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地產(chǎn)研究

這里的樓市，可能要火了！

發(fā)表時間：2023-03-08 作者：龍貓來源：米宅<原米宅米宅>

1

在去年12月下旬，重大轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)之后的第一周，我花了幾天的時間研究了全國重點20城樓市新房和二手房的庫存、月均去化和整體市場表現(xiàn)。

基于數(shù)據(jù)的參考，我做了一個關(guān)于全國重點20城2023年樓市行情走勢的獨家判斷。

在這份判斷里，我認(rèn)為——

首先出現(xiàn)樓市回暖的城市是上海，這一輪樓市新周期應(yīng)由長三角引領(lǐng)。

年后的這段時間，樓市的波動確實在按照我的判斷走。

北京、上海成了2023年樓市的領(lǐng)頭羊。

接著天津、蘇州、南京、廣州、珠海、東莞、鄭州等全國重點城市都出現(xiàn)了明顯的成交量回暖。

長三角的城市在這一輪樓市回暖中走在了前面。

2月上中旬，我們?nèi)ラL三角進行了一波調(diào)研，主要去了南京、蘇州和無錫。

在這一輪調(diào)研中，讓我感受頗深的城市是蘇州。

蘇州的樓市，很有可能是長三角繼上海之后，第二個引領(lǐng)回暖的城市。

蘇州的樓市，站在初春這個節(jié)點，有幾個明顯的特征。

1、樓市分裂成園區(qū)樓市和園區(qū)以外的樓市。園區(qū)惜售，已有價格上漲的苗頭。

2、剛需開始進場，剛需樓盤熱度明顯。

3、樓市價值板塊可買貨量不多，在售樓盤數(shù)量少，其余要么尾盤，要么沒房。

4、行情熱度因房企而分化，安全性成為第一考慮要點。

以上，組成了蘇州樓市初春行情的全貌。

2

蘇州的樓市很分裂。

以產(chǎn)業(yè)強弱、城市界面優(yōu)劣作為基準(zhǔn)，形成了東強于西，北強于南的大格局。

園區(qū)是產(chǎn)業(yè)核心，也形成了蘇州樓市的價值高地。

整個蘇州的樓市，從南到北，從東到到西有價值有潛力的，并且能夠吸引整個長三角甚至全國購買力的板塊只有園區(qū)+泛園區(qū)、高鐵新城、獅山、科技城。

園區(qū)是蘇州第一梯隊，永遠(yuǎn)的神。

園區(qū)核心板塊，包含湖西、湖東、獨墅高教區(qū)等板塊，有樓盤有限價有每平幾千甚至幾萬的倒掛紅利，但是你買不到。

因為有嚴(yán)苛的購房條件，起步150㎡以上的改善大平層，中簽率不高的搖號，以上都將普通人篩了出去。

普通人能買的只有泛園區(qū)板塊，包含車坊、跨塘、勝浦、青劍湖、婁葑。

婁葑、青劍湖已沒有新盤，主要新盤只在跨塘、車坊和勝浦。價格在3.1-3.5萬/㎡。

西部新區(qū)的樓市，代表著價值高地的是獅山和科技城。

獅山，是新區(qū)的核心，有著最優(yōu)質(zhì)的配套和新區(qū)一級的學(xué)區(qū)。

科技城作為科技部和省市雙政府合力打造的新區(qū)，靠著高科產(chǎn)業(yè)和不錯的學(xué)區(qū)撐起了西部的一極。

新區(qū)獅山3.6-4萬/㎡，科技城2.7-3萬/㎡。

北部，相城高鐵新城是扛鼎的板塊。

高鐵新城因高鐵而定位，依托蘇州高鐵北站打造了商務(wù)、商貿(mào)、總部辦公基地等于一體的板塊，成為了北部的商務(wù)中心。

高鐵新城房價2.7-3.2萬/㎡，處于相城的第一梯隊。

南部發(fā)展較弱，吳中缺產(chǎn)業(yè)，老城城市界面差，吳江發(fā)展自成一體。

兩區(qū)都在打造太湖新城。太湖新城為蘇州主力打造的”一核四城“重要組成部分，是蘇州邁向太湖建設(shè)長三角世界級城市群的契機。

理想很豐滿，但落地很一般。

吳江太湖新城落地雖早，但產(chǎn)業(yè)落地不行，寫字樓空置嚴(yán)重。目前剛需盤2.4-2.5萬/㎡，改善盤2.7-3萬/㎡。

