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從開發(fā)商互相背刺到承諾降價(jià)賠錢，樓市有點(diǎn)崩了

發(fā)表時(shí)間：2022-12-08 作者：宋詞來源：米宅智庫

1

大灣區(qū)房價(jià)看深圳，全國房價(jià)看深圳。

過去全國的三輪行情都是從深圳發(fā)起的，但是最近深圳被錘的媽都看不下去了。

先看二手房成交量。

自深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個(gè)月成交量跌破2500套，并且多個(gè)月份跌破2000套大關(guān)。

很多朋友可能感受不深刻，我們做個(gè)簡單類比，上海常住人口將近2500萬，深圳常住人口將近1800萬。上海即便算上4、5月封控幾乎0成交，1-11月平均月度成交超過1萬套，最新的上海10月二手房成交1.61萬套，這是繼7月份高峰期之后，連續(xù)4個(gè)月成交量下跌。

2500萬 VS 1800萬，1.61萬套 VS 2168套，大家體會(huì)這個(gè)感覺。

另外北京常住人口2188萬人，11月二手房也成交了1萬余套。深圳一個(gè)1800萬常住人口的一線城市、特大城市，2168套二手房成交數(shù)量極度的不正常，稱之為冰凍也不過分。

扭曲的不僅是成交量，深圳樓市的精氣神完全被錘爆了。

2

先說新房，過去三年，全國打新最火爆的城市有三個(gè)，分別是上海、深圳和杭州。打新的巨額收益驅(qū)使著無數(shù)人從年初打到年尾。

比如上海的復(fù)興隴御、比如深圳的潤4，比如杭州的西溪公館……

而深圳的打新市場已經(jīng)崩了一大半了。

11月深圳新房市場最戲謔的就是前海的兩大新房天健悅灣府、萬科臻悅灣。

關(guān)于前海最瘋狂的記憶就是深房理案件當(dāng)中不少網(wǎng)紅盤，比如諾德假日花園、花樣年花郡（寶中）、前海時(shí)代、中海玫瑰園等等。

其中諾德假日花園最高峰時(shí)期，掛牌價(jià)沖到18萬/㎡，48㎡戶型的成交單價(jià)最高沖到17萬+/㎡，66㎡戶型最高沖到了17萬/㎡；花樣年花郡（寶中）成交價(jià)格最高沖到了15.6萬/㎡；前海時(shí)代掛牌價(jià)最高沖到20萬/㎡。

其中中海陽光玫瑰園的小戶型也沖到了17萬的單價(jià)，而中海玫瑰園和新入市的萬科臻悅灣就一路之隔。

放在2021年初幾乎所有人看著10萬+的前海新盤都覺得無比眼熱，畢竟是動(dòng)輒千萬的倒掛收益。

大戲來了！

2021年9月，天健拿下悅灣府地塊，商品住房毛坯限價(jià)9.2萬元/㎡。加上規(guī)定的裝修費(fèi)用后，精裝限價(jià)約9.7萬元/㎡。

天健悅灣府9萬+的價(jià)格被視為擊穿前海新房10萬+的開始。

后發(fā)的萬科為了搶客戶直接放出了8萬+的價(jià)格，在萬科的巨大壓力之下，天健悅灣府最終放出的預(yù)售價(jià)格表精裝8.27萬元/㎡起步。雖然沒有明說降價(jià)，但在深圳目前很多新盤，開盤后就降價(jià)促銷的背景下，被購房者視為降價(jià)的前兆。

沒辦法，天健悅灣府發(fā)布了鄭重聲明：

第一、我司承諾絕不采取非正當(dāng)手段惡性競爭；

這一點(diǎn)明顯在內(nèi)涵競品萬科臻悅灣，非正當(dāng)、惡性競爭，兩個(gè)關(guān)鍵詞懂的都懂。

第二、也不存在謠言所散播后的開盤后進(jìn)行降價(jià)的計(jì)劃和可能。

這一點(diǎn)是被迫對(duì)市場的回應(yīng)。

競品之間互相背刺，擔(dān)心開盤后降價(jià)不敢買，開發(fā)商慌忙澄清等等，這些放在2年前是怎么都無法與瘋狂打新?lián)尫康那昂煦^的，開發(fā)商們什么時(shí)候這么憋屈過？

當(dāng)時(shí)只有打中新房的前海購房者內(nèi)心裝滿了動(dòng)輒千萬倒掛收益的喜悅，以及沒有打中購房者的巨大失落。

僅僅不到2年時(shí)間，極具IP的前海，千萬倒掛收益，網(wǎng)紅新盤……樓市就是如此魔幻。

1、諾德假日花園、中海玫瑰園、甚至前海時(shí)代的購房者懵逼了！

2、17萬+的接盤俠真的是俠之大者了！此刻也懵了！

3、這兩年前海瘋狂打新的購房者，搶的腦袋疼的購房者也懵了，怎么現(xiàn)在如此索然無味了？

3

你以為這就完了，開發(fā)商最近有點(diǎn)“卑躬屈膝”。

光明的華潤放出了殺手锏，潤暉府、潤曦府雙子星，最近開啟了自殺式銷售。房價(jià)3萬/㎡起、首付5萬，轉(zhuǎn)介一套7萬。

要知道這是深圳??！這是基本都有倒掛的新房！這是曾經(jīng)多么高高在上的開發(fā)商。以前中介都走不進(jìn)售樓部門的，現(xiàn)在既上全民營銷、又有轉(zhuǎn)介、又有首付分期、房價(jià)還低。

更更關(guān)鍵的是一向嚴(yán)謹(jǐn)著成的央企，為了賣房竟然主動(dòng)要給客戶簽署保價(jià)補(bǔ)充協(xié)議，大致內(nèi)容就是到一手房賣完，如果發(fā)現(xiàn)更便宜的價(jià)格，可以根據(jù)保價(jià)協(xié)議，補(bǔ)差價(jià)。

