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這三年，從共患難的暴雨，到3年來的每一次口罩居家，都是各小區(qū)物業(yè)的一次考驗和大洗牌。
誰家物業(yè)是用心努力在做服務、保護業(yè)主健康財產(chǎn)安全？
誰家物業(yè)除了收物業(yè)費積極，平時不作為、遇事先跑路？
尤其是這次，很多朋友居家一個多月，不出門期間，食物、蔬菜、日常用品等購買起來都極其不便。
你看，不同物業(yè)之間，真是天差地別！
有物業(yè)主動出資協(xié)調(diào)購買蔬菜包，并做好消殺后，一份份免費送給業(yè)主；
有物業(yè)多方努力協(xié)調(diào)找靠譜渠道，開展評價團購，幫業(yè)主解決采購難題；
有物業(yè)認真消殺防疫，并且?guī)吞厥鈽I(yè)主爭取治療機會；
也有物業(yè)是這樣的——遇事就逃避甩鍋！甚至直接拋下業(yè)主跑路！一旦有業(yè)主提出不滿，直接喊話業(yè)主“有能力最好換套房子”！
如果小區(qū)物業(yè)表現(xiàn)極差、連最基本的衛(wèi)生都搞不好，只擅長收物業(yè)費，咋辦？
你對小區(qū)目前的物業(yè)滿意嗎？
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首先要搞清楚，物業(yè)公司的本質(zhì)是什么？
是全體業(yè)主聘請的“管家”。業(yè)主共同出費用，“管家”幫業(yè)主管理、維護、運營小區(qū)及全體業(yè)主在規(guī)定范圍內(nèi)的各種事物。
但實際中，很多物業(yè)跟業(yè)主的關系，是“管理”大于“服務”的。
你清楚你家物業(yè)的職責嗎？哪些事情是物業(yè)負責的？
對于物業(yè)公司而言，主要職責大概可以分為以下幾個部分：公共區(qū)域保潔、公共設施設備維護、環(huán)境秩序管理、突發(fā)應急搶修、參與社會事務管理、裝修管理。
而每一部分里，都有詳細的內(nèi)容規(guī)定，大到整個社區(qū)數(shù)千名業(yè)主的健康和財產(chǎn)安全；小到社區(qū)內(nèi)一草一木的的定期養(yǎng)護修剪；遇特殊時期或特殊事件，也要協(xié)助警察辦案，協(xié)助政府或社區(qū)開展Y情防控等等。
上面這張表格，是國家規(guī)定的住宅社區(qū)物業(yè)的六大基礎職責，所有物業(yè)都要參照這些內(nèi)容執(zhí)行。
但根據(jù)物業(yè)資質(zhì)和物業(yè)費繳納金額不同，國家又將物業(yè)公司資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級、五級資質(zhì)，按照這個順序，物業(yè)服務標準要求和物業(yè)費水平，也按照這個等級劃分逐次遞減。
當然，對于國家規(guī)定的不同級別物業(yè)服務要求明細，我也做了詳細整理，文末有免費領取方式。
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如果小區(qū)物業(yè)表現(xiàn)比較差，作為業(yè)主該怎么辦？如何維護業(yè)主權益？
一般，按照物業(yè)表現(xiàn)的情節(jié)嚴重性，我也給大家提出以下5點建議。
1、先談判協(xié)商。
把業(yè)主認為物業(yè)需要整改的地方，盡量書面化都逐條列出來，反饋給物業(yè)，如果物業(yè)態(tài)度不錯，雙方協(xié)商達成一致，皆大歡喜。
2、如果協(xié)商不成功就到有關部門投訴。
可以通過業(yè)主委員會，集小區(qū)所有業(yè)主力量，協(xié)商不行就投訴；
到哪個部門投訴？物業(yè)糾紛歸誰管？
——當?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處，這個部門是物業(yè)行業(yè)主管部門。
3、時間點很重要，最好在每年度繳納物業(yè)費的時候，變被動為主動。
如果仍然談不攏咋辦？不交物業(yè)費會不會被起訴？這個不用怕，一旦物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費，業(yè)主就可以有理有據(jù)地辯駁，并要求物業(yè)整改。
4、這里面，最關鍵的一環(huán)就是——業(yè)主委員會。
為什么？要知道，按照條例，單個業(yè)主是無權要求解除物業(yè)服務合同的，只有小區(qū)業(yè)主委員會可以。
所以如果有任何訴求，包括平時的整改建議，都要和業(yè)委會交涉；如果小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，那一定要盡早組織成立業(yè)主委員會。
5、業(yè)委會成員的素質(zhì)，至關重要。
有條件的話，建議大家在選舉業(yè)委會的時候，注重成員的以下4點條件，優(yōu)秀的業(yè)委會成員，對以后整個小區(qū)的利益維護、外部協(xié)商爭取，都非常重要。
首先人品一定要好，不能輕易妥協(xié)，更不能輕易被收買；
其次，最好能力要強，比如較強的組織能力、溝通協(xié)調(diào)能力等；
而且，最好有專業(yè)背景，比如從事房地產(chǎn)、物業(yè)、法律、財務等方面；
最后，最好有一定的經(jīng)濟基礎，同時有空閑時間。
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如果物業(yè)比較差，又拒不整改，不繳物業(yè)費，物業(yè)能斷水斷電嗎？
