12月6日，召開了部署明年經(jīng)濟工作的中央政治局會議。
高層不再提及動態(tài)清零，并提出要“大力”提振市場信心。經(jīng)濟的主基調(diào)從此前的防守，轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的進攻狀態(tài)，把發(fā)展經(jīng)濟定為明年的首要任務。
緊接著國務院聯(lián)防聯(lián)控機制在防疫二十條的基礎上，又發(fā)布了“新十條”，疫情防控迎來全面轉(zhuǎn)向。
在會議定調(diào)與防控放松之后，全國多地便火急火燎的抓緊開展經(jīng)濟工作了。
如浙江商務部帶隊，組織了超1萬家企業(yè)出國參加經(jīng)貿(mào)活動；四川外貿(mào)企業(yè)赴歐洲開拓國際市場。還有江蘇、廣東、福建等省份皆在海外搶訂單。
12月9日，財政部發(fā)布公告：為了籌集財政資金，支持國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展。決定發(fā)行面值7500億元的2022年特別國債，為3年期固定利率附息債，可以上市交易。
而這次大大訪問沙特，開展經(jīng)濟仍是主要目的，雙方簽署了34項投資協(xié)議，涵蓋新能源、氫能、光伏、信息技術(shù)、云服務、交通、物流等多個領域，總訂單292億美元，雙方還達成了人民幣支付協(xié)議。
但事實證明，在外貿(mào)需求持續(xù)轉(zhuǎn)弱的當下，經(jīng)濟想要全面復蘇，必須刺激內(nèi)需，完全拋開經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)是不可能的。
所謂發(fā)展經(jīng)濟，最終都逃不過放松樓市！
前段時間，在高層發(fā)布了一系列支持“供給端”方面的利好政策之后，近日“需求端”也迎來放松。
全國多個強二線城市火速出臺了救市政策：
12月6日，廈門取消島外限購，外地人在島外可購買1套。
12月7日，鄭州首套房的首付降低至20%；
12月8日，南京取消認房又認貸，二套房首付最低降至30%；
12月8日，合肥出臺房屋等價或差價交換的“二手房互換”服務，學區(qū)房也能帶學位互換；
12月8日，武漢限購范圍縮小至二環(huán)內(nèi)，憑居住證可申請房票，二手房可帶押過戶，購房補貼等；
12月9日，佛山全面取消限購，各銀行跟進首套首付降為20%；
參與方還有上海證監(jiān)局、上海市房管局、上海市地方金融監(jiān)管局，多家金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)。
會議強調(diào)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)群眾切身利益、事關(guān)金融發(fā)展穩(wěn)定，對宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行具有重要意義。
金融機構(gòu)要以強烈的使命感和責任感，堅決貫徹黨中央、國務院的決策部署，始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，落實好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的各項政策，助力經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展。
各金融機構(gòu)要客觀認識當前房地產(chǎn)市場形勢，為房地產(chǎn)企業(yè)提供綜合化金融服務。支持房地產(chǎn)融資合理增長，保持開發(fā)貸款穩(wěn)定投放，支持房企到期債務合理展期；著力保障剛需和改善性個人住房貸款需求；協(xié)助和支持房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資。
開頭的兩段話就釋放了明顯的積極信號，其中最重要的一句話無疑是“著力保障剛需和改善性個人住房貸款需求”。
怎么“著力”保障個人住房的貸款需求呢？這主要涉及到“貸款利率和首付比例”兩個方面。
預計接下來，上海類似二手房指導價的“三價就低”政策、房貸利率、認房又認貸等方面，都將會迎來大幅調(diào)整。
這輪行情四大一線各不相同，北京樓市的行情來的最晚，漲幅最少，板塊行情的分化也最為嚴重。
除了少部分核心區(qū)漲幅20-30%之外，大部分區(qū)域的價格都還沒回到317前的高點，這也讓北京成為目前全國房價最堅挺的城市。
但經(jīng)過今年兩次疫情的沖擊，京樓穩(wěn)定的局面已經(jīng)被實質(zhì)性打破，加上防控放開的恐慌，市場短期內(nèi)難以修復，預計12月的成交數(shù)據(jù)將會極其難看。
假如這次房價全面上漲兩年的上海都能沖關(guān)成功，那失去穩(wěn)定基礎的北京市場，出利好政策的理由將更為充分。
也只有一線城市的樓市升溫，才能讓二三線城市的市場有起色，從而帶動全國樓市的回暖。
自317調(diào)控以來，北京一直是“房住不炒”的模范生，除了今年小打小鬧出了些“定向”政策之外，調(diào)控幾乎沒有實質(zhì)性的放松。
這也讓京樓的調(diào)控工具箱里積累了很多工具，但以防力度太猛，導致樓市過于火熱，出臺政策的尺度并不會太大。
個人猜測，最有可能調(diào)整的購房政策是：
降低貸款利率、上調(diào)普宅和非普標準、或取消認房又認貸。
目前全國大多數(shù)城市的首套利率只有4.1%，甚至有20多個城市的房貸利率在4%以內(nèi)。
而北京首套房和二套房的貸款利率分別為：
LPR(4.3%)+55bp = 4.85%
LPR(4.3%)+105bp = 5.35%
不管是首套還是二套的利率，北京都屬于全國最高水平。
北京在2014年出臺了普宅認定標準，如今8年時間過去了，房價已經(jīng)漲了好幾輪，認定標準卻一直沒改變，這讓購房者增加了許多首付和稅費成本。
實施五年的“認房又認貸”政策，則又抑制了大量剛需和改善群體的合理購房需求。
在全國范圍內(nèi)，只要有房貸記錄，哪怕結(jié)清貸款，在北京購房也屬于二套，普宅需6成首付，非普需8成，幾乎等同于全款。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京今年的二手房交易里面，有55%以上的成交為全款交易，這很好的反應了“認房認貸”的殘酷，也側(cè)面印證了北京旺盛的購買力。
至于這些政策最終能否有機會落地？相信在本月中下旬召開的中央經(jīng)濟工作會議上，就能窺探一二。
有一點可以肯定，房地產(chǎn)的至暗時刻已過，以全國市場來說，目前還有觀望和看空的理由。而北京，請珍惜當下的購房窗口期！
事實證明，為了大鋦的穩(wěn)定，沒有什么是不能改變的。半個月前，誰敢相信嚴防死守三年的疫情，突然說放開就放開了呢？
這個世界上，唯一不變的只有變化本身。
（完）
責任編輯：raojunling
調(diào)研分析北京、環(huán)京、天津等地的房地產(chǎn)市場，透析價值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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