1
這段時(shí)間，銀行的出鏡率特別高。
各大銀行都在拼命往外借錢。
上個(gè)月，交行、中行、建行、工行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)等六大行，合計(jì)為18家房企授信16550億元，力度空前！
出手最闊綽的工行直接貢獻(xiàn)6550億元。
受益最大的萬科直接獲超3000億元授信額度。
更有銀行放話，之后還將開展第二批全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)合作簽約工作。
此外，還有一個(gè)關(guān)注度很高的新聞：
各大銀行正在加緊拿地買樓！
這不，今年4月，廈門湖里區(qū)出讓了2宗地，由廈門農(nóng)商行以2.45億元競(jìng)得。
5月長(zhǎng)沙銀行也拿出3.92億元拿地。
去年年中，華潤(rùn)銀行以31.56億元拿地。
還有11月底，華夏銀行作價(jià)45.2億，定制購買北京數(shù)字科技大廈。
今年上半年，浙商銀行又以30.3億的價(jià)格，購入浦東新區(qū)綠地創(chuàng)驛大廈A塔樓。
幾乎同一時(shí)間，上海銀行以總價(jià)48.54億，買入綠地外灘中心T2幢辦公樓項(xiàng)目。
等等。
這么多銀行為了辦公樓的搬遷或升級(jí)，都忙著拿地買樓。
可另一邊，各大房企們的遭遇就完全不同了。
大量民企都在玩消失。
長(zhǎng)沙除了首輪集中供地，國(guó)資拿地都是主力；
廣州今年第三輪土拍，直接被國(guó)資包場(chǎng)；
武漢第三輪土拍，地方國(guó)資拿地占比近7成；
無錫第一輪土拍國(guó)資拿地金額就占了92%，第三輪占89%；
……
一邊如此熱鬧，另一邊卻如此冷清。
兩者形成鮮明對(duì)比！
銀行，真的這么有錢了？
2
最直觀的，就是銀行存款正在大幅增加！
今年上半年，銀行人民幣存款增加18.82萬億元，同比多增4.77萬億元。
其中，住戶存款增加10.33萬億元。
這意味著，上半年平均每天就有約570億居民存款被存入銀行！
大家真的越來越愛存錢了。
也難怪我們看到，現(xiàn)在銀行的存款利率越來越低。
不少銀行5年期的定期存款年利率，竟然連2.7%都不到！
就，還挺愁人的。
此外，同樣一直在下調(diào)的，還有房貸利率。
現(xiàn)在已經(jīng)有很多城市首套房貸利率破了4%。
按理說啊：
越多的儲(chǔ)戶存款會(huì)給銀行帶來更高的收益。
下調(diào)個(gè)人存款利率，不是在阻止大家往銀行存錢嗎？
越高的房貸利率也會(huì)給銀行帶來更高的收益。
下調(diào)房貸利率，對(duì)銀行來說不是會(huì)損失利益嗎？
怎么現(xiàn)在，存款利率在降，房貸利率也在降？
難道銀行真的不缺錢了？
3
不，事實(shí)恰恰相反！
我們知道，一直以來，銀行賺的都是利息差。
低息吸收存款，高息貸款放出去。
尤其是房貸，長(zhǎng)期、穩(wěn)定，是貸款業(yè)務(wù)里妥妥的香餑餑。
可是這段時(shí)間以來，大家都在紛紛降杠桿！
特別是近兩年，全國(guó)居民杠桿率已經(jīng)維穩(wěn)，甚至開始下降了。
今年1-5月，全國(guó)居民新增貸款只有13000多億元，是近10年來的新低！
2月，居民中長(zhǎng)期貸款減少459億，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
4月，中長(zhǎng)期貸款再次減少314億，住房貸款更是減少605億。
5月，中長(zhǎng)期貸款甚至比去年同期減少3379億。
存款上升，投資下降，很多人選擇不貸款，主動(dòng)降低債務(wù)負(fù)擔(dān)。
甚至還有一部分人選擇提前還貸。
杠桿就是負(fù)債，高杠桿就是高負(fù)債。
太多的不確定性在倒逼著居民降杠桿。
總之，銀行放貸變難了。
光有低息吸收存款有啥用，高息貸款放不出去啊。
銀行最賺錢的利息差從何而來？！
為了應(yīng)對(duì)全新的降杠桿周期，銀行也只能采取更多措施保障自己能平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)下去。
4
降杠桿周期下，銀行如此，個(gè)人如此，城市更是如此。
