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接上篇，我們來(lái)算一算未來(lái)幾年，保障房每年的推售數(shù)量。
首先，公租房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，影響不了房?jī)r(jià)波動(dòng)，暫不計(jì)算在內(nèi)，只計(jì)算安居房和人才房。
按深圳政府的目標(biāo)，2023-2025年一共供應(yīng)39502套安居房，相當(dāng)于每年13000套。
人才房沒(méi)有具體的供應(yīng)計(jì)劃，已轉(zhuǎn)讓的地塊預(yù)估25000多套供應(yīng)，假定最快3年內(nèi)全部上市，一年8000多套，加上明后年新批的人才房地塊，假定一年供應(yīng)10000套。
13000+10000=23000套。
我要提醒大家，這個(gè)數(shù)量是一個(gè)樂(lè)觀的預(yù)計(jì)，實(shí)際很可能達(dá)不到這個(gè)供應(yīng)量。
為什么？
因?yàn)楸Ｕ戏坎毁嶅X，費(fèi)力不討好，還占用了寶貴的土地資源，如果沒(méi)有來(lái)自高層的強(qiáng)大壓力，地方政府沒(méi)有建設(shè)保障房的動(dòng)力。
17-20年，安居房每年供應(yīng)量從五六千套降到兩千多套就很能說(shuō)明問(wèn)題。
今年安居房的供應(yīng)量能達(dá)到1萬(wàn)套，是因?yàn)榻捣績(jī)r(jià)的壓力實(shí)在太大了。
深圳的房?jī)r(jià)已被壓制住了，明后年來(lái)自上頭的壓力自然減輕，壓力變小，是否還能保證每年一萬(wàn)多套的供應(yīng)量，需要打個(gè)問(wèn)號(hào)。
人性都是趨利避害的，政府行為同樣是基于人性，壓力變小，建設(shè)和供應(yīng)保障房的動(dòng)力自然變?nèi)酢?/span>
所以說(shuō)一年23000套是個(gè)非常樂(lè)觀的估計(jì)。
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再來(lái)對(duì)比深圳每年新房和二手房的總銷量。
2015-2021年，深圳平均每年成交新房加二手房123308套。
23000套，占到年度成交量的18.6%，這個(gè)比例尚可，能起到抑制房?jī)r(jià)的作用。但是，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持。
深圳現(xiàn)有存量房1082萬(wàn)套，其中城中村507萬(wàn)套，商品房189萬(wàn)套，保障房51萬(wàn)套，公寓97萬(wàn)套，單位自建房55萬(wàn)套，工業(yè)宿舍183萬(wàn)套。
51萬(wàn)套保障房，只占深圳存量房總量的4.7%，想要提高比例，靠每年2萬(wàn)套的新增供應(yīng)，可謂任重而道遠(yuǎn)。
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深圳會(huì)不會(huì)成為新加坡？
新加坡政府供應(yīng)的保障房稱為組屋，新加坡的存量房，組屋占比高達(dá)80%，商品房（公寓）只有20%。
新加坡組屋制度始于1960年，政府建設(shè)組屋并以成本價(jià)供應(yīng)給新加坡公民，組屋的價(jià)格只有同位置公寓的一半。
經(jīng)過(guò)60多年的建設(shè)和分配，80%的新加坡公民住進(jìn)了組屋，其中93%擁有房屋產(chǎn)權(quán)，剩下7%的低收入人群，向政府廉租組屋，只有20%的高收入家庭購(gòu)買了公寓。
不夸張地說(shuō)，新加坡真正實(shí)現(xiàn)了居者有其屋，安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。
如果單看新加坡組屋的占比，新加坡的公寓應(yīng)該沒(méi)有任何投資屬性，因?yàn)楸Ｕ戏空急雀哌_(dá)80%，商品房還怎么漲？
但事實(shí)并非如此。
新加坡的房?jī)r(jià)在過(guò)去29個(gè)月連續(xù)上漲。
去年到今年，新加坡公寓的漲幅達(dá)到35%。
今年二季度，新加坡不同面積的公寓漲幅如下圖所示，注意，這還是一個(gè)季度的漲幅。
除了公寓，去年一年新加坡的二手組屋上漲了12.5%。
4
我來(lái)解釋一下，什么是一手組屋，什么是二手組屋。
新加坡永久居民以家庭為單位，可以向政府申請(qǐng)一手組屋。但是一生只有一次申請(qǐng)組屋的機(jī)會(huì)。
一手組屋住滿5年可以向市場(chǎng)出售，無(wú)需補(bǔ)交費(fèi)用，沒(méi)有任何限制，賣出后一手組屋變?yōu)槎纸M屋。
新加坡的二手組屋，價(jià)格比一手組屋高，比公寓低，處在中間位置。
政府允許一手組屋出售，且不加限制，不是給了公民套利機(jī)會(huì)嗎？
沒(méi)錯(cuò)，確實(shí)可以套利。
但新加坡面積很小，只有700多平方公里，新加坡公民賣掉一手組屋后，除非移民或不再買房，只要再次買房，只能購(gòu)買公寓或二手組屋，那套利空間就消失了。
如果有人選擇賣掉一手組屋不再買房，后半生租房居住，政府可以接受，這相當(dāng)于給了公民一筆補(bǔ)貼安度晚年，但選擇一直租房的人并不多。
正因?yàn)閲?guó)土面積小，房?jī)r(jià)差異小，又有一手組屋、二手組屋、公寓三個(gè)市場(chǎng)環(huán)環(huán)相扣，新加坡才能大力供應(yīng)保障房，并有效控制規(guī)模性套利。
如果深圳借鑒新加坡的保障房制度，明顯不現(xiàn)實(shí)。
按照新加坡模式，只要拿到深圳購(gòu)房資格就可以申請(qǐng)保障房，數(shù)年后賣掉套利，然后離開(kāi)深圳。
甚至本人都不需要在深圳居住工作，在外地就可以操作套利。即使在深圳生活工作，一樣可以套現(xiàn)后拿錢去二三線城市定居。
深圳保障房會(huì)變成為其他城市做嫁衣的大型套利工具。
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深圳無(wú)法變成新加坡：
第一，深圳的城市建設(shè)已經(jīng)定型，現(xiàn)有的保障房比例和新加坡天地之別。
以深圳目前的土地存量，再怎么建設(shè)保障房，上限也不會(huì)高，對(duì)商品房的沖擊不會(huì)太大。
第二，新加坡國(guó)土面積極小，天然就能阻止本國(guó)公民利用保障房套利。
深圳阻止不了套利，只能用封閉流轉(zhuǎn)，補(bǔ)交高額地價(jià)的方式來(lái)控制，這樣必然會(huì)造成保障房升值有限，和商品房變成兩個(gè)產(chǎn)品體系。
第三，即使新加坡如此完善的保障房體系，仍然阻止不了商品房和二手組屋的上漲。
因?yàn)榉孔犹焐褪峭顿Y品，升值是投資品的天性，任何手段都無(wú)法長(zhǎng)期壓制。
米宅珠三角
一個(gè)有趣有料的地產(chǎn)公眾號(hào)
（完）
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