我在很多場合，很多會議，以及很多直播中，都在反復(fù)強(qiáng)調(diào)我的觀點(diǎn)：
1、我是謹(jǐn)慎樂觀派。謹(jǐn)慎在前。
2、2023年一定會比2022年好。
3、但是，之所以說好，一半原因是2022+2023年連續(xù)2年的利好疊加，這么大的市場一定會好，不好是要出系統(tǒng)性問題的；另一半原因則是2022年太差了，基數(shù)太小了，因此你懂的。
1
一部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)開始復(fù)蘇了。
1、交通。
我相信很多開車和坐地鐵的朋友，發(fā)現(xiàn)最近路上開始堵車了，地鐵上的人也多了起來，但是這些更多是直觀感覺，而不是客觀數(shù)據(jù)，有時候可能會有錯位，于是我找了一些交通方面的數(shù)據(jù)，驗(yàn)證了一下。
比如說地鐵，已經(jīng)在增長。
這是北京地鐵年均客流：
這是北京12月中半個月的數(shù)據(jù)：
這是全國重點(diǎn)城市的地鐵流量數(shù)據(jù)：
也就是說，大部分重點(diǎn)城市的地鐵客流量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了40%-100%的每周增長，數(shù)據(jù)還是非常不錯的。
尤其是北京，疫情前平均單日流量為1060萬上下，2020年、2022年是600萬+，2021年是800萬+，雖然說還沒有恢復(fù)到1000萬+的客流高峰，但至少在2023年，工作日的流量已經(jīng)能突破700萬+了，因此2023年預(yù)計(jì)平均客流量會逐漸恢復(fù)到800萬+，然后2024年會恢復(fù)到1000萬+。
這是比較理想的狀態(tài)。
2、消費(fèi)。
因?yàn)?2月的社會總消費(fèi)額還沒出來，因此只能統(tǒng)計(jì)2022年1-11月的數(shù)據(jù)。
其實(shí)從數(shù)據(jù)上看，2022年的情況其實(shí)還可以，是真的還可以，至少沒有我們想象中那么差。
這是2022年1-11月的社會消費(fèi)總額圖：
我查了一下，2016-2021年，過去5年的社會消費(fèi)總額分別是：332316億，366262億，380987億，411649億，391981億，440823億。
按照2022年1-11月的平均數(shù)據(jù)，12月預(yù)計(jì)會在3.5萬億左右，那么2022年一整年的社會消費(fèi)總額預(yù)計(jì)會在434190億，肯定比2020高，略高于2019年，略低于2021年。
好的是，至少在數(shù)據(jù)上，社會消費(fèi)總額的基本盤穩(wěn)住了，給2023年提供了非常好的機(jī)會，開頭順利了，再加上2023年一定會有大量的貨幣利好和財政利好，會繼續(xù)放水，我預(yù)計(jì)2023年的社會消費(fèi)總額會在45-46萬億之間。
不好的是，雖然在基本盤保住了，但是要知道2022年放水可不少，通貨膨脹更厲害了，掙錢縮水了，消費(fèi)卻多了，這不是一件好事，更不能只靠消費(fèi)，否則只是飲鴆止渴了。
2
2022年年底，有3個城市放大招了。
廣州：二手房指導(dǎo)價。
東莞：放開限購和限售。
鄭州：門檻+首付。
這些城市的利好已經(jīng)說爛了，但是我還是必須說一點(diǎn)，那就是這些城市的因城施策都抓住了房地產(chǎn)最重要的一點(diǎn)：
流動性。
就像疫情管控一樣，只要封控在家里，就一定沒有消費(fèi)，但是只要放開，不管消費(fèi)多少，一定也會有消費(fèi)，這就是增量。
防疫放開釋放了人的流動性。
城市放開則釋放了樓市的流動性。
最低3.8的利率，首套最低2成甚至0首付，二套最低3成，基本不限制購買的數(shù)量，很多城市的限售也可以忽略不計(jì)，你要相信，一定會有一部分去買房，很多人就是自住、置換，剛需買個房有地方住，改善把89平的小三房換成140的功能四房，手里有個100萬以上的稍微配置一下，都是好事。
數(shù)據(jù)總會好起來的。
1-2月的數(shù)據(jù)可信度不高，因?yàn)榭缒?數(shù)據(jù)滯后，今年3-6月的數(shù)據(jù)以及上半年的整體數(shù)據(jù)，我相信一定會好很多。
這些都是信心，信心就是在一點(diǎn)點(diǎn)累積。
3
但是，就跟我在開頭講的一樣，2023年大集合之下的子集合，我全部判斷為謹(jǐn)慎樂觀，是的，我樂觀，但是前提是非常謹(jǐn)慎的，而不是盲目樂觀。
我不相信感覺，我只相信數(shù)字。
先看2022年的幾個數(shù)據(jù)：
商品房銷售額預(yù)計(jì)13萬億，而之前往年都是在16-18萬億，降幅30%以上。
商品房降價成風(fēng)少賣近5萬億，千億房企從43家降至20家。
全國、300城、22城土拍，不管是成交面積還是成交金額降低都在30-40%，也不好。
百強(qiáng)房企銷售額同比大幅下挫超4成，千億房企僅余20家，降幅4城。