——絕對不會，因為這是違法的。
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱都跟物業(yè)沒有直接關系，只要你按時交了水電氣熱費用，就能正常使用。比如你電費欠費，只有電力公司有權停你的電，物業(yè)公司沒有權利，跟交不交物業(yè)費也就沒關系。
當然，如果有物業(yè)以停水停電來威脅業(yè)主，不用擔心，可以直接跟水電公司反映，或者直接去物管部門投訴。
我對物業(yè)不滿意，就不交物業(yè)費，可行嗎？
那肯定不能。“不滿意”這種籠統(tǒng)的理由，在法庭上是不成立的。
當然，反過來說，如果物業(yè)各項管理服務都做的比較到位，小區(qū)所有業(yè)主都要按合同履約，按時足額繳納物業(yè)費。
咱們還以《物業(yè)管理條例》為準，業(yè)主可以拒繳或者暫時拒繳物業(yè)費：
對于不在業(yè)主繳納范圍內(nèi)的，可以拒絕繳納；
服務質(zhì)量過差，可暫時拒交；
如果物業(yè)公司提供了未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務時，業(yè)主也有權拒交；
但是以上，所有的“不滿意”都要有真憑實據(jù)，合情合理，才能得到法院的支持。
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如果實在協(xié)商無望，能換一家物業(yè)公司嗎？
法律規(guī)定上是可以，但實際操作中卻極其困難。
《物權法》有明確規(guī)定，業(yè)主有權更換物業(yè)。
看起來，要求也并不高。什么要求？
選聘和解聘物業(yè)，都需要小區(qū)過半業(yè)主同意，并且這些業(yè)主的房子總面積也要超過小區(qū)房子總面積的一半。
實際上，更換物業(yè)的具體流程是非常復雜而漫長的，主要包括成立業(yè)委會籌備組、選舉正式的業(yè)委會成員、全體業(yè)主的投票、選舉出新的物業(yè)公司、新的物業(yè)備案等。
每一步流程都有很細的要求，執(zhí)行起來極其困難，其中任何一個小細節(jié)卡殼，都會導致更換物業(yè)公司失敗。
目前有沒有小區(qū)成功更換物業(yè)費的案例？
有，但真不多，放眼全國都極其的少。
有業(yè)主不滿意提出更換物業(yè)的，也有物業(yè)公司合同期滿不想續(xù)約的。
如果是物業(yè)公司主動提出不續(xù)約，那更換物業(yè)就順利的多了！
比如，北京市朝陽區(qū)安立路上元雅苑小區(qū)。
2019年4月，上元雅苑原物業(yè)“北京燕僑物業(yè)”提出合同期滿不再續(xù)約，并于7月26日正式撤離小區(qū)，只給業(yè)主留了短短3個月時間。
隨后，業(yè)主委員會開始準備各種手續(xù)，并最終在11月19日，正式更換為萬科物業(yè)。
你看，這幾乎是最順暢的案例，從4月到11月，前后一共花了8個月時間。
但如果是業(yè)主提出更換物業(yè)公司，那簡直比天難！
比如鬧得沸沸揚揚的西安經(jīng)開區(qū)魏瑪公館。
從2018年8月，業(yè)主們因?qū)υ飿I(yè)公司服務質(zhì)量不滿，而提出更換物業(yè)訴求后，中間一路坎坷，業(yè)委會和業(yè)主努力了2年都沒有成效；
2020年9月，又專門聘請律師指導，歷經(jīng)大半年，才與原物業(yè)公司解約又與新物業(yè)簽訂了合同；
2021年初，即便雙方已經(jīng)達成一致并解約，但源物業(yè)公司卻遲遲不撤場，幾番鬧騰；
而這期間，但凡出現(xiàn)哪怕一次業(yè)主們心不齊、亦或有業(yè)主心累想放棄，4年努力都會統(tǒng)統(tǒng)成為泡影，一場空……
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最后，如果你所在的小區(qū)物業(yè)實在太差，協(xié)商、投訴都不沒效果，怎么辦？
實在不行，那就換套房子吧！
換房成本雖高，但實際中，對很多人來說，比更換物業(yè)公司要容易多了。
再換房，選哪些物業(yè)比較好呢？
這相當重要，別急，大家用得著的，我都準備的有，我扒了鄭州近40家主流物業(yè)公司近幾年的表現(xiàn)，也都分別找了在這些物業(yè)公司服務的小區(qū)里，居住生活的業(yè)主們詳細的調(diào)查過，經(jīng)過層層篩選，選出了一些在平日、720、口罩下，都比較靠譜的幾家物業(yè)公司，供大家參考，文末有免費領取方式。
最后才是關鍵：
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1、鄭州比較靠譜的物業(yè)公司清單；
2、小區(qū)更換物業(yè)公司的流程及所需資料；
3、國家規(guī)定的不同級別物業(yè)（國家一級/二/三/四/五級）服務標準明細；
包括公共區(qū)域保潔、電梯養(yǎng)護、園林養(yǎng)護等等每一條都很詳細，建議大家逐條對應仔細看，如果你是按國家一級物業(yè)標準交的費，就要對應享受應得的服務！
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（完）
責任編輯：raojunling
關于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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