?作者：鐘灝
?來源：米筐投資（ID:mikuangtouzi)
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幾天前高層領導對房地產定調的一番話，引起了業(yè)界的巨大反響：
房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。
這段并不長的話里，包含了三個關鍵信息：
1、重申房地產是支柱產業(yè)
房地產最早被確立為支柱產業(yè)還是在2003年，當時的18號文寫道，“房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。
如果按照它占GDP的比重這個數據來看的話，應該說房地產一直都是中國的支柱產業(yè)，只是在房價高漲的背景下，沒人再去提它了。
現在高層重新提出來，就是給大家“提個醒”。
2、正在考慮新舉措，以提振信心
最近幾個月已經給出了很多舉措，主要是針對開發(fā)商融資的三支箭：債務融資、信貸融資、股權融資。
很多房企獲得了銀行的大額授信，也可以在股市中再融資了，這可以在很大程度上解決現金流和債務危機問題。但是長遠來講這個還是不治本，因為它只是針對生產端的，而不是針對需求端。只要需求不回暖，就難以解決根本問題。
3、現在太冷了，不行，未來需要回暖
原話中說要引導預期和信心回暖，言下之意就是目前已經太冷了，冷過頭了。雖然大家都心知肚明，但高層直接這樣說出來還是很罕見的，以前一般都是說平穩(wěn)發(fā)展或者穩(wěn)中有落。
當有了這樣的認定，未來出臺回暖性政策就是順理成章了。
至此，官方對房地產調性的轉變已經徹底完成，下一步就該更多的具體動作了。
正如萬科董事局主席郁亮所說：
時隔20年房地產再成支柱行業(yè)。政策面都在逐步向好，而且政策面的向好的力度、廣度是超出了預期和想象。
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下一步的具體動作會包括什么呢？
究竟要怎樣從需求端來讓市場回暖呢？
正常的邏輯，大家肯定認為得先讓人們的收入回升回暖，然后才會有購買力。
但市場有可能不按常理出牌。我覺得我們現在有必要溫習一下2015年的情況。
2015年，當時整個行業(yè)也是非常冷，可以說庫存高企、寒風刺骨。
庫存是個什么概念呢，2015年11月末，全國商品房待售面積為69637萬平米。比今天還要高28%。
今天的商品房待售面積是54734萬平方米（截至2022年10月底）。
在當時的庫存壓力下，2015年12月的經濟工作會議提出化解房地產庫存，要通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。
同時還提出把公租房擴大到非戶籍人口、鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)降價、取消過時的限制性措施等方法。
取消限制性措施，就是放開需求端限制。
從2011年開始累積的幾十個城市的各種限購政策，在2014年6月到9月這段時間里，陸續(xù)被取消（四個一線城市除外）。
需求端解除限制，供給端減少供應量。
從2014年下半年開始到2015年年底，幾乎所有城市的住宅用地供給均大幅度降低。這意味著一年后的新房供應量將同步降低。
最后再疊加貨幣政策方面的寬松——國開行配合地方天量的棚改貨幣化安置以及2014～2016年多次的降準降息，漲價去庫存出現了。
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那這一次呢？
現在的商品房待售面積是54734萬平方米（截至2022年10月底），相比2015年10月低了不少。
全國商品房非意愿庫存（高善文）：
所以剛剛過去的經濟工作會議并沒有提到去庫存的問題，但提到了要支持改善性需求。
財辦還提到要釋放住房消費潛力，“要著力改善預期，擴大有效需求……在房消費等領域還存在著一些妨礙消費需求釋放的限制性政策。這些消費潛力要予以釋放”
和2015年相似，都提到要取消一些限制性政策。
供給端和2015年也有相似之處。雖然現在三支箭放開了開發(fā)商的融資渠道，但大部分融資是不允許新拿地的。這是收縮供給。
剩下的一個因素，就看明年的貨幣政策是否會和2016年相似。
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今年，各種事對人們的沖擊非常大，從生理到心理都沖擊非常大。
在這樣的沖擊之下，很容易使人們過度悲觀，做出超出事實的判斷。
所以我們很有必要理性梳理從去年第三季度到今天這一輪房地產危機，對它的定性尤為重要。
就是說，這一輪危機的性質是什么？是怎么產生的？
它是屬于系統(tǒng)性的泡沫破滅，還是屬于短期性的流動性危機？
是城市化進程到達一定程度之后，需求趨勢發(fā)生了根本性扭轉？還是開發(fā)商們的高杠桿高周轉模式在嚴苛環(huán)境下受到沖擊、不再適用？
我的看法是：
這是一場流動性危機——而不是系統(tǒng)性的泡沫破滅。
2020年底頒布的三道紅線，是第一根稻草。
幾個月之后對銀行頒布的貸款集中度管理以減少貸款資源流向房地產，是第二根稻草。
始于今年三月的美元加息，造成整個大環(huán)境的貨幣流動性緊張，是第三根稻草。
始于今年四月的各大城市此起彼伏的靜態(tài)管理，徹底卡斷了經濟活動和資產流動，應屬最后一根稻草。
這些稻草壓在從2016年起就實行高周轉模式的房企們身上，結果不難預料。
高周轉模式非常脆弱，本質上是一種高杠桿行為，對于連續(xù)、順暢的融資要求非常高，對債務工具的要求非常高。但恰恰這種條件被上面所講的“稻草”連續(xù)打破了。
基于這種性質的基本判斷，“漲價去庫存”就仍有存在的土壤。
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①《中國2023年宏觀展望（中英對照）》
這個是高盛出品的一份報告，足足有1.6萬余字。
這份報告對2022年的經濟環(huán)境做了總結，并對2023年的經濟亮點做了展望！看完之后，我受益頗多，所以在此分享給你。
②《28城投資收益率》
從2009年開始，全國28個最重要城市的樓市收益率全部包含在內。
有了這份數據，對28個核心城市的漲跌邏輯，將一目了然；你對中國樓市的漲跌周期，將一目了然。
資料不易公開，加下面的微信，私發(fā)給你。
（完）
責任編輯：raojunling
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