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第一大騙局：樓市回暖，人氣暴增？！
樓市確實回暖了。
我相信很多朋友和我的感受是一樣的，仿佛就在一瞬間，全國各地的樓市都熱了。
當(dāng)然很多朋友是不信的，認為這是搞自媒體的為了流量博眼球。
這當(dāng)然是一個原因，但看空樓市，寫房價下跌也是流量密碼，甚至群眾基礎(chǔ)更廣闊，流量更大。
可為什么你現(xiàn)在幾乎看不到這些內(nèi)容？
為什么？比如下面這篇文章。
你現(xiàn)在已經(jīng)看不到了。因為它已經(jīng)被刪了。
這篇還是作者自己主動刪除的，你還可以看到文章的鏈接。
更多是還有大量的文章是后臺直接刪除，你什么都看不到，就像這篇文章從來沒發(fā)過。
比如2月28日，鄭州樓市主稿被刪了，現(xiàn)在你看到的《此刻，一線城市賣瘋了！》 的文章，其實是次條。
換位想一想，如果你是寫稿的，被刪了幾篇，你還能弄不明白什么該寫，什么不敢寫嗎？
自媒體公眾號只是一個縮影。如下圖
目前的情況是從央視新聞到地方電視臺，從互聯(lián)網(wǎng)媒體到短視頻，從新盤售樓處到二手房中介朋友圈，到處都充斥著樓市熱象。
現(xiàn)在這個階段，就只有一種聲音，那就是樓市強勢回暖，各地人氣火爆，成交大幅上漲。
比如下圖內(nèi)容就出自某官媒的內(nèi)容——
這才是真正的力量，能在短短一兩周內(nèi)讓所有的信息口只發(fā)出一種聲音。別的聲音根本發(fā)不出來，就算是發(fā)了，也是限流，你還是看不到。
這就是真正的力量。想讓你看什么就是什么。
看多了，就是共識。
于是，最近一兩周我們接到的關(guān)于買房咨詢量飆漲，言語中透露著焦急。
是的，越來越多的人開始急了。
他們的預(yù)期變了。
預(yù)期是什么？預(yù)期就是購買力。
當(dāng)然，很多人會說，吹出來的行情長不了，很快就會結(jié)束。
還真不是。
首先，這波樓市確實回暖了。
畢竟是累積了過去一兩年的購買力，再碰上每年慣例的小陽春行情，在加上超低利率與史上最大印鈔時期凝結(jié)的通脹環(huán)境，以及很多城市房價已經(jīng)跌回三年前，再以及去年底一輪強勢的金融救市政策和決心。
幾個因素疊加，節(jié)后市場觸底回暖很正常。
可俗話說男人三分醉，演到你流淚。
此時的樓市就如這三分醉的男人，已經(jīng)演到真假難辨了。
只需等情緒到位，就會有一部分人奮不顧身入市。
越來越多的人像羊群里的羊，或被動，或主動跟隨進場。
第一波人有極大的概率把套子傳到下一波人身上，俗稱“認知宰割”。
所以，這個時候作為個體很無力，明知山有虎，還要虎山行，比的就是誰更快。
2
在樓市強勢回暖之后，這兩天，成交量暴漲的信息已經(jīng)全方位的包裹住了你。
樓市第二大騙局：成交量暴漲？
成交量確實大幅上漲，畢竟越來越多的人開始跟隨進場。
比如深圳某中介說，去年全門店一年賣了4套房，而今年，一周就成交4套房。
比如北京海淀某中介說，節(jié)后的帶看量達到2017年的高峰水平。
比如成都某中介說，2月成都全市帶看量超過50萬次，二手房單日最高成交達到1031套。
比如武漢，二手成交日均200-300套，核心區(qū)二手房上調(diào)價格，基本找不到什么筍盤了。
比如蘇州某中介說，去年兩個月都成交不了一單，而節(jié)后二手房交易中心每天都在排隊簽約。
可是還有一個重要的信息是它們都沒有說，那就是掛牌量也在暴漲。
可以說在樓市火熱的同時，一股波濤洶涌的“垃圾房源”出貨潮，正在從北上廣深，席卷到二三四五線。
比如，3月1日，廣州二手房掛牌量突破13萬套。其中增城、花都等遠郊區(qū)掛牌量環(huán)比增長超過350%。
比如，3月1日，杭州的二手掛牌量再次突破20萬套，僅僅2月就新增掛牌量就超過2萬套，其中供貨量最大的是余杭、蕭山。
在這么大的新增掛牌量之下，杭州2月二手房成交量卻只有6000多套，而廣州才4000多套。
大家都只看到成交量大幅上漲，卻沒看到掛牌量是火箭般上漲，比如濟南，
哪怕是2月成交18000套的成都，也僅僅比上月少了1000多套二手房。
就連市場冰凍二手房被打七折的深圳，二手房掛牌量也是持續(xù)上漲。
沒想到吧，曾經(jīng)傲嬌的絕不按照指導(dǎo)價賣的業(yè)主們，現(xiàn)在擠破頭了想賣掉。
而隨著樓市強勢回暖，成交量大幅上漲，房價開始上漲？
3
樓市第三大騙局，房價開始跳漲？
跳漲確實存在。
比如廣州一套萬博CBD的次新房，業(yè)主最開始報價430萬，可經(jīng)過一輪談價之后，最后以 438萬成交，相當(dāng)于業(yè)主加價8萬成交。
這樣的案例主要出現(xiàn)在北京、上海、廣州的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)次新房源。
比如北京朝陽CBD某次新小區(qū)最低價房源賣掉之后，另一套最低價房源直接加價20萬。
比如成都，核心區(qū)的業(yè)主已經(jīng)開始出現(xiàn)不誠心賣，普遍上調(diào)1000-3000每平米的。