吳中太湖新城東部已成熟，但主體區(qū)域依然是個大工地，作為吳中改善的外溢地，吳中太湖新城的房價得到了支撐，房價2.7-3.1萬/㎡。

中部，是本地人的市場。老城內(nèi)部幾乎無新盤，本地的改善外溢至平江新城，平江新城3.1-3.5萬/㎡。

以上就是整個蘇州樓市的價值格局。

不要再問元和行不行，太湖科學(xué)城行不行，吳中城南行不行，滸關(guān)行不行……

蘇州的樓市格局走到今年已經(jīng)是個明牌，價值板塊已經(jīng)由產(chǎn)業(yè)、人口和房價清晰明白的呈現(xiàn)了出來。

3

在蘇州調(diào)研的一路奔波中，最大的感受是市場庫存已經(jīng)不多了。

那幾天經(jīng)常遇到這樣的情況，看著好好在售的樓盤，等開著車跑到實地一看，要么剩余房源不多，要么剛剛交房，要么剩余樓棟待加推。

蘇州的庫存問題，數(shù)據(jù)和實地體驗存在明顯的差別。

按照數(shù)據(jù)，截止2月中旬，蘇州剩余商品住宅庫存729萬方，去化周期12個月。

但實際調(diào)研價值區(qū)域，新房市場并沒有那么多存貨。

如泛園區(qū)住宅僅剩49萬方，車坊、勝浦和跨塘板塊加起來總共只有7個樓盤，這7個盤光勝浦占了4個。

如高新區(qū)住宅存量142萬方，但主要分布在太湖科學(xué)城、生態(tài)城和剛需聚集的滸關(guān)，核心的獅山只有2個樓盤，1個尾盤1個未開售，科技城只剩4個盤。

如相城商品住宅存量158萬方，但高鐵新城的只有3個盤，其余存量皆分布在元和、黃棣等板塊。

整體庫存充足的數(shù)據(jù)表象下，掩蓋了價值板塊庫存不足的事實。

蘇州的樓市價值板塊和普通板塊量價分裂，呈現(xiàn)出了兩極分化的格局。

4

春節(jié)過后，蘇州的樓市如溫水燒煮一樣慢慢升溫。

2月最后一周蘇州新房銷售1282套，相比上一周成交量環(huán)比上漲了60%。

2月16日和2月23日的土拍，給蘇州樓市的回暖加了把小火。

2月16日蘇州2023年第一拍，出讓6宗地，1宗觸頂，1宗溢價。

工業(yè)園區(qū)的工業(yè)大道南地塊由31家房企經(jīng)過65輪競價之后觸頂搖號，最終成交樓面價35650元/㎡，刷新了園區(qū)的地價紀(jì)錄。

2月23日土拍，成交5宗地2宗觸頂搖號，獅山的兩宗地溢價達(dá)到了15%。

自2022年以來一直失溫的蘇州土拍市場終于活了過來。

土拍，是樓市溫度的鏡子，今年已經(jīng)拿土拍驗證過溫度的城市，只有北京、上海、杭州和蘇州算過關(guān)。

土拍添柴、剛需進場，外來投資進入，2023年的蘇州樓市會迎來一個非常不錯的局面。

站在3月份的這個節(jié)點看蘇州，給各位考慮蘇州的朋友一些建議。

1、2023年樓市回暖之后的蘇州樓市會更加分化，強者恒強，弱者愈弱。請重點關(guān)注園區(qū)+泛園區(qū)、高鐵新城、科技城、獅山的樓盤，特別是低密的洋房產(chǎn)品。

2、注意蘇州的購房窗口期，自去年5月限購政策調(diào)整，蘇州處在購房條件相當(dāng)寬松的時期，外地購房只需6個月社保和納稅，如果樓市回暖達(dá)到預(yù)期，不排除政策再度調(diào)整。

3、請最近三個月隨時關(guān)注蘇州成交情況，如果成交量連續(xù)上漲1-2個月，大概率跟進上海行情。

這是我對蘇州樓市的判斷。

全國重點20城今年會怎么走，行情怎么變化，我放在了開篇我所寫的那份《2023年全國重點城市樓市獨家判斷》里。

有需要的朋友，可以長按識別下方二維碼，回復(fù)：城市行情，領(lǐng)取這份資料。

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 蘇州調(diào)研

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