近段時(shí)間，我國(guó)東北95.6萬(wàn)人的小城鶴崗不斷沖上熱搜，由于產(chǎn)業(yè)衰敗、人口流失，房?jī)r(jià)成了全國(guó)最便宜的城市，郊區(qū)板塊甚至低至300元/m2，引發(fā)全網(wǎng)討論。
“90后男生帶女友4萬(wàn)買房移居鶴崗”、“女畫師逃離南京去鶴崗全款1.5萬(wàn)買房”等等一一被寫成“鶴崗買房故事”。
然而，2019年第一批抄底鶴崗的人已經(jīng)走了一大半，連他們也逃離了！
低房?jī)r(jià)，無(wú)疑成了鶴崗的流量密碼。除資源枯竭、產(chǎn)業(yè)衰敗、人口外流因素外，現(xiàn)實(shí)的居住環(huán)境也是鶴崗房?jī)r(jià)一“大殺器”。
鶴崗、漠河都是離北極很近的城市，一年四季日出日落相比南方有很大的不同，比如在6月份的鶴崗凌晨2：47就天亮，晚上7：45才天黑，白晝將近16個(gè)小時(shí)：
現(xiàn)在進(jìn)入11月份，早上6點(diǎn)多天亮還能接受，但下午3點(diǎn)多就開(kāi)始天黑，白晝不過(guò)9個(gè)多小時(shí)，我相信那些移居鶴崗的人群很難忍受這樣的環(huán)境、能長(zhǎng)期堅(jiān)守在這里，難怪很多人都選擇逃離！
鶴崗房?jī)r(jià)的低，是有原因的，而在交通落后（沒(méi)有直達(dá)省會(huì)哈爾濱的火車）、人口加速流失（2010-2020年減少16.7萬(wàn)人，流失率15.81%）的情況下未來(lái)也許會(huì)更低。
去年鶴崗的GDP只有可憐的354.2億，但對(duì)于有著4.32萬(wàn)億、全國(guó)第一經(jīng)濟(jì)大城的上海來(lái)說(shuō)，竟然也有被“鶴崗化”的板塊！
上海被鶴崗化的板塊有很多，第一期我們先來(lái)看一看寶山羅涇、浦東泥城、嘉定外岡、青浦白鶴、松江小昆山，它們都位置犄角旮旯、產(chǎn)業(yè)薄弱、房?jī)r(jià)很難漲，已經(jīng)被本地人拋棄！
1
寶山羅涇
寶山區(qū)的羅涇鎮(zhèn)被稱為寶山區(qū)的死角，成了全區(qū)唯一一個(gè)不通地鐵的板塊。
老、破、舊，交通也不便，這是羅涇給很多人的印象，多年前是這樣，如今還是這樣。
羅涇在寶山是一個(gè)被忽視的存在，發(fā)展幾乎停滯，沒(méi)有高端產(chǎn)業(yè)，也沒(méi)有好的教育、商業(yè)和醫(yī)療，各方面都存在短板。
雖然南部的寶山工業(yè)區(qū)和西部的華亭工業(yè)區(qū)都有很多廠子，但在里面工作的是一些普通廠工、缺乏高凈值白領(lǐng)人群的導(dǎo)入，他們產(chǎn)生的購(gòu)買需求有限并且會(huì)被太倉(cāng)瀏河所承接，對(duì)羅涇乃至羅店板塊價(jià)值的拉升作用都不大。
拿配套更好的兄弟板塊羅店來(lái)說(shuō)，2018年新盤開(kāi)賣3.6萬(wàn)元/m2，而今新房交付變成二手次新后只能掛3.3萬(wàn)元/m2，4年過(guò)去房?jī)r(jià)不但沒(méi)漲還跌了3000元/m2。
羅涇的房?jī)r(jià)會(huì)壓得更低，圍繞鎮(zhèn)中心主題廣場(chǎng)和清漪湖而建的商品房都在2字頭，很難漲得動(dòng)。
寶山過(guò)去在鋼鐵鼎盛時(shí)期是上海郊區(qū)中曾是最富的，隨著鋼鐵業(yè)的沒(méi)落和轉(zhuǎn)型寶山整個(gè)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展很受影響，要不是靠著離市區(qū)近、房?jī)r(jià)低這兩個(gè)賣點(diǎn)，寶山市場(chǎng)都很難說(shuō)。
而羅涇卻身在寶山北部是離市區(qū)最遠(yuǎn)的板塊，很受傷，被鶴崗化后，連羅店在內(nèi)價(jià)值都已然不再！
2
浦東泥城
浦東新區(qū)是上海舉全市之力打造的國(guó)家級(jí)重點(diǎn)新區(qū)，盤子很大政策扶持力度也大，但不是每一個(gè)板塊都是那么高光，泥城就是這樣一個(gè)被邊緣化的板塊。
