?作者：老船長
?來源：米筐投資（ID：mikuangtouzi)
風(fēng)云變幻的十年，船長之前已經(jīng)回顧了人口和城市格局的變遷：
中國人口，十年變局（點擊查看）
今天，我們來梳理一下中國樓市這十年的起起伏伏。
1
英年早逝的偉大作家王小波，怎么也不會想到自己的著作，會拿來定義房地產(chǎn)。
2012年的樓市，唯一留下的聲音就是萬科的王石，他作出預(yù)測：
房地產(chǎn)行業(yè)正從黃金時代進入白銀時代。
2014年，萬科再次發(fā)出預(yù)言般的公告：
“我們相信，在白銀時代中國住宅價格不會發(fā)生斷崖式的下跌。住宅開發(fā)仍將是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。但房價單邊高速上漲的時代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)整體規(guī)模高速膨脹的時代已經(jīng)結(jié)束。”
對于白銀時代的爭論，從未停息過。
至少2017年的孫宏斌，不相信：
“萬科提出房地產(chǎn)是白銀時代，我說這太扯了。為什么呢？當時我說我要做利潤100億的時候，他們都說我瘋了，現(xiàn)在隨便一個公司的利潤都超過100億了，今年融創(chuàng)的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛?！?/span>
那時的老孫，腳踏七彩祥云，身騎白馬，現(xiàn)身于一個個大佬的危難時刻。
2017年1月，融創(chuàng)戰(zhàn)略入股樂視，收購樂視網(wǎng)、樂視致新、樂視影業(yè)的股權(quán)總共花費了150億元，成為樂視網(wǎng)的第二大股東。
2017年7月，融創(chuàng)收購了萬達13個文旅項目的91%股權(quán)以及76個酒店項目，總代價高達631.7億元。
老王缺錢，老孫要地，一拍即合。
3年前收購綠城失敗的憋悶，終于一揮而散。
“白衣騎士”、“收購?fù)酢?、“融資的盡頭是融創(chuàng)”，那時的老孫臉上始終洋溢著笑容。
至少，2013年的碧桂園楊主席不相信。
開始于2008年的房企高周轉(zhuǎn)模式，終于在2013年后被發(fā)揚光大。碧桂園就是最忠實的踐行者。
甚至在2018年，楊主席還嫌高周轉(zhuǎn)的速度不夠快。當年4月，專門召開高周轉(zhuǎn)專題會，新開盤工期甚至被要求低于3個月。
房地產(chǎn)，被徹底干成了快消行業(yè)。
但成績單卻一場華麗：2012-2018年碧桂園的項目數(shù)量增速都超過35%，在2017年達到了102%的峰值。2010-2017年間，碧桂園銷售額的年復(fù)合增速達到了54%，并在2018年登頂中國房企銷售排行榜首。
坐在第一位的楊主席，怎么會相信這是白銀時代？
至少，2015年的恒大許老板也不會相信。
同樣堅持高周轉(zhuǎn)模式的恒大，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)穩(wěn)居全國前五，在這一年正式啟動了多元化戰(zhàn)略。
足球、糧油、飲用水、保險、電影、新能源汽車……陸續(xù)上線，業(yè)務(wù)范圍從文化旅游到健康養(yǎng)生，無不覆蓋。
此時的許老板還在VIP觀眾席和馬先生談笑風(fēng)生，哪會相信什么“白銀時代”。
時代的轉(zhuǎn)變，從來不會提前告知。
2018年，萬科又第一次喊出了“活下去”。拐點真正到來，調(diào)控收緊、疫情沖擊，整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入一片灰暗。
孫老板、許老板、楊主席，先后陷入債務(wù)問題。恒大的2萬億負債，更是震驚全國。
萬科只能委屈巴巴地表示：我早說過了白銀時代，怎么就沒人信呢？
2
也難怪三位老板不相信“白銀時代”，因為房價一直在漲啊。
2012年，全國平均房價不到6000元/平，到了2021年峰值10139元/平，漲幅高達75%。
