上海中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)主委員會(huì)，起訴該小區(qū)前物業(yè)上海中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)展有限公司。2月7日，官司宣布勝訴，上海普陀區(qū)人民法院判決，中遠(yuǎn)物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000萬元，這是迄今為止，中國最大的一筆物業(yè)返還賠款。不過，由于還沒有超過十五天的上訴期，原告有權(quán)提起上訴，所以還不能算是終審判決。因?yàn)樗巧虾?nèi)環(huán)中最大的小區(qū)，居住達(dá)到6萬人。作為一個(gè)超大社區(qū)，中遠(yuǎn)兩灣城已經(jīng)有20年的歷史，1998年上海第一輪大規(guī)模舊城改造啟動(dòng)，位于普陀區(qū)的棚戶區(qū)“兩灣一宅”拆遷，后該項(xiàng)目被命名為“中遠(yuǎn)兩灣城”，自1999年正式開工，到2006年全面竣工。小區(qū)占地面積45公頃，總建筑面積超160萬平方米，相當(dāng)于224個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)足球場。項(xiàng)目分為東區(qū)、西區(qū)，一共 96棟居住樓，平均每棟在30層+，目前有近12000戶、近7000個(gè)停車位，平均每畝土地上有居民31戶。內(nèi)部自成一套體系，有餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，房產(chǎn)中介門店，應(yīng)有盡有。一方面，它地理位置極佳，內(nèi)環(huán)板塊，三軌交匯，出行便利，稀缺資源——蘇州河更是從小區(qū)貫穿而過，優(yōu)質(zhì)河景一覽無遺。另外，這里生活便利，出了小區(qū)就是上海市中心。然而，由于體量大人員多，加之早期投資客的涌入，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，中遠(yuǎn)兩灣城曾是上?？诒懿畹男^(qū)。另一個(gè)讓該小區(qū)口碑極差的就是小區(qū)的物業(yè)。2001年小區(qū)開始交付，同年9月開發(fā)商自持物業(yè)——中遠(yuǎn)物業(yè)進(jìn)駐開始提供物業(yè)服務(wù)。天眼查顯示，該公司成立于2000年6月，注冊(cè)資本1000萬元，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，涉及司法風(fēng)險(xiǎn)969條。由于該小區(qū)規(guī)模較大，租房人數(shù)很多，所以群租眾多，而群租則帶來了一些列問題。在07年的時(shí)候，有人花了110W住進(jìn)兩灣城，結(jié)果發(fā)現(xiàn)樓道里都是尿騷味兒。因?yàn)槿鹤獾娜嗽缙鹬挥幸粋€(gè)衛(wèi)生間，來不及上廁所就直接在樓道解決......。他給物業(yè)打電話，得到回復(fù)就是，物業(yè)只管單元外的事情，單元內(nèi)的事情他們沒義務(wù)。其他，投訴物業(yè)沒有回應(yīng)，物業(yè)和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，甚至發(fā)生斗毆，層出不窮。另外，問題更大的則是兩灣城小區(qū)的亂收費(fèi)以及賬目不清。當(dāng)2021年開始，業(yè)委會(huì)倒查過去20年的小區(qū)賬目，發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)結(jié)算后結(jié)余、停車管理費(fèi)結(jié)余、小區(qū)設(shè)施費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、公共收益業(yè)主分成結(jié)余等均有問題。比如，消防、弱點(diǎn)、避雷等小區(qū)設(shè)施費(fèi)用，不應(yīng)該屬于居民物業(yè)管理費(fèi)支出成本，但是這二十年一直由居民支付。另外，地面停車收益，電梯間廣告收益，商業(yè)組織進(jìn)入小區(qū)的收費(fèi)，沒有一項(xiàng)中遠(yuǎn)物業(yè)能做到賬目清晰，利益明確。2017年7月中旬，物業(yè)公開的部分樓棟上半年公共收益竟然只有2分錢，賬目收支表讓人大跌眼鏡。物業(yè)管理混亂和無作為，一筆筆“糊涂賬”掰扯不清，讓小區(qū)業(yè)主們決心換掉物業(yè)公司。大多數(shù)人不滿，就該換掉物業(yè)公司，然而真的開始操作卻發(fā)現(xiàn)換物業(yè)公司不是那么好換。最難的就是對(duì)于原來公司的賬目審計(jì)，但是業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)困難重重。主要阻力就是中遠(yuǎn)物業(yè)極不配合。在開啟調(diào)查之后，除了一問三不知之外，中遠(yuǎn)物業(yè)甚至有組織的開始銷毀原來的各種收費(fèi)數(shù)據(jù)。于是業(yè)主們終于決心啟動(dòng)法律程序，在2020年10月獲授權(quán)，委托了一個(gè)5人律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)法律服務(wù)，2021年2月向上海普陀區(qū)人民法院遞交了索賠訴訟。兩年的訴訟，面對(duì)對(duì)方不配合，律師團(tuán)隊(duì)甚至向法院申請(qǐng)調(diào)查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查歷年有關(guān)電費(fèi)和水費(fèi)數(shù)據(jù)，獲取和分析20年相關(guān)數(shù)據(jù)，工作量非常大。此外還到某數(shù)字科技公司調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)，才獲得了有利支持業(yè)主訴求的證據(jù)。另一個(gè)方面，業(yè)主開始質(zhì)詢第二屆業(yè)委會(huì)對(duì)原物業(yè)公司的監(jiān)管工作，召開了臨時(shí)業(yè)主大會(huì)上，罷免了第二屆業(yè)委會(huì)，成立了第三屆業(yè)委會(huì)。經(jīng)過不懈的努力，中遠(yuǎn)在2023年初，這場官司有了重大突破。上海普陀區(qū)人民法院對(duì)該案宣判，釆納了小區(qū)業(yè)主的合理訴求，判決中遠(yuǎn)物業(yè)公司應(yīng)返還全體業(yè)主共計(jì)人民幣4000萬元，具體金額如下：1. 2001年9月1日至2021年2月1日期間物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、返還擅自列支的不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣1500萬元；