泥城曾為臨港早期重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，商業(yè)配套相較周邊書院、萬(wàn)祥、四團(tuán)、大團(tuán)等幾個(gè)鎮(zhèn)最為成熟，但就是一直缺乏軌交，發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)滯后了。
泥城鎮(zhèn)中心距離最近的16號(hào)線書院站駕車距離在9.6公里，乘坐公交接駁至少需要半小時(shí)，去市區(qū)上班想要坐上這趟地鐵可謂不容易。
泥城雖被列入了臨港新片區(qū)，但發(fā)展重點(diǎn)不在此，而是在滴水湖周圍，包括上述幾個(gè)鎮(zhèn)在內(nèi)和老港等都成為被邊緣化的區(qū)域，連原南匯區(qū)府的惠南都逃不過(guò)。
從基本面來(lái)看，雖然泥城的商業(yè)配套還不錯(cuò)，但教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、交通等尚存短板，服務(wù)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的水平，很難吸引人口的導(dǎo)入：
1、泥城小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)雖納入了福山教育集團(tuán)但還未收到優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)成效，而泥城中學(xué)、彭鎮(zhèn)中學(xué)整體辦學(xué)質(zhì)量一般，與滴水湖的建平中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等相比差距是明顯的；
2、泥城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心只是小型的社區(qū)醫(yī)院，大病還是得前往滴水湖的上海市第六人民醫(yī)院，路途遙遠(yuǎn)并不方便；
3、雖說(shuō)泥城西南部有特斯拉、沃爾沃、三一重工等大廠加持，但有錢的員工更加愿意考慮滴水湖核心區(qū)、而沒(méi)錢的員工也有藍(lán)灣（2.4萬(wàn)元/m2）性價(jià)比更高的新房可選，且有明顯倒掛，未必非得買在泥城；
4、雖有南楓線、心港快線（27號(hào)線）、兩港快線二期、臨港市區(qū)線等軌交規(guī)劃，但短期還無(wú)法實(shí)現(xiàn)，交通硬傷會(huì)持續(xù)存在。
以泥城最貴的新房和二手房來(lái)看，新房（光明星城2.6萬(wàn)元/m2）相對(duì)滴水湖差價(jià)在7000元/m2，而二手房（浦東星作2.89萬(wàn)元/m2）差價(jià)就高達(dá)1倍，同為臨港新片區(qū)泥城升值已經(jīng)拖了后腿。
無(wú)法吸引新上海人的駐留，房市一直靠本地人支撐的泥城等這些浦東邊角料區(qū)域，逐漸被鶴崗化。
3
嘉定外岡
嘉定區(qū)的外岡鎮(zhèn)已經(jīng)是上海的遠(yuǎn)郊了，處在安亭鎮(zhèn)京滬、滬寧城際鐵路的背面，完美錯(cuò)過(guò)11號(hào)線和嘉閔線等軌交，與嘉定老城還隔了一個(gè)嘉北郊野公園，連本地人都在往嘉定新城和南翔搬，更吸引不到外地人了！
外岡已經(jīng)很久沒(méi)有新盤供應(yīng)了，市場(chǎng)缺乏熱度，新房?jī)r(jià)格低、二手房也很難漲上去。
2020年開(kāi)出的新盤路勁海尚灣均價(jià)2.88萬(wàn)元/m2，如今二手房只能掛2.91萬(wàn)元/m2，與同為遠(yuǎn)郊的徐行鎮(zhèn)（@春申陽(yáng)光2.85萬(wàn)元/m2）都成了嘉定的低洼板塊。
外岡鎮(zhèn)政府旁的大量地塊已經(jīng)淪為動(dòng)遷基地，缺乏商品房開(kāi)發(fā)，這對(duì)板塊價(jià)值有很大的影響。
如2006年的外岡新苑僅1.6-2萬(wàn)元/m2，2013年的外岡佳苑2.2萬(wàn)元/m2，往南看次新聯(lián)排別墅上海院子也不過(guò)2.7-3萬(wàn)元/m2，市場(chǎng)冷冷清清。