但也并非每個城市都能達到如此漲幅，城市分化，是這十年來最明顯的趨勢。
十年來，漲幅最高的十個城市都超過了150%，恰好是全國平均水平的2倍。
而排在第一的東莞，漲幅甚至接近300%。依靠制造業(yè)、出口的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加上深圳的產(chǎn)業(yè)外溢、資金外溢，東莞的房價直接起飛。
嘉興則依靠上海的外溢，漲幅也能擠進前十名。
廈門、深圳、合肥、廣州的漲幅也都超過了200%。
而除了連云港，前十名的城市非富即貴，北上廣深四大一線城市統(tǒng)統(tǒng)在列。
這也告訴我們，核心城市的資產(chǎn)值得長期擁有。
但有些城市，恐怕就沒這么好運了。
漲幅最低的10個城市，9個都在下跌。排在最后的，是網(wǎng)紅鶴崗，十年間房價下跌了43%，白菜價名副其實。
而這10個城市中，7個位于東北，2個位于西部，都是典型的資源型城市或傳統(tǒng)重工業(yè)城市，人口流失是最大的基本面，房價自然也無法支撐。
溫州，倒成了一個異類。
身在共同富裕示范區(qū)的浙江，溫州的發(fā)家史眾人皆知，溫州模式紅極一時。
但也正是這種快速致富，讓人們手里的資金開始大幅流向房地產(chǎn)，“溫州炒房團”曾經(jīng)橫掃全國。自己的老家溫州，當然是炒房的首選。
隨著經(jīng)濟模式的轉(zhuǎn)變，溫州模式逐漸落寞，當?shù)亟?jīng)濟無法支撐如此高的房價，泡沫隨機崩潰。溫州房價，也一路下跌。
炒房，終歸不是發(fā)展經(jīng)濟的最終路徑。
十年的樓市發(fā)展，大城市房價香港化，小城市房價鶴崗化。
未來十年，城市的分化還將繼續(xù)。
3
而這十年還有一個最重要的關(guān)鍵詞——調(diào)控。
恰好，中國樓市這十年完整地走了一個周期。
2012年的樓市，尚處于上一輪的全國調(diào)控之中。
2010年4月，“國十條”橫空出世，將飛漲的房價直接按在地上。
除了2013年有一波銷售高峰，2012-2015年4月，全國樓市的銷售基本處于橫盤狀態(tài)。尤其是2012/2014年，銷售增速幾乎都是負值。
將近3年半的冷卻期，讓人們對樓市的信仰開始動搖。
但在根基動搖之前，新一波的暴漲又來了。
2014年，已經(jīng)有城市開始放松調(diào)控。到了2015年，“放松”已成共識，從中央的去庫存到地方的破限購，各種政策相繼出臺。
尤其是棚改貨幣化安置，直接引爆二三四線城市的房價，大把大把的資金開始進場。
于是，就有了2016/2017年的銷售高峰。
與此同時，調(diào)控又來了，熟悉的場景再次上演?！胺孔〔怀础?、“堅決遏制房價上漲”的口號出現(xiàn)，因城施策的調(diào)控遍地開花。
加上疫情這只黑天鵝三年的沖擊，2019-2022年，樓市的銷售再次陷入橫盤冷凍期。
于是，又有了2021年開始的新一輪放松調(diào)控大潮。金融“三支箭”、史上最低房貸利率、瘋狂優(yōu)惠補貼……不一而足。
此時此刻，恰如彼時彼刻。
這十年的樓市，周期路徑就再明顯不過了：
2010-2014年，調(diào)控收緊，樓市橫盤；
2015-2017年，調(diào)控放松，房價起飛；
2018-2020年，調(diào)控收緊，樓市橫盤；
2021-2022年，調(diào)控放松，但疫情沖擊，房價橫盤。
所有事情都逃不過路徑依賴的掣肘。
拼了命地救市，效果究竟如何，2023便成為關(guān)鍵。
2023年的樓市，能否重啟？房價是否又要起飛？房子又該買哪個城市？今晚19:00 米筐投資視頻號，來場直播詳細聊聊。
最后，我整理了一份【全國298個城市十年房價漲幅排名】，一次性看清楚哪些城市的資產(chǎn)能真正穿越周期，哪些城市的房價又無法抵御時代轉(zhuǎn)變，但圖片太長放不下，添加下面的企微，私發(fā)給你。
（完）
責任編輯：raojunling
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