2. 2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、返還擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣250萬元；
3. 2008年起至2021年2月1日期間小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分的結(jié)余、返還擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用人民幣2000萬元；
4. 2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應(yīng)屬于地下車庫的車位產(chǎn)權(quán)人共有部分收益的結(jié)余人民幣250萬元；
同時(shí)，中遠(yuǎn)物業(yè)也被業(yè)主委員會(huì)成功換掉，新的物業(yè)公司進(jìn)駐。實(shí)際上現(xiàn)在，業(yè)主起訴小區(qū)物業(yè)的案件已經(jīng)屢見不鮮。
早在2021年，哈爾濱市群力寰宇天下小區(qū)居民就把小區(qū)物業(yè)起訴了。
當(dāng)時(shí)，業(yè)主起訴物業(yè)要求公開公共收益案件在哈爾濱市尚屬首例。據(jù)了解，業(yè)主起訴物業(yè)的原因是物業(yè)沒有按時(shí)公示電梯廣告費(fèi)用的收支明細(xì)。
經(jīng)過道里區(qū)人民法院裁定，要求物業(yè)公司20日內(nèi)公示公共收益賬目及收支明細(xì)。
此外，昆山蝶湖灣小區(qū)業(yè)主也曾狀告自家小區(qū)物業(yè)。法院判定業(yè)主勝訴，要求物業(yè)公司在公告欄內(nèi)公布2018年-2020年5月的公共收益情況。北京一小區(qū)業(yè)主也告贏知名物業(yè)中海物業(yè)，法院判定業(yè)主勝訴，要求物業(yè)公司降低物業(yè)管理費(fèi)。長沙湖湘奧林匹克花園的業(yè)主同樣告贏小區(qū)物業(yè)，法院判決物業(yè)公司向業(yè)主出具同意安裝充電樁的材料，并配合安裝充電樁。
而此次“中遠(yuǎn)兩灣城”事件之所以廣受關(guān)注，是因?yàn)槠渖婕暗?000萬的巨款。
我們能從中得到什么啟示呢？
第一、要重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的作用。
具體來看，業(yè)委會(huì)的成立需要經(jīng)過較為復(fù)雜的流程，比如需要所在街道主管部門的審批，所屬居委會(huì)的參與等等，同時(shí)在這個(gè)過程中需要成立籌備小組、開始籌備工作、召開大會(huì)選舉委員籌備小組等流程。
而其中主要難點(diǎn)會(huì)體現(xiàn)在很多業(yè)主因?yàn)楣ぷ髟?、精力問題對(duì)此熱度不高，導(dǎo)致難動(dòng)員、難成立，而物業(yè)公司往往也不希望成立業(yè)委會(huì)。
但是，不要忘記只有成立代表業(yè)主自身利益的業(yè)委會(huì)，才能和物業(yè)公司展開平等的對(duì)話，否則即使你是名義上的“小區(qū)主人”，在實(shí)際生活中，也大概率變成物業(yè)公司的搖錢樹。
第二、是平時(shí)要注重保留證據(jù)，方便明確訴請(qǐng)金額。
在中遠(yuǎn)兩灣城這起案件中，因?yàn)橄喔魰r(shí)間較長、前任業(yè)委會(huì)履職效果不佳、物業(yè)公司不愿配合審計(jì)等原因，許多證據(jù)都已遺失，第三屆業(yè)委會(huì)原本起訴的6200萬元訴請(qǐng)相當(dāng)一部分系推算得出，所以法院判決時(shí)將返還金額酌定為4000萬。
第二、對(duì)于很多物業(yè)問題，不要“算了”“忍了”
物業(yè)的問題，很多說大不大，說小不小，但是絕大部分業(yè)主都選擇了忍氣吞聲。
然而，這種忍耐則助長了物業(yè)的囂張。所以，如果你家的物業(yè)管理真的很差，所以與其忍氣吞聲十年，還不明天開始行動(dòng)，炒了它。
注：
根據(jù)《民法典》第278條：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。”其中，多數(shù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
也就是說，參與業(yè)主大會(huì)的業(yè)主要達(dá)到2/3，且現(xiàn)場2/3的業(yè)主中有一半要投票通過。
業(yè)主大會(huì)通過后，業(yè)委會(huì)可以通過公開招投標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和直接指定三種方式確定物業(yè)公司。
2023年，對(duì)于整個(gè)中國一定是一個(gè)分化的行情。
有些城市，一定會(huì)復(fù)蘇，有些城市，一定會(huì)繼續(xù)沉寂，這既和這些城市的樓市相關(guān)，也和這些城市的產(chǎn)業(yè)強(qiáng)相關(guān)。有些城市是主城可以買，有些城市是地鐵板塊可以買，還有一些城市是產(chǎn)業(yè)聚集板塊，金融聚集板塊。1、涵蓋全國300多個(gè)城市，哪些可以買，哪些千萬別碰，還有這些城市應(yīng)該購買的方法。2、另外，還有一個(gè)全國開發(fā)商黑名單，咱們普通客戶置業(yè)這些開發(fā)商千萬不能碰。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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