買力的群體中，很多人都在盯著深圳市場，但深圳限購政策沒有放開，擋住了很多有購買力的買家。（深戶三年社保，非深戶五年社保）。
這也就是為什么我們在深圳看到很多外地人看房子，但其實他們看完也買不了的原因。
除了深圳，廣州去年也是普遍下跌20%的。
像深圳、廣州這種一線城市，在跌幅如此明顯的情況下，很多上一輪沒跟上買，想要置業(yè)一線的，想要給孩子去一線鋪路的，想在一線留個鉤子的，現(xiàn)在都是蠢蠢欲動。
之所以這些人還沒殺進(jìn)去買，因為限購。
深圳、廣州，都需要五年社保。
當(dāng)然，一線城市對不同人才的購房政策不一樣。
很多人對一線城市最新購房政策不了解，我花了點時間，把北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京最新最全的買房政策進(jìn)行了匯總。有需要的可點擊下方二維碼免費領(lǐng)取。
2、成交量確實大幅上漲，尤其是熱門板塊的紅盤。
比如某央企開發(fā)的項目，開盤清完了。
后來有一套房源被清退出來了，然后一群人等著買。
現(xiàn)在開發(fā)商的說法是，國企的清退程序很嚴(yán)格，本月走不完，下個月會調(diào)價，如果你可以接受按照下個月的價格買，就可以先交定金。
類似這樣的事情，還在不斷的發(fā)生。
3、二手房業(yè)主掛牌價喊漲確實是普遍存在的，但成交價還沒有大的變動。
4、需要注意的是，以上這些現(xiàn)象僅限主城區(qū)，不包括外圍區(qū)域。
總之，回暖是肯定的。
在消費回暖的帶動下，經(jīng)濟預(yù)期向好，一定程度影響了樓市。
好像一時間，到處人氣都很旺，購物中心、地鐵、大街上、景區(qū)等等，直觀感受是人忽然多了很多。
目前樓市回暖還停留在成交量上。因為目前開發(fā)商還在拼銷量，畢竟缺錢還是房企的共性問題。
但回暖會不會體現(xiàn)到房價上，只是時間問題了。
這是我們看過大灣區(qū)市場之后一致的看法。
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但是，并不是所有城市都漲。
因為每個城市的行情回暖支撐點是不一樣的。
以一線城市為例：
北京，目前成交量屢創(chuàng)新高，但北京今年價格上漲的空間不大。
原因是兩個：
1、已經(jīng)漲了兩年了，能漲、該漲的都漲過了，今年主要是補漲行情。
2、北京限購限貸政策不太可能放松。
想要維持住當(dāng)下的成交量，需要政策再添把火。目前還看不到這個信息。
所以不出意外，4、5月份之后北京成交量大概率會回落。
但這并不影響，北京的成交火熱的行情向外傳導(dǎo)，目前環(huán)京量價齊漲，算是北方樓市上漲的領(lǐng)頭羊了。
所以，北京上漲是補漲和外溢。
上海，目前主要表現(xiàn)為觸底上揚行情，是政策和季節(jié)性行情推動。
而深圳，主要預(yù)期回暖。
二手成交量會持續(xù)上漲，但價格大概率不會有明顯漲幅。如果限購限貸政策沒有大的調(diào)整，僅靠預(yù)期，最多三個月，后續(xù)市場走向不明朗。
最后是廣州，是豪宅無量上漲，行情嚴(yán)重分化。
比如珠江新城的豪宅嗷嗷喊漲，但實際成交價不會有太多變動。
如果廣州的五年社保的限購政策不放開，二手次新的剛需、改善漲幅是乏力的。
二線城市回暖，表現(xiàn)也有很大不同。
比如東莞，是因為在售項目青黃不接導(dǎo)致的核心區(qū)新房被動上漲。
目前東莞主城四區(qū)中，整個東城區(qū)，沒有一個在售新房項目。南城也只有三個。萬江三個，莞城就一個。
因此，東莞，是新房項目不足，被迫上漲。
珠海，外地購買力進(jìn)入刺激上漲。
我們這次去珠海調(diào)研，在銷售部看到的客戶40%來自灣區(qū)自己的客戶，周邊深圳的、廣州，其他40%基本上都來自祖國各地，剩下的20%才是珠海本地自住、改善、投資客戶。
所以你從這個比例也能看出，珠海是全國人民的珠海，珠海的房價不是珠海決定，珠海房價天花板也是珠海人決定的的原因。
佛山，購買力外溢上漲。
佛山目前市場回暖比較明顯是臨廣市場，比如順德倫教、北滘、三山、映月湖、千燈湖。
惠州、中山，則是趁火上漲。
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具體城市如下：
深圳市場——
在幾乎沒有什么實質(zhì)性政策的前提下，二手房成交已經(jīng)開始回升了。3月有可能突破3000套。
本地人還畏手畏腳，但外地投資客增多。
深圳房價再跌的可能性也不大了，自住與置換需求不用等
置業(yè)建議：
2000萬：選深圳灣、香蜜湖、華僑城
1000-2000萬：選寶中、福田中心、南山科技園