要知道這可是深圳啊！這是全國頂級(jí)的一線城市！要知道這可是全國少數(shù)可以打新，且有倒掛收益的深圳??！要知道這可是央企華潤啊！

新房開發(fā)商之間都在搶跑背刺，二手房更是卷的死去活來。

2021年2月深圳二手房指導(dǎo)價(jià)剛剛發(fā)布的時(shí)候，很多人不敢相信，畢竟指導(dǎo)價(jià)多為當(dāng)時(shí)市場價(jià)的6折、7折，甚至有5.5折。

以諾德假日花園為例，最高峰價(jià)格沖到了17萬+元/㎡，目前的指導(dǎo)價(jià)106000元/㎡，。

近三個(gè)月查了一下成交記錄，9月29日成交了一套約66㎡的2房，折合單價(jià)約11.6萬/㎡，比最高峰的17萬/㎡，每平方已經(jīng)便宜了5.4萬/㎡。

11月24日同樣成交了一套約66㎡的2房，最終成交價(jià)格685萬、折合單價(jià)10.4萬/㎡，比最高峰的17萬/㎡，每平方已經(jīng)便宜了6.6萬/㎡。

最重要的是曾經(jīng)的指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，而且成交價(jià)已經(jīng)低于指導(dǎo)價(jià)。

還有一個(gè)典型案例華潤城潤府。

2020年根據(jù)提交材料，三萬人花了將近五百個(gè)億來搶這一個(gè)樓盤，萬人搶房。

當(dāng)時(shí)是怎么說的？抽中一套就相當(dāng)于一家上市公司的年利潤，搏一搏單車變摩托。潤4開售前整個(gè)深圳市場風(fēng)起云涌。

1、富豪騰名額、買名額
2、香港資金涌入
3、眾籌團(tuán)隊(duì)

現(xiàn)在潤4已經(jīng)破價(jià)，相對(duì)高點(diǎn)89㎡三房下跌33%，實(shí)際成交價(jià)格已經(jīng)接近指導(dǎo)價(jià)。而在11月，華潤城二期成交的一套80㎡小兩房，總成交800萬，政府參考價(jià)1067萬，2021年最高售價(jià)1385萬，一年多時(shí)間585萬灰飛煙滅。

刺激不刺激！要注意這些都是網(wǎng)紅盤、非常好的區(qū)域、品質(zhì)次新!

深圳上一輪大漲是2019-2020年底，在2020年Q4漲幅當(dāng)中八卦嶺漲幅排名第三。

八卦嶺作為老破，知名于學(xué)區(qū)。2019年初，荔園小學(xué)官宣“將在八卦嶺建新校，成立東校區(qū)”，疊加深圳行情，緊鄰新校址的八卦嶺宿舍便開啟了二手房暴漲。當(dāng)時(shí)小面積學(xué)區(qū)，30㎡最高單價(jià)沖到了15萬/㎡。

伴隨著市場下跌、深圳學(xué)區(qū)制度調(diào)整，舊改的變化，八卦嶺又成了跌幅最為嚴(yán)重的區(qū)域之一。

最新的一套28㎡的房源，成交價(jià)只有6萬/㎡，比政府指導(dǎo)價(jià)還低20%的價(jià)格，相比最高峰價(jià)格更是暴跌60%。

過去一輪行情，三年之間一切漲了個(gè)寂寞！

4

深圳的下跌自然有其原因，比如全國最嚴(yán)的限購政策，比如全國最嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)政策。之所以今天講了非常多的深圳微觀市場，其實(shí)就想說明樓市已經(jīng)崩出了正常秩序！

北方看不起南方、一線看不起二線、省會(huì)看不起地市、二線城市互相看不起、杭州VS 南京、東莞VS佛山、鄭州VS西安互相看不起等等，但大家都服深圳。

深圳的經(jīng)濟(jì)、人口流入、城市能級(jí)、營商環(huán)境、無可爭議。你如果說深圳沒價(jià)值，那么全球也沒有城市有價(jià)值。

深圳崩塌的樓市背后固然可以有很多原因：

1、經(jīng)濟(jì)問題
2、調(diào)控問題
3、過去漲幅過高的問題

但現(xiàn)在如此恐怖、劇烈的價(jià)格變動(dòng)，唯一的原因就是情緒踩踏、瘋狂踩踏。一切已經(jīng)崩離了基本的樓市秩序、崩離了基本的供需規(guī)律、崩離了價(jià)值邏輯。

這才是真心要跟大家分享的，太多朋友迷失在情緒當(dāng)中，而忽視了常識(shí)。這個(gè)城市人口是不是不斷涌入？經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)不斷變好？核心區(qū)域是不是一直稀缺？人要生活要不要買房？

中國樓市轟轟烈烈20年的大周期確實(shí)沒有了，只不過80%城市不能買了，只有20%城市能買了！只不過80%的區(qū)域不能買了，只有20%的區(qū)域能買了！只不過周期拉長了，漲幅變小了，僅此而已。

最后分享一個(gè)獨(dú)家彩蛋：

1、中國20%能買的城市有哪些？

2、中國的價(jià)值城市清單（特指可以資產(chǎn)配置）

3、中國哪幾個(gè)省會(huì)城市是坑？

4、當(dāng)下最值得關(guān)注的城市有哪些，入手時(shí)機(jī)大概是什么時(shí)候？（特指資產(chǎn)配置）

看完這份資料，那就是當(dāng)下全國樓市的半個(gè)專家，加下方二維碼直接拿吧！

（完）

責(zé)任編輯：raojunling

標(biāo)簽: 深圳房價(jià)

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