但這其實不可怕。畢竟一二線核心板塊次新房源，承載稀缺和資源，面對強勢回暖，成交大幅上漲，房價上漲很正常。
可怕的是，今年的主角可能不是他們，而是之前大家根本看不上的城市、板塊、房源在跟漲、補漲，并且還非常好賣。
怎么理解呢？
大家知道目前房價上漲的領(lǐng)頭羊是哪里嗎？
不是上海、不是廣州，也不完全是北京。
對，你沒看錯，是燕郊。
廊坊之所以能排第四，主要是北三縣的原因，大廠、香河、三河。
環(huán)京、北三縣，是過去5年內(nèi)，核心都市圈里房價唯一腰斬的地方。房價一度跌破萬。
目前卻是房價上漲的領(lǐng)頭羊。
那么具體到目前樓市人氣、成交最火熱的城市，北京。
漲幅最高的區(qū)域是通州。
沒想到吧。居然不是東西城、朝陽或者海淀。
從下表能看到一個趨勢——
那就是，之前沒漲的外圍區(qū)、弱區(qū)開始上漲。比如豐臺、大興、石景山，那些接下來就是門頭溝、房山，最后順義和昌平。
其實去年底我們總結(jié)北京市場的時候說過——
但現(xiàn)在，情況再次發(fā)生轉(zhuǎn)變。
一方面是北京市場強勢回暖，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)開始“跳漲”。
雖然漲幅不大，但足以帶動市場情緒。
于是就出現(xiàn)了“垃圾”板塊、房源開始跟漲，補漲。
大到城市、區(qū)域、小到項目和房源。
比如北京領(lǐng)漲的是通州、北三縣現(xiàn)在是全國房價上漲的領(lǐng)頭羊，而市場一直低迷起不來的天津，2月樓市量價一騎絕塵跑在全國樓市的前面。
還有東北老大難，長春、哈爾濱，2月末新房都起“漲”了。
再看“垃圾”房源，一些有“硬傷”的房子，掛牌好幾年賣不掉，最近卻成交了。
比如佛山千燈湖澤景苑一套113平米的房源，掛拍2000多天，近期成交了。類似這樣的案例還有很多。
不僅好賣，還漲價賣。
比如上海、北京個別樓齡超過25年，沒有電梯也沒有小區(qū)管理的老破小，近期也敢8萬10萬地漲。
原因就是一旦房價上漲，就一定會有一批人恐慌性的去買“垃圾貨”。
這是青島某大V吐槽某硬傷項目漲價，把年輕人當(dāng)傻子，年輕人不會買賬的文章。
但事實上，這個項目人氣還挺旺。
工作日談判區(qū)里基本上坐滿了。基本上每個桌子上都有一份認購書啊。
這種人氣，就連青島主城大熱板塊浮山后也比不了。
大V感嘆，目前青島主城四區(qū)95%的盤都不值得買了。
可事實是越來越多的購房者開始恐慌性買房。
好講到這里，我們講到重點了。
前面我們講的都是現(xiàn)象，是我們無能為力的。
接下來卻是要靠我們自己的。
首先，今年買房一定要頭腦清醒。不要被紛繁復(fù)雜的信息誘導(dǎo)、迷失。
2023年有可能是哪里漲幅越大越不值得買的一年。
2023年一定也是去庫存的一年。一定會有大量的陳年老庫存涌現(xiàn)出了。千萬不要跟風(fēng)亂買。
對于二三線自住改善的朋友，買所在城市發(fā)展方向，買城市商務(wù)就業(yè)中心輻射區(qū)。
不要出四環(huán)，不要買有明顯硬傷的項目和房子。太老、太舊、太偏都規(guī)避。
2023年一定是便宜沒好貨的一年。
往大了說，有價值的城市早兩年早漲了，優(yōu)質(zhì)的板塊和房價也都早漲了。
等到今年才開始漲的，都是輪上的。和城市價值無關(guān)，和這兩年M2大放水有關(guān)了。
買房要用長線思維。買哪個城市的房子等于要跟哪個城市同呼吸共命運至少3~5年。
中國人口紅利高峰期已過，只有人口持續(xù)增長的城市才有價值。
未來20年，80%的城市必然走向衰落，這些城市的房產(chǎn)都是垃圾資產(chǎn)，未來可能出現(xiàn)白送的房子。
只有20%的頭部城市，才能持續(xù)享受房價上漲的時代紅利。
在未來至少30年，長三、珠三大都市圈都一定是中國資金流、人流、產(chǎn)業(yè)貿(mào)易集中流向的地方。
未來在長三、珠三會出現(xiàn)幾個房價向10萬+看齊的城市，如果加上合適的杠杠，足夠你彎道超車了。
因此，除了自住改善的，從投資、資產(chǎn)配置、資產(chǎn)置換的角度，買房置業(yè)重點依然還是長三、珠三都市圈的核心一二線城市。
那么具體到珠三角大灣區(qū)，有一個前提是，哪怕是在大灣區(qū)，80%的房產(chǎn)也是垃圾。
永遠相信大灣區(qū)核心，沿海黃金發(fā)展環(huán)，深圳=>廣州>東莞>佛山>珠海>中山、惠州、其它
其中目前深圳、廣州需要外地人需要5年社保，深圳上車首付需要150萬+，廣州上車首付需要100萬+。
這兩個條件基本上擋住了99%的人。
那么對于絕大多數(shù)的朋友來說，珠海、東莞、佛山，大灣區(qū)核心二線、不限購、首套20%、利率低至3.7%，是最實際的選擇。
先看東莞基本面——
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這是抄底房地產(chǎn)的利好環(huán)境，堪比2015年。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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