800-1000萬：選寶安碧海、龍湖中心區(qū)紅山
500-800萬：選龍光坂田、寶安沙井、光明和大運
500萬以下：羅湖、坪山中心區(qū)等等。
廣州市場——
目前廣州還是處于量升價平的階段。
目前成交多為價格低、戶型緊湊的剛需剛改。
置業(yè)建議：
頂級配置考慮天河珠江新城、金融城、琶洲。
長持配置考慮番禺萬博、老黃埔魚珠板塊、科學(xué)城區(qū)府。
東莞市場——
1、政策面非常積極。東莞已全市不限購，首付最低2成，二手房不限售。
2、2月新房來訪量暴漲400%，是去年同期的2倍。
3、核心價值板塊新房項目不足，被迫上漲。
東莞價值——
1、位置優(yōu)越，唯一一個被三個世界級都市（香港、深圳、廣州 ）包圍的城市。佛莞城際 廣深港高鐵，未來十年規(guī)劃17條軌道交通線路無縫對接廣州、深圳。
另外和深圳是前店后廠的關(guān)系，深圳小弟，產(chǎn)業(yè)有潛力。
2.基本面強，萬億GDP+千萬人口，外來年輕人口多，經(jīng)濟活力強。
東莞的資金總量東莞 2.35萬億，可見東莞的創(chuàng)富和藏富實力過硬。
3.因為地少人多，鎮(zhèn)級經(jīng)濟，商品住宅用地少。因此更要關(guān)注兩大核心，南城+松山湖；
置業(yè)建議——
1、4萬+預(yù)算夠首選南城與松山湖 ，
2、3-4萬環(huán)松山湖的大朗、寮步，以及長安、虎門；
3、2萬以下勿入。
珠?！?/span>
1、全國人的珠海，稀缺的資源，環(huán)境宜居，度假養(yǎng)老堪比海南；
2、全國自住兼投資最完美的城市，沒有之一；
3、珠海，東區(qū)價值大于西區(qū)；
4、兩大潛力地，橫琴十字門+唐家；
珠海置業(yè)建議，首選唐家北圍。
原因如下：
第一，唐家北圍是深珠通道接入珠海的第一個板塊。
未來往來深圳通勤距離30分鐘，可吃到深珠通道紅利。
第二，有產(chǎn)業(yè)集群。
現(xiàn)有高新企業(yè)885家，上市企業(yè)24家，國家孵化器6家。主要包括人工智能及機器人、云計算、大數(shù)據(jù)、孵化器四大產(chǎn)業(yè)板塊。
其它中山、惠州，地廣人稀房子多，經(jīng)濟差，房價虛高好炒概念，滅啥價值。
清遠(yuǎn)、湛江、江門遠(yuǎn)離大灣區(qū)核心區(qū)，沒價值。
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在大灣區(qū)有購房資格的肯定還是要沖深圳、廣州的 。
除了購房資格，資金量也有門檻。深圳白戶需要150萬+，廣州需要100萬+，才能買到相對有價值的，如果沒有資格，資金實力連最低門檻也夠不到，沒必要死盯這兩個城市。
退而求其次，珠海、東莞、佛山，不限購、首付20，利率最低3.7， 三四十萬就可以上車大灣區(qū)。
珠海，單價2.3～2.7萬，總價180萬起。
佛山，單價2.7～3.7萬，總價225萬起。
東莞，單價3.5～4.2萬，總價330萬起。
總之，如果你換房。今年是一個非常不錯的脫手劣質(zhì)資產(chǎn)的時機，趁著市場的熱度趕緊把手里那些好幾年不漲的房子賣掉，買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
尤其是三四線的朋友們，至于你手里的錢，能去那些城市，可以參考下表——
最后，關(guān)于大灣區(qū)：
80%的大灣區(qū)房產(chǎn)也是垃圾，能看的只有深圳>廣州>東莞>佛山>珠海，其中東莞、佛山、珠海一定要選對板塊。
另外，還有一點提醒大家，前年去年，美國撒錢的時候，股市漲了，樓市也漲了。
去年、今年，輪到我們發(fā)錢。
因此，我們不僅要看到樓市回暖大趨勢，還要看到錢在以比你想象快得多的速度正在涌出來。
現(xiàn)在銀行的錢已經(jīng)水漫金山了，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，今年重點刺激的對象，水勢必會流向樓市，因為別的地方也容不下。
所以今年房價上漲的壓力是巨大的。
最后關(guān)注大灣區(qū)，可添加下方二維碼。同時免費領(lǐng)?。?/span>
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米宅線下私密論壇（深圳站）重磅重啟！
這是一場來自米宅頂端的思想盛宴！
也是一場屬于米宅朋友的閉門狂歡！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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