1
回暖明顯！
為啥這么說？
數(shù)據(jù)顯示，元旦3天，上海新房成交28.8萬(wàn)方，同比上漲74%。
北京成交同比上漲80%，廣州成交同比上漲131.5%。
尤其是北京，1月上旬每天二手房的成交量就已經(jīng)是去年12月的2倍了。
2023年首周，全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市典型項(xiàng)目到訪環(huán)比上漲42%。
北京、上海、廣州、杭州，元旦期間都迎來看房高峰！
樓市這是要重新崛起了？
先別激動(dòng)，再看看其他城市如何。
同樣元旦3天，全國(guó)25個(gè)主要城市成交量同比下降16%，比12月日均成交下降15%。
同樣2023年首周，這25個(gè)主要城市成交量比12月周平均又下降了13%。
廈門島外雖然取消了限購(gòu)，可到訪成交不升反降。
深圳1月二手房只成交1000多套，仍處歷史低位。
三四線城市就更不用說了，成交量更慘！
元旦3天成交面積同比下降30%，2023年首周同比下降17%。
不少三四線成交腰斬！
接下來的幾周，很多城市成交量還在跌。
所以，不要太樂觀，樓市的復(fù)蘇不可能那么快！
2
2022年，市場(chǎng)整體都不是很好。
股市、債市、理財(cái)、樓市，再加上疫情，導(dǎo)致大家的收入增長(zhǎng)緩慢。
看一組數(shù)據(jù)：
近3年，居民可支配收入名義同比增速分別是4.7%、6.9%、5.3%。
明顯比2019年疫情之前8.9%的增速低了很多。
信心、預(yù)期、購(gòu)買力的修復(fù)都需要時(shí)間。
還有很重要的一點(diǎn)：
開發(fā)商這兩年普遍收縮拿地，大概率會(huì)影響到今年上半年的供貨節(jié)奏。
供貨積極性也會(huì)限制整體的成交規(guī)模。
怎么辦？
繼續(xù)松綁！
主要有3個(gè)方面：
1、 房貸利率，降LPR、降加點(diǎn)、降下限；
2、 首付比例，首套還有下降空間；
3、貸款套數(shù)，認(rèn)定規(guī)則繼續(xù)放寬。
比如房貸利率，節(jié)后剛復(fù)工，很多城市做的第一件事，就是降利率！
短短2天，國(guó)內(nèi)近20城密集下調(diào)房貸利率，最低降到了3.7%。
鄭州首套房貸利率3.8%，長(zhǎng)春首套3.8%，福州首套3.8，廈門首套3.8。
還有更低，珠海直接3.7%。
看，商貸利率竟然降到了3字頭，跟公積金利率越來越接近！
看得出來今年各個(gè)城市都卯足了勁兒！
如果有需求，可以提前關(guān)注起來了。
3
值得關(guān)注的城市很多，具體該怎么選呢？
我們可以把這些重點(diǎn)城市分成兩大類。
第一類，有明確發(fā)展方向的城市。
這類城市買房相對(duì)好選擇一些，比如合肥、西安、鄭州、濟(jì)南等。
合肥重點(diǎn)向西南發(fā)展，放棄北、東、東北，向西關(guān)注高新，向南關(guān)注政務(wù)、濱湖。
鄭州重點(diǎn)向東發(fā)展，聚焦鄭東CBD、高鐵片區(qū)、北龍湖，在這周邊買房準(zhǔn)沒錯(cuò)。
濟(jì)南發(fā)展重點(diǎn)也偏東，房?jī)r(jià)高點(diǎn)除了中心位置的濟(jì)南老城和城南，就是東邊的奧體CBD。
包括武漢，發(fā)展方向也比較清晰。
武漢大力發(fā)展東部的光谷，除了傳統(tǒng)的市中心武昌漢口濱江，就數(shù)光谷房?jī)r(jià)最高。
但要注意，光谷很大，核心區(qū)很小，只有核心區(qū)有價(jià)值！
所以說這類城市，買房一定找準(zhǔn)主力發(fā)展方向和優(yōu)質(zhì)板塊！
第二類，是像重慶、南京、蘇州這些城市，還有一線城市，多中心，多商圈，沒有一個(gè)明確的主力發(fā)展方向。
更關(guān)鍵的是，不同商圈、中心的房?jī)r(jià)都差不多。
那具體怎么選？相對(duì)就比較難一些。
比如重慶，大北邊的照母山板塊，再往北的禮嘉、悅來板塊，再繼續(xù)往北的中央公園板塊，房?jī)r(jià)差別并不大。
大南邊的九龍半島，大西邊的大學(xué)城，大東邊的彈子石板塊，不少樓盤價(jià)格也都很接近。
而且中心位置跟東西南北的價(jià)差也都不是很大。
這怎么選，買哪里好？
當(dāng)一個(gè)城市不同方向的房?jī)r(jià)都差不多的時(shí)候，你很難知道哪里才是重點(diǎn)。
