今天，我們說一些小事。但小事也并不小，在這些事的背后，是千千萬萬的購房者的切身利益。大概的意思是，深圳有人已經(jīng)開始接到銀行的電話，說是客戶所購買房屋的現(xiàn)在評估價，已經(jīng)跌破了當(dāng)時的貸款金額。銀行為了控制風(fēng)險，需要客戶提前還一部分本金進(jìn)去，自己補上這部分差價。并且，客戶還不能不還。因為這是當(dāng)初的貸款合同里的條款，是有法律效應(yīng)的。如今想來，沒人知道有這個條款是正常的，因為沒人會想到，在深圳買的房子，有一天竟然能跌到這種程度。不得不感嘆，還是銀行見多識廣，考慮的最是細(xì)密周全。這個條款可以看做是銀行的風(fēng)險對沖條款。房子能漲就能跌，但購房者只看到了漲，銀行最先看到的卻是跌。所以，不管現(xiàn)在如何烈火烹油，先把風(fēng)險導(dǎo)致的財產(chǎn)損失給考慮進(jìn)去，并且寫進(jìn)客戶的貸款合同里，以此來保證銀行的實際利益。而這一切，有一個前提條件，必須是：房子的評估價＜銀行的此前放款估值。有一套房子，3年前銀行評估到了1000萬，客戶首付三成，就是300萬；然后可以貸出來7成，也就是700萬。3年后，這一套房子因為行情下跌，市場價降了。銀行重新評估，估值降到了 800萬，而這時候，客戶的可貸款額度，也降低到了560萬。從三年前的貸款700萬，到現(xiàn)在的貸款 560萬，相當(dāng)于銀行之前多貸了140萬給你。而現(xiàn)在，為了降低風(fēng)險，銀行就要求客戶必須填補本金，比如增加100萬本金，將貸款額降低到 600萬。我合同里寫著呢？誰讓你當(dāng)初不看合同就簽字呢？根據(jù)南方周末的報道，2016年，A在北三縣的香河買了一套房。單價兩萬多元，總價兩百多萬，2018年正式收房。因為A的房子2022年才出房產(chǎn)證，A去拿房產(chǎn)證的時候，知道了一件事。想領(lǐng)房產(chǎn)證可以，但是必須得簽一個協(xié)議。若連續(xù)三個月或累計六個月不能按時償還銀行本息，開發(fā)商有權(quán)收回他所購房屋的所有權(quán)，此前交的所有房款作為違約金，不予退還。
也就是說：如果A斷貸，則開發(fā)商沒收房屋；首付款也沒收。第一、2018年已經(jīng)交房，購房流程早已履行完畢。第二、剩下的貸款還款，是A和銀行之間的事；和開發(fā)商一點關(guān)系都沒有。背后的原因是，前期開發(fā)商向銀行辦貸款的時候，銀行也給開發(fā)商出過一個霸王條款，這在內(nèi)部被稱為全程擔(dān)保協(xié)議：即便已經(jīng)交房和辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商依然必須要擔(dān)保購房者后續(xù)會按約還貸。如果購房者不按期還款，銀行會直接從開發(fā)商公司劃款。這時，我們應(yīng)該已經(jīng)捋清楚這個前因后果了。銀行去找開發(fā)商辦按揭，銀行硬性規(guī)定，開發(fā)商和業(yè)主必須綁定，來保證業(yè)主能按時還款。所以，對銀行來說，開發(fā)商和業(yè)主是連帶還款責(zé)任，安全系數(shù)一下子就大多了。膽問題是，A的房子是2016年買的，那時候北京市場和環(huán)京市場火的簡直要爆炸。那么，開發(fā)商為什么在2016年就讓開發(fā)商簽了這個全程擔(dān)保協(xié)議。因為那兩年環(huán)京房價漲的過高過快，銀行擔(dān)心后期房價下跌，房產(chǎn)貶值，購房者斷貸，因此要求開發(fā)商全程擔(dān)保。你一看，銀行并沒錯。并且清醒的認(rèn)識到了：漲幅過快→泡沫過大→泡沫破裂→房產(chǎn)貶值→斷貸結(jié)果，A小區(qū)的二手房，真的一路下跌，幾年后的今天，從2萬多的房價，跌到了此刻的房價8880。跌幅超過60%?，F(xiàn)在的總價，已經(jīng)低于未還的100多萬銀行貸款。也就是說，不僅首付款全搭進(jìn)去，還要補房貸的窟窿，已經(jīng)完全喪失了持有價值了。這擱誰都想斷貸，傻子才不及時止損，愿意繼續(xù)還貸呢。這時，銀行前期簽訂的霸王條款，反而成了保護(hù)自己利益的最好對沖。在市場最瘋狂的時候，想到的確實將來下跌之后怎么辦？從而做出了各種規(guī)避和對沖，結(jié)果今天正是這些對沖，很好的保護(hù)了自己。這看是兩件小事，但小事也并不小，小事的背后，是真金白銀和家庭幸福。從經(jīng)濟(jì)的角度來說，房住不炒，在抑制房地產(chǎn)的價值，也在抑制市場的正常交易行為，是阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。但是從民生的角度，讓住房回歸居住價值，讓癲狂的炒房客胎死腹中，是絕對的正確。就像這些環(huán)京的案例，有多少是因為業(yè)主的極度不理智，并最終被不理智所吞噬。從這個角度看，業(yè)主不但不值得同情，反而是自找苦吃了。這讓我們充滿疑惑，到底誰是對的？誰是錯的？到底該同情誰？譴責(zé)誰？是時代喪失了價值觀，喪失了精神追求，喪失了正確的導(dǎo)向。所謂魔幻，就在于，該同情的，卻一點都不值得同情；該譴責(zé)的，卻又是最理性的。
眼下形成的共識是，2023年是經(jīng)濟(jì)大拯救的一年。要救經(jīng)濟(jì)，就必須進(jìn)行強刺激。但眼下最大的問題是：中國 M2 的增速，已經(jīng)超過了信貸增長。金融系統(tǒng)中流動性充沛，但借貸意愿不高。也就是說，錢只在金融機構(gòu)空轉(zhuǎn)，卻沉不到市場的底部。那么，2023年的強刺激會怎么走？對此，周金濤之后，最著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)洪灝做了《中國版量化寬松》的指導(dǎo)報告，新鮮出爐，具有很強的指導(dǎo)意義。
因過于敢于直言，洪灝在國內(nèi)全平臺被封禁，如果你對這份2023年度投資報告有興趣，可以加下面的二維碼，我私發(fā)給你。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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