地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月13日至19日，北京二手住宅網(wǎng)簽3761套，前一周成交量為3190套。
杭州新建商品住宅成交面積近23萬平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上周深圳二手房交易錄得881套，環(huán)比增長率為12.4%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示2月上半月中國50個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量較1月上半月增長超70%。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1月份中國70城新房價(jià)格出現(xiàn)一年來的首次環(huán)比止跌。
最近，微信群，朋友圈的中介，開始熱鬧起來。
哪哪哪成交價(jià)加價(jià)200萬成交的，什么再不買就來不及了。
咱先不論中介的嘴靠不靠譜，樓市到底是不是回暖了？
先拋觀點(diǎn)，還遠(yuǎn)沒有。
沒有持續(xù)強(qiáng)刺激，樓市重現(xiàn)當(dāng)初2015年的大漲，基本不可持續(xù)。
1
北京
2022年1月時(shí)候，北京成交11875套。
2022年2月時(shí)候，北京成交8260套。
2021年1月時(shí)候，北京成交17513套。
2021年2月時(shí)候，北京成交12900套。
現(xiàn)在才哪到哪？
在新房供應(yīng)量不足的情況下，二手房交易規(guī)模也不過就是回到了22年同期水準(zhǔn)，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)只能說比2022下半年特殊時(shí)期好一丟丟，最多算是恢復(fù)了個(gè)正常罷了。
深圳
上周，深圳二手房交易881套，環(huán)比增長率為12.4%。
沒記錯(cuò)的話，之前深圳火爆的時(shí)候，二手房成交都是2K+甚至更高，如果以這個(gè)維度衡量。
這才800多套，就被中介說的樓市大火爆了？有沒有點(diǎn)出息？
要知道深圳可是千萬級人口的城市，一周二手房成交三位數(shù) ，而且擠壓這么久放開后還這個(gè)水平，真有點(diǎn)不夠看。
最多是出來一點(diǎn)市場情緒了而已。
上海
上海一月成交八千套創(chuàng)多年新低，估計(jì)二月能到15000套左右，恢復(fù)到一個(gè)相對正常的水平。
但未來不好持續(xù)，今年會(huì)入市的新房太多了，頂級地段的新房大量入市。購買力，肯定會(huì)被新房分流。
因?yàn)樯虾Ｌ厥獾姆慨a(chǎn)交易現(xiàn)狀，二手房交易還是要靠中產(chǎn)本地人，但是現(xiàn)在的工作產(chǎn)業(yè)工資通脹以年后的工作情況和招聘情況、收入情況看，中產(chǎn)今年的生存環(huán)境并不理想，會(huì)影響600萬房源的購買力。
未來可能就是高收入群體對應(yīng)的優(yōu)質(zhì)新盤能夠維持住，整體則并不看好。
現(xiàn)在中國一些城市的上漲，就是一種強(qiáng)刺激下的救市行為，在居民負(fù)債率這么高的情況下還要鼓勵(lì)加杠桿。
現(xiàn)在最重要的，是拉信心 。
2
真多是這樣嗎？
14年，制造業(yè)下行，房地產(chǎn)橫空出世，貨幣化棚改走起，要去推大城市房價(jià)帶動(dòng)中小城市房價(jià)。
那時(shí)候的上海樓盤是什么樣？
一天一個(gè)價(jià)，前后兩天，一平差價(jià)就奔著三四千去了。
深層邏輯是什么？
靠著房價(jià)上漲把居民的存款拿出來，然后再去投資。
那現(xiàn)在基本面又是什么？
居民存款，很高了，實(shí)體經(jīng)濟(jì)你們也知道是個(gè)什么樣，現(xiàn)在需要房地產(chǎn)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱作用，把居民的存款在支出來。
順便在把未來杠桿再加上
都給我買起來。
這套邏輯，放在之前都沒啥問題。
因?yàn)槭忻嫔嫌写罅康腻X不知道去什么地方。
大家都有錢，都有存款，再不濟(jì)的，也還能貸出來錢，所以都愿意跟著上，
但現(xiàn)在有點(diǎn)不太好使了。
現(xiàn)在居民存款比之前多了幾萬億，但是大家的負(fù)債同樣很高。
已經(jīng)62%了。
而且我們，還有2個(gè)多億的靈活就業(yè)人員。
對這些人來說，社保醫(yī)保不說，再讓他們負(fù)債，對他們意味著什么？
他們負(fù)不起。
所以，現(xiàn)在，未來的樓市回暖，只有兩種人。
1 想下場的炒家
2 中產(chǎn)改善。
炒家想幻想2014年重來，借助低利率套利，中產(chǎn)想夠一夠更高的 。
剛需還想炒一炒想賺錢的，就真的比較難， 因?yàn)槲磥砗芏嘈?，是真的很難賣出去的。
另外再給你們說些掏心窩子的。
大城市房產(chǎn)慢慢回來，不代表二三線也能回來。
一線城市除了房產(chǎn)本身之外，還代表了優(yōu)質(zhì)資源的集聚。尤其是某些東西還在，越不讓買，越想買。
資源的集聚是明晃晃存在的，是你看得見摸得著的。
而其它區(qū)域，那就房住不炒好了。
真指望能像之前一樣，真能真的能杠桿套杠桿，像單田芳評書里面的輕功高手一樣左腳踩右腳上天？
要讓房地產(chǎn)市場健康的路徑，其實(shí)只有壓縮泡沫。
只是把泡沫=財(cái)富的這幫人不愿意看到。
從宏觀原因來看，M2最近一年都很給力。
還有就是房貸利率也下調(diào)了。
很多頂級中產(chǎn)都是用公司買房，現(xiàn)在利率甚至能到3.X%。所以，刺激了這么久了，成交量起來一些也很正常。
剛需上車盤這幾年別說漲了，可能還是跌的，不提高打工人收入，再刺激也沒用。
當(dāng)?shù)撞繋r石無法繼續(xù)承重時(shí)，山脈就要倒了。
房地產(chǎn)占中國GDP在2020年，中國房地產(chǎn)業(yè)的增加值為25.9萬億元人民幣，占GDP的比重為6.0%；
房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)的增加值合計(jì)為62.2萬億元人民幣，占GDP的比重為14.4%；
房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)共提供了5165萬人次的就業(yè)崗位，占全國就業(yè)人口的比重為15.4%。
關(guān)鍵是這一部分大多數(shù)是農(nóng)民工，其他行業(yè)根本無法承接這些’低端‘勞動(dòng)力。
房地產(chǎn)是支持產(chǎn)業(yè)的根本格局10年甚至20年都無法改變的。
我們，一定要接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)。
3
總結(jié)一下：
1 今年會(huì)有更多城市放開限購，但是放開，意味著是真急了，也意味著價(jià)值開始分化。
2 房子現(xiàn)在是供大于求，人口已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，未來一定是有更多的房子只有自住價(jià)值而沒有交易投資價(jià)值的。
3 所有刺激措施，都只能對沖下滑趨勢，或者微微上漲，無法和20年大周期抗衡！
4 當(dāng)大城市房地產(chǎn)市場開始火爆時(shí)，往往是在圍點(diǎn)打援，醉翁之意不在酒，就是想捆綁銷售。
5 未來樓市會(huì)越來越分化，基本80%--90%的房產(chǎn)，是沒有投資價(jià)值的。甚至80%-90%的城市，更是沒有投資價(jià)值的。
6 表象，永遠(yuǎn)都是表象
好了，不多說了，得罪人。
最后，祝大家發(fā)財(cái)。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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