主城和新區(qū)價(jià)差很小，好板塊和差板塊價(jià)差很小。
一旦押錯(cuò)了區(qū)域，就很有可能踩坑！
怎么才能不出錯(cuò)？怎么才能減少買錯(cuò)的概率？
你需要知道，不同的區(qū)域價(jià)值是分層的，不同級(jí)別的區(qū)域，房?jī)r(jià)天花板肯定是不一樣的。
到底是什么決定了區(qū)域的價(jià)值？
最核心的，就是產(chǎn)業(yè)。
如果某個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)級(jí)別高，那這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)水平就會(huì)高。
深圳南山，廣州珠江新城，杭州濱江，蘇州工業(yè)園區(qū)，都是這個(gè)邏輯。
你知道重慶、南京、蘇州這類城市的價(jià)值板塊在哪里了嗎？篇幅有限，想知道的話可掃描文末二維碼，免費(fèi)獲取答案！
4
知道了不同類型的城市怎么選擇之后，如何判斷最佳買房時(shí)機(jī)呢？
這里給大家分享一個(gè)小訣竅！
緊盯一個(gè)數(shù)據(jù)：每月住宅成交量。
如果每月成交量還在明顯減少，那就說明這個(gè)城市還在下行，買房可以先觀望，不用太著急。
如果每月成交量已經(jīng)出現(xiàn)至少連續(xù)2-3個(gè)月明顯上漲，那就說明這個(gè)城市開始出現(xiàn)回暖跡象了。
這個(gè)時(shí)候，就要趕緊準(zhǔn)備資金，篩選房源，不然可能就來不及了！
所以從現(xiàn)在開始，有需求的朋友，可以開始關(guān)注城市每月住宅成交量了，在上漲還是在下跌？有沒有出現(xiàn)至少連續(xù)2-3個(gè)月上漲？
如果有，就說明價(jià)格大概率要上揚(yáng)了，那就可以在價(jià)格上揚(yáng)之前抓緊買入，千萬(wàn)別等價(jià)格開始有明顯變化了再慌忙做決定！
如何拿到各城市最新的月成交量數(shù)據(jù)呢？如果你沒有渠道獲取，可掃描文末二維碼，資料包里有相關(guān)數(shù)據(jù)。
此外，很多高負(fù)債城市要避開，負(fù)債就意味著風(fēng)險(xiǎn)！
現(xiàn)在很多城市負(fù)債率飆升，特別是城投債，作為地方政府的主要融資平臺(tái)，涉及到地方財(cái)政。
2023年，將迎來史上最大的城投債還款高峰。
內(nèi)容太敏感，就不往下延展了，想深入了解的朋友可掃描文末二維碼，免費(fèi)獲取答案。
高負(fù)債率城市中，有9省市債務(wù)率超過300%，最高甚至超過500%，資金狀況很危險(xiǎn)！
還要關(guān)注稅收，畢竟地方財(cái)政主要收入途徑只有兩個(gè)：稅收和賣地。
賣地基本拉垮，就看各個(gè)城市的稅收情況了。
2023年如果經(jīng)濟(jì)能反彈，也許稅收會(huì)好一些。哪些城市稅收還不錯(cuò)？哪些城市并沒有多少稅收增量？
另外，庫(kù)存也很重要，是判斷城市房?jī)r(jià)是否會(huì)有起伏的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。
只有庫(kù)存消化到一定程度，房?jī)r(jià)才可能有明顯的變化。
超高庫(kù)存城市中，有15個(gè)去化周期超過3年，最高的甚至超過10年，也就是說10年住宅0供應(yīng)都賣不完！所以現(xiàn)在千萬(wàn)別買，一定會(huì)高位站崗！
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1、 各省市債務(wù)率/負(fù)債率/城投債最新情況！
2、 不要碰的40個(gè)超高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)城市！
3、全國(guó)重點(diǎn)城市住宅月成交量變化表！
4、31省最新經(jīng)濟(jì)成績(jī)單（含稅收）及未來5年目標(biāo)！
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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