前言：
柬埔寨的房產(chǎn)，套牢了一批投機(jī)海外的中國人。
1
過去幾年，買房血虧最慘的是誰？
環(huán)京的炒房客？環(huán)深的炒房客？各個城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的炒房客？都不是！是遠(yuǎn)在柬埔寨西哈努克港的中國炒房客。
買了國內(nèi)的房產(chǎn)，雖然房價腰斬/膝斬、最起碼還有套房子，即使?fàn)€尾停工也有交房的可能，而買了西港的房子則血本無歸、類似于買了個空氣。
如今在西港的街頭，矗立著一座座爛尾樓，有多少棟？1155棟，占西港目前建筑總數(shù)量的70%—80%。
什么概念呢？可理解為絕大部分在建項(xiàng)目都停工爛尾了。
這些項(xiàng)目幾乎都是中國公司/中國人建造的，當(dāng)然絕大部分房子也都賣給了中國人，相當(dāng)于中國人在一片海外飛地建造了一批房子、然后又賣給并套住了中國人。
曾經(jīng)在西港的街頭，到處是中文的招牌，充斥著中國人及中國人開的餐館、酒店、娛樂場所、房產(chǎn)中介等等，如果不是廣告招牌上的柬埔寨文字，你絕對以為這是中國的某個四五線小縣城。
誰也未曾想到，國家的宏觀戰(zhàn)略居然能深刻影響、甚至改變微小個體的命運(yùn)。
“一帶一路”戰(zhàn)略下，柬埔寨成為其中東南亞重要的節(jié)點(diǎn)，大量的中國人和中國資本涌入這里，而柬埔寨又把尚未開發(fā)的西哈努克港列為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，于是近乎所有的人和錢都聚集在這座小城。
在熱錢的躁動下，這里的物價奇貴：一份沙縣小吃5美元起、一盤海鮮炒飯要15美元、租個二三十平的小公寓得1000美元…你沒看錯、是美元，在這個國家大家更愛使用美元、而不是本國貨幣瑞爾，所以價格換成人民幣都得乘以7。
西港的房子最高時多貴呢？3000多美元，換成人民幣就是2萬多。別怕房價高啊，只要有人以更高的價格買走就有得賺，而滿大街都是爆賺的案例。
2016至2019年間，西港的房價翻了5倍不止，前期買入的人大賺特賺…后來大家最終明白，這就是個擊鼓傳花的游戲、就看誰倒霉會接到最后一棒。
可身在其中的人，面對金錢的誘惑、誰能控制住呢？要知道在這個使用美元的國家，房產(chǎn)以美元計(jì)價、買房可是買的全球硬通貨美元資產(chǎn)啊。
2
美元資產(chǎn)是柬埔寨房產(chǎn)最大的賣點(diǎn)，當(dāng)然再配合中國的成功經(jīng)歷…柬埔寨就是二十年前的中國、西港就是四十年前的深圳。
這幾乎是兜售柬埔寨房產(chǎn)中介的統(tǒng)一說辭。在哪里兜售？當(dāng)然在中國的大陸了。
因當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲?，新建的商品房幾乎都賣給了外國人。而在西港建房的又主要是中國人，理所當(dāng)然的這些房子都被最懂大陸人的大陸人、賣給了中國大陸人。
除了賣房，還有更狠的、直接賣西港的土地。
先以極低的價格從政府手里買到大片的土地，再分割成小塊賣給國內(nèi)的炒房客…在2018-2019年的時點(diǎn)上，經(jīng)歷過國內(nèi)房價暴漲的人對買房暴擊著了魔。通過房產(chǎn)大V的信用背書，大家蜂擁而入。
后來如何了？項(xiàng)目一個個暴了雷，買入的人一個個被割了韭菜唄。
在柬埔寨，除了合法的生意外、還有大量的非法黑產(chǎn)，比如線下賭場、網(wǎng)絡(luò)賭博、電信詐騙等，當(dāng)然這些黑產(chǎn)也主要針對中國大陸人。
在國內(nèi)嚴(yán)厲整治下，沖擊也波及到了柬埔寨、并結(jié)束了西港的虛假繁榮，其標(biāo)志事件是2019年8月18日柬政府頒布的網(wǎng)絡(luò)禁賭令，之后大量的中國人離開西港、并引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的一切喧囂戛然而止。
緊隨而至的是熱錢撤離、房價暴跌、項(xiàng)目停工爛尾，數(shù)年積累的資產(chǎn)泡沫瞬間破裂。
西港的高房價是建立在非法產(chǎn)業(yè)和投機(jī)熱錢基礎(chǔ)上的，就如同建在沙灘上的海市蜃樓，而賣土地就更不靠譜了。
