最近幾天，前海有兩個盤同步開啟認購，天健悅灣府和萬科臻灣悅。
在這里我要吐槽一下，前海新盤的名字就像多胞胎兄弟，實在太像了。
之前有頤城棲灣里，深業(yè)云海灣，前海潤峯府，天健悅桂府，現(xiàn)在又來了天健悅灣府和萬科瑧灣悅。
就像給孩子取名梓涵、欣怡、子軒一樣，不但毫無特色，而且傻傻分不清楚。
希望前海后期上市的新盤，不要再扎堆五個字了，不要再叫灣、悅、府了，拜托取個有特色、有記憶點的名字吧！
吐槽完畢。
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2020年11月，前海拍出一宗限價10萬7的地塊，整個深圳都沸騰了。
當時前海外圍的諾德假日和中海陽光玫瑰園的小戶型已沖到18萬，前海時代掛盤20萬。
10萬7的前海新盤，是要白送千萬打底的大紅包嗎？
2021年7月，前海拍出9.9萬的限價地塊，市場再次嘩然，前海不到10萬，其他板塊又該賣多少？
2021年9月，前海限價再次降到9萬2，這個地塊被天健收入囊中，正是今天開盤的悅灣府。
9萬2的限價，沒有繼續(xù)往下拉，說明在政府看來，哪怕是限價盤，9萬2也是前海的鐵底了，再降未免太不講武德了。
沒想到鐵底被萬科和天健聯(lián)手打破了。
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第一做戶型差異，前海新盤主打110平的三房和160平的四房，面積普遍偏大。萬科瑧灣悅進行了改良，全部做成四房，分為108-115平和166-167平兩個面積段。
這樣，瑧灣悅就得到了一張“千萬買前海四房”的名片。
萬科緊趕慢趕，開盤時機還是晚了，10月份寶中二手跌到10萬以下，一次推售300多套的萬科瑧灣悅，想用10萬5的單價大賣恐怕很難，何況還有均價9萬多的悅灣府在同步打擂。
于是萬科一不做二不休，祭起降價大旗，一步降到位。
萬科瑧灣悅，認籌期115平最高滿減90萬，166平最高滿減160萬，最低958萬買前海四房，166平折后最低價8.24萬。
逼格滿滿的前海，直接被萬科拉到了8萬。
這讓三年前10萬8瘋搶招商領璽的那批打新人怎么想？
這讓15萬買了一路之隔中海陽光玫瑰園的買家怎么想？
這讓18萬接了前海時代的俠之大者又怎么想？
前海最后一塊遮羞布被萬科扯掉了，萬科才是真正的價格屠夫。
所以現(xiàn)在卷的豈止二手房，新房也卷到不要命了。
第一個吃螃蟹的總會有好處，萬科瑧灣悅發(fā)出8萬召集令的第三天，意向登記已經超1000了。
既然萬科想走自己的路，讓天健無路可走，那天健只能赤膊上陣了，悅灣府備案價最低降到8.27萬，還送精裝。
對比前兩年開盤即秒光的招商領璽、深業(yè)頤灣府、天健悅桂府、前海天境、前海潤峯府，這兩個盤相當于再打八到九折在搶客。
如果問我想說點什么？我只能說，2018年開始在深圳做樓市自媒體的大漁，這幾年一直在見證歷史，而且一年比一年驚心動魄。
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現(xiàn)在的問題是，萬科瑧灣悅和天健悅灣府的定價，會不會打亂深圳的房價體系。8萬多買前海，那碧海值多少，龍華又值多少？
我的看法是，會打亂前海的價格體系，但暫時影響不了整個深圳的價格體系。
因為前海是一個并不成熟，用預期定價的片區(qū)，在野心勃勃的前幾年，前海被認為是未來超越深圳灣的存在，因為預期沒有頂嘛。
預期沒有頂，房價也沒有頂，所以自貿區(qū)內的前海時代可以賣到20萬。
信心丟失之后，人們不再相信預期會兌現(xiàn)，更愿意看當下，當下前海的配套極不成熟，寫字樓空置率又很高，那三年前20萬的預期幾乎要打對折了。
10萬左右，本來是大家能接受的前海價格，但萬科和天健祭出8萬多之后，會讓打新人對前海的預期進一步降低，會讓后期入市的深業(yè)云海灣很難受，會讓前海的二手房業(yè)主更難受。
至于其他片區(qū)，由于區(qū)域不同，受眾不同，加上前海新盤供應少，影響不會太大。
雖然表面不會影響，但心理層面的影響不好估算。
深圳的指導價政策和新盤限價策略，已經取得了歷史性的成功，在二手房跌破指導價之后，新盤開始跌破限價。
到了這個階段，大獲全勝的深圳住建局，面臨幾個選擇：
1、見好就收，鳴金收兵；
2、逐漸放松，逐步減壓；
3、乘勝追擊，繼續(xù)加壓；
4、分而治之，重點打壓仍扛在指導價之上的片區(qū)和樓盤。
你認為會是幾，請在留言區(qū)寫下你的選擇和判斷理由。
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米宅千亦
（完）
責任編輯：raojunling