缺乏成熟的大型商業(yè)配套、為數(shù)不多的小區(qū)周邊還被安亭的汽車廠子和一些工業(yè)園包圍，交通也不便，顯得外岡并不宜居，不管是新房還是二手房都沒(méi)有購(gòu)買的價(jià)值。
不只外岡，嘉定盛產(chǎn)葡萄的華亭鎮(zhèn)也處在軌交的盲區(qū)，很難吸引外來(lái)人口的導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)薄弱，一一被鶴崗化！
4
青浦白鶴
青浦區(qū)的農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)白鶴鎮(zhèn)夾在北部汽車工業(yè)第一鎮(zhèn)安亭和南部青浦宇宙中心青浦新城中間的尷尬位置，沒(méi)有軌交、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、與上海主城通勤不便，論未來(lái)潛力還不如有示范區(qū)線經(jīng)過(guò)的重固鎮(zhèn)，是個(gè)沒(méi)人去的地方。
目前白鶴有一盤寶業(yè)·活力天境（2.8萬(wàn)元/m2）在售，11月8日開(kāi)出的279套房?jī)H85組認(rèn)購(gòu)，開(kāi)盤遭遇滑鐵盧是遠(yuǎn)郊盤普遍的現(xiàn)象，如非本地自住需求外地人就沒(méi)必要看了。
雖然白鶴遠(yuǎn)期有一條嘉青松金線市域鐵路經(jīng)過(guò)，但這是一條串連上海西部郊區(qū)南北方向的軌交，無(wú)法與主城發(fā)生聯(lián)絡(luò)，對(duì)于白鶴來(lái)說(shuō)吸引不到魔都上班族的居住，也就意義不大了：
嘉青松金線示意圖
5
松江小昆山
松江區(qū)的小昆山鎮(zhèn)，很多人都不知道松江還有這個(gè)鎮(zhèn)，當(dāng)然它的名號(hào)一直被北部相隔不遠(yuǎn)的江蘇昆山市所掩蓋。
小昆山已經(jīng)處在上海繞城高速外圍，距離松江地鐵9號(hào)線駕車距離遠(yuǎn)在12公里，如果是魔都上班族住在這里通勤簡(jiǎn)直是一場(chǎng)噩夢(mèng)！
相對(duì)松江宜居價(jià)值高地的大學(xué)城來(lái)說(shuō)，小昆山是實(shí)打?qū)嵉墓まr(nóng)業(yè)居住區(qū)，拉胯的鎮(zhèn)級(jí)配套、滿滿的城鄉(xiāng)結(jié)合部即視感，這里開(kāi)發(fā)出的新房不出意外地慘遭遇冷，連本地人都不受待見(jiàn)。
如2019年小昆山開(kāi)出的地王盤中海九峯里，洋房4.3萬(wàn)元/m2、別墅5.4萬(wàn)元/m2，結(jié)果開(kāi)盤一年只賣出3套，鬧了大笑話。
除中海外其它開(kāi)發(fā)商很討厭來(lái)小昆山開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，目前中海仍有一盤閱麓里在售，相較前期項(xiàng)目洋房3.67萬(wàn)元/m2有所下跌，2020年9月就已開(kāi)盤至今2年多也沒(méi)賣完！
再看看鎮(zhèn)上的二手房，在中海之前竟然沒(méi)有商品房開(kāi)發(fā)出，文晉苑、平復(fù)苑、翔昆苑都是房齡近10年的動(dòng)遷配套房，單價(jià)不過(guò)2.3萬(wàn)元/m2，相對(duì)2019年漲幅僅有2000多元/m2。
像小昆山這樣的遠(yuǎn)郊板塊充其量也就適合松江工業(yè)園區(qū)西區(qū)的上班族購(gòu)買，其他人群還是不碰為妙，包括佘山的別墅和洋房在內(nèi)，一張珍貴的房票都沒(méi)有必要浪費(fèi)在這里。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
調(diào)研分析上海、環(huán)滬、杭州、杭州灣、環(huán)杭等長(zhǎng)三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，透析價(jià)值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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