土地沒有價值，有基礎(chǔ)設(shè)施配套和生產(chǎn)制造體系附著的土地才有價值，而修路、修橋、通水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施極其花錢，可誰去配建呢？
當(dāng)?shù)卣疀]有實(shí)力，更何況土地已賣出更沒了動力，若持有土地的人配建、工廠/商業(yè)起來后又沒有收稅權(quán)，自然不會加大投入。
甚至在西港出現(xiàn)了一種獨(dú)特的合作模式——租地建房，租用當(dāng)?shù)厝说耐恋?、再建造房屋，可隨著項(xiàng)目停工、租金停付，當(dāng)?shù)厝说刂髡谑栈赝恋厣系慕ㄖ铮ǚ空哌^往的投入全打了水漂。
柬埔寨的房產(chǎn)為什么不行？號稱美元資產(chǎn)為什么不香了呢？
3
類似柬埔寨這種小國，因本國貨幣幣值不穩(wěn)定、動不動就大幅貶值或新發(fā)鈔票抹掉后面的幾個零，致使本國國民不愿使用和儲藏…誰都不傻，拿著一些幣值波動大的紙鈔其實(shí)就是在縮水財(cái)富。
政府管控能力弱、金融政策手段落后等背后，就是美元在這個國家廣泛流通，大家購物消費(fèi)、尤其是買資產(chǎn)時更愿意以美元計(jì)價而不是本國貨幣瑞爾，柬埔寨房產(chǎn)的美元資產(chǎn)屬性由此而來。
當(dāng)一個國家喪失貨幣主權(quán)的時候，是災(zāi)難而不是幸事。
貨幣的一個重要功能是調(diào)控經(jīng)濟(jì)，這個我們大家都耳熟能詳…當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時，就通過加息升準(zhǔn)等手段來收縮信貸，實(shí)現(xiàn)冷卻經(jīng)濟(jì)的目的；當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時，則可以通過降息降準(zhǔn)的手段來擴(kuò)張信貸，實(shí)現(xiàn)刺激經(jīng)濟(jì)的目的。
當(dāng)沒有主權(quán)貨幣或沒人使用主權(quán)貨幣時，貨幣調(diào)控經(jīng)濟(jì)的功能也就沒有了。
此時該國經(jīng)濟(jì)就跟隨市場的波動而波動，沒有一點(diǎn)逆周期調(diào)節(jié)的能力。
像柬埔寨的經(jīng)濟(jì)周期就緊隨著美元的周期起伏，柬政府沒有任何辦法。當(dāng)經(jīng)濟(jì)熱時，大量的美元快速流入推高物價和資產(chǎn)價格；當(dāng)經(jīng)濟(jì)冷時，大量的美元又如同潮水般退去、留下一地雞毛，經(jīng)濟(jì)遭受重大沖擊。
美元資產(chǎn)不是柬房產(chǎn)的優(yōu)勢，而是經(jīng)濟(jì)、金融、貨幣不能國家自主下的怪胎。
一個國家的房產(chǎn)是否有價值，不是看以那種貨幣計(jì)價、而是看這個國家是否有實(shí)力…籠統(tǒng)來說就是有什么可供與人交換的商品或服務(wù)。
澳洲/新西蘭/沙特等國家富裕，因?yàn)橛锌晒┙粨Q的礦產(chǎn)/農(nóng)業(yè)/畜牧業(yè)/石油等資源；歐美富裕，因?yàn)橛锌晒┙粨Q的科技/金融/文化；日本/中國等國家富裕，因?yàn)橛锌晒┙粨Q的商品制造生產(chǎn)能力、它的背后是人的勞動；瑞士/梵蒂岡等國家富裕，因?yàn)橛锌晒┙粨Q的旅游服務(wù)等。
一個國家擁有其他國家需要的資源、商品、服務(wù)時，這個國家就富裕、而這種富裕就會附著在房產(chǎn)上，并表現(xiàn)為高房價。
沒有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，只是短期熱錢的炒作，最終會泡沫破滅，所謂的美元資產(chǎn)也就沒有任何意義。
柬埔寨西港的房產(chǎn)，給了想出海投資的中國人一個慘痛的教訓(xùn)。
出于分散投資和風(fēng)險對沖的考慮，越來越多的國人出海配置資產(chǎn)或配置身份，在這個過程中難免會踩一些雷，今晚我們就以柬埔寨的美元房產(chǎn)為例、聊聊資產(chǎn)出海如何選擇及如何避坑。
點(diǎn)擊下方“預(yù)約”按鈕立即鎖定，今晚19：00、視頻號直播間，咱們不見不散。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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