一大批杠桿率還在高位的城市萬萬要小心！
結(jié)合國(guó)際上65%的居民杠桿率紅線，也就是說，居民杠桿率高于60%的城市都屬于高杠桿城市！
看下面15個(gè)典型城市的居民購買力指標(biāo)。
圖片來源：克而瑞
這里面，珠海、貴陽、天津等6城杠桿率、貸存比指標(biāo)都遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。
尤其是珠海和貴陽的杠桿率已經(jīng)超過80%，而珠海和宿遷的貸存比遠(yuǎn)超100%。
很明顯，這幾個(gè)城市的居民債務(wù)壓力太重了，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升空間非常有限！
就拿宿遷來說，因?yàn)樵缙谂锔牟疬w，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也隨之不斷往上漲。
后來購買力終于達(dá)到極限，房?jī)r(jià)過萬的項(xiàng)目都特別難賣。
房地產(chǎn)市場(chǎng)不得不步入衰退期，成交量逐年回落。
一旦居民杠桿率達(dá)到市場(chǎng)可以承受的極限，市場(chǎng)下行壓力必然加劇。
極端情況下，甚至可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
此外，還有貴陽、昆明、漳州這些房?jī)r(jià)曾經(jīng)過快上漲的弱二線、三四線城市，也都已經(jīng)透支了未來樓市的上升空間！
5
過去20年，是一輪轟轟烈烈的加杠桿大周期。
居民杠桿率直接從個(gè)位數(shù)躥到了超過60%的高位！
確實(shí)在前幾年，因?yàn)榭梢愿吒軛U、高周轉(zhuǎn)，有一撥投資買房的人身家大漲。
但那不是能力，而是特殊時(shí)代造就的紅利。
如今，大反轉(zhuǎn)來了。
閉著眼睛買房就能漲漲漲的時(shí)代徹底過去，房子的流動(dòng)性在下降，變現(xiàn)時(shí)間在拉長(zhǎng)，而且未來很有可能持續(xù)。
一個(gè)以前很擅長(zhǎng)高杠桿買房的朋友告訴我，他已經(jīng)在出清手里一部分房子了。
他說這不是拋售，而是在盤整！
盤整到更好的城市、更好的地段、更好的產(chǎn)品。
政策每天都在變化，我們堅(jiān)定認(rèn)為：未來只有20%的城市和房子有好機(jī)會(huì)！
剩下的80%千萬別碰，能拋趕緊拋！
具體有哪些？
首先要關(guān)注庫存，這是判斷城市房?jī)r(jià)是否會(huì)有起伏的一個(gè)非常重要的指標(biāo)。
只有庫存消化到一定程度，房?jī)r(jià)才可能有明顯的變化。
超高庫存城市中，有15個(gè)去化周期超過3年，最高的甚至超過10年，也就是說10年住宅0供應(yīng)都賣不完！所以現(xiàn)在千萬別買，一定會(huì)高位站崗！
其次要關(guān)注負(fù)債率，負(fù)債意味著風(fēng)險(xiǎn)。
高負(fù)債率城市中，有9省市債務(wù)率超過300%，最高甚至超過500%，資金狀況很危險(xiǎn)！
內(nèi)容太敏感，實(shí)在無法公開。想知道的朋友可掃描下方二維碼，趕緊加入我們，私發(fā)給你一份非常珍貴的資料大禮包：
1、全國(guó)40個(gè)超高庫存風(fēng)險(xiǎn)城市！
2、全國(guó)各省市最新債務(wù)情況統(tǒng)計(jì)表！
3、“2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)”私享！
4、破竹價(jià)值99元的全國(guó)樓市視頻課，限時(shí)免費(fèi)領(lǐng)?。?/span>
含金量超高，不看絕對(duì)后悔！24小時(shí)內(nèi)掃描下方二維碼免費(fèi)獲取，盡量別外傳！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
更多精彩內(nèi)容請(qǐng)識(shí)別左側(cè)二維碼。
專注全球視野、財(cái)經(jīng)視角下的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置！