反映在最下游的價格層面，全國各地降價是主流，大降價更是不少，馬鞍島從3萬跌到2萬，橫琴從6萬跌到4萬，深圳西部從12萬跌到10萬，廣州從6萬跌到5萬。
再加上不斷反復(fù)的疫情，年中的停貸潮，貫穿全年的房企爆雷，再加上時斷時續(xù)的爛尾問題，都在攪動開發(fā)商和購房者的心弦，博弈在不斷，市場信心也一再下降。
大家都在為了活著苦苦掙扎。
開發(fā)商拼命降價回款、國內(nèi)外融資回款，
地方政府必須保住錢袋子，不惜讓城投拿地托底，
銀行也得活下去，樓市崩了，很多銀行也會跟著破產(chǎn)，
購房者也得活下去，保月供、保房子、保資產(chǎn)。
4
包括很多人提到了幾點(diǎn)：
預(yù)計(jì)2022年四季度GDP同比增長2.0%，全年同比增長2.7%。
我相信前一段也有很多朋友知道，國內(nèi)外很多機(jī)構(gòu)都在預(yù)測2023年的GDP增長率，有一部分的機(jī)構(gòu)預(yù)測是在4-5%之間，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)相對不錯了。
但還是那句話，主要是2022年基數(shù)低，2023年壓力會小很多。
從內(nèi)部看，第四季度國內(nèi)還是疫情反復(fù)+外需下行，造成了很大的沖擊，短期內(nèi)不會出現(xiàn)太大的回暖，需要至少半年才能恢復(fù)。
從外部看，全球通脹雖高位回落，但以美聯(lián)儲為代表的各國央行繼續(xù)收緊貨幣政策，主要經(jīng)濟(jì)體衰退預(yù)期加大，外部需求明顯收縮，進(jìn)出口開始轉(zhuǎn)為負(fù)增長。
比如12月的幾個數(shù)據(jù)，值得深思：
官方制造業(yè)PMI較上月回落1.0個百分點(diǎn)至47.0%，為年內(nèi)最低水平，其中生產(chǎn)指數(shù)回落3.2個百分點(diǎn)至44.6%，僅高于4月，為年內(nèi)次低水平。12月疫情防控政策優(yōu)化之后導(dǎo)致確診人數(shù)激增，到崗人數(shù)明顯下降，疊加內(nèi)外需回落，預(yù)計(jì)制造業(yè)生產(chǎn)將繼續(xù)放緩。
全國247家鋼廠高爐開工率由77.3%小幅回落至75.7%，螺紋鋼主要鋼廠開工率由47.8%回落至46.8%，汽車半鋼胎周平均開工率由62.0%回落至61.4%，但全鋼胎由54.1%回升至54.4%。
預(yù)計(jì)2022年全年固定資產(chǎn)投資增速回落由5.3%回落至5.1%左右，基建持平，制造業(yè)投資預(yù)計(jì)由9.3%回落至9.0%左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計(jì)由-9.8%回落至-10.0%左右，社會消費(fèi)品零售總額增速由-5.9%回升至-5.0%，12月1日至25日，乘用車零售同比增長9%，環(huán)比增長47%，外貿(mào)預(yù)計(jì)出口同比下降10.5%，全年增長7.1%，12月進(jìn)口同比下降8.8%，全年增長1.0%……
因此，就整體而言，不樂觀的情況還是要多于樂觀的情況。
我建議大家還是要謹(jǐn)慎樂觀一點(diǎn)。
5
穩(wěn)定是2023年的主旋律。
不要抱著房價必漲、房價暴漲的希望，這是不可能的，哪怕真的會漲，也不是深圳、上海、杭州等城市普漲，肯定也是深圳20%的房子會漲，大部分的還是會跌或者持平，這是一定的。
從情緒上來說，房地產(chǎn)不死，大消費(fèi)不興，打倒房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。這話沒錯。但是從理性來看，房地產(chǎn)只是剝削、分配資產(chǎn)的一把鐮刀，只是其中一把，不要以為沒了房地產(chǎn)就等于沒了剝削，剝削永遠(yuǎn)存在，沒了房地產(chǎn)，也一定會有一把更高明、更隱形的鐮刀。
理性一點(diǎn)，尊重常識，尊重資產(chǎn)。
1、樂觀是一定的，你必須樂觀，悲觀的就潤吧，這也沒啥。
2、我相信，有很多人大部分的資產(chǎn)都在房子上，還是必須打起精神做出樂觀的反應(yīng)。
3、去金融化將是未來最重要的核心。銀行要擺脫不良資產(chǎn)，地方政府必須擴(kuò)稅基，而不是單純的依靠債務(wù)擴(kuò)張和土地財政，開發(fā)商也必須降杠桿，否則一定會破產(chǎn)兼并，購房者更要降杠桿，更要學(xué)會資產(chǎn)配置，垃圾資產(chǎn)必須拋售清倉。
4、保交樓、穩(wěn)樓價、弱金融，這是政府的重頭戲。
5、但是有一點(diǎn)可以非?？隙ǖ氖?，很多行業(yè)、很多城市已經(jīng)開始復(fù)蘇，這一定是好事，旅游、交通、消費(fèi)都會好起來的。
6、國家太需要一場經(jīng)濟(jì)上的勝利鼓勵大家了，大家也非常需要一場資產(chǎn)勝利鼓勵自己。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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