10月下旬，深圳樓市迎來第二輪下跌，而且跌幅兇猛，西部很多網(wǎng)紅盤跌到了指導(dǎo)價。
我在米宅珠三角連發(fā)五篇下跌之后，很多自媒體跟進(jìn)報道，現(xiàn)在全國人民都知道深圳跌慘了。
一個月過去了，深樓市現(xiàn)在什么情況，有沒有繼續(xù)往下掉？
并沒有，目前的成交價維持在指導(dǎo)價區(qū)間，暫時穩(wěn)住了，不動了。
以寶中和碧海11月上旬的成交為例：
可以看出，絕大部分樓盤貼近指導(dǎo)價成交。
高出指導(dǎo)價最多的宏發(fā)QCC，是西鄉(xiāng)第一神盤，高峰期89平賣到1200萬，現(xiàn)在賣850萬，已經(jīng)打了七折，回到了前年初。
寶中碧海西鄉(xiāng)如此，其他區(qū)域也好不到哪里去。
以前海為例，陽光棕櫚園121平的三房，最便宜的一套底價850萬，單價7萬，比指導(dǎo)價還便宜8000。
價格降了這么多，成交價這么低，為什么又說房價暫時穩(wěn)住了呢？
原因有三個：
一是掉到指導(dǎo)價的筍盤沒想象的那么多，大部分被人抄底買走了，剩下指導(dǎo)價的筍盤已經(jīng)不多了。
二是11月11日起，中央先后出臺了兩項政策，一是防疫放松20條，二是金融救市16條，這兩項政策，都有利于拉動經(jīng)濟，拯救房地產(chǎn)。
這兩項政策，可以說是近三個月最大的利好，極大提振了信心。
房地產(chǎn)本來就是一個政策市，信心市，賭的是對未來的預(yù)期，現(xiàn)在給了政策，經(jīng)濟和樓市有了好轉(zhuǎn)的預(yù)期，賣家自然增強了信心，認(rèn)為可以再堅持堅持了。
三是11月中旬之后，市面上新出的筍盤明顯變少，在售的大多是雙11之前的放盤，這批指導(dǎo)價的筍盤也在快速消化，等消化完畢，買賣雙方又會陷入短暫的博弈期。
大概博弈多久，我個人預(yù)判：如果沒有明確的利好托底，預(yù)計1個月左右，下跌還會繼續(xù)。
首先，現(xiàn)在是11月下旬，再有兩個月就過年了。
會有一部分賣家基于資金和心理壓力，想要年前脫手，不想拖到年后，要脫手就要繼續(xù)降價。
其次，人才房的利空。
六折的人才房，10年后補交部分地價就可以轉(zhuǎn)正，對剛需來說是非常大的誘惑。
可能有人覺得10年周期太久，實際如果是買新房，等待兩年交房，一年后拿證，再限售三年，同樣6-7年過去了，和人才房的等待周期沒有質(zhì)的差別。
首批4000套人才房的中簽率，最低2%，最高500%。
人才房的中簽率不論是高還是低，都如同一根胡蘿卜，吊著眾多剛需繼續(xù)等待，等待更好的片區(qū)和更多的房源，進(jìn)一步降低新房和二手房的銷售量。
再次，13號出臺的金融16條，救的是開發(fā)商，不是直接刺激樓市。
開發(fā)商只剩最后一口氣，想要救活，需要打強心針，上電擊療法，簡單說就是樓市要重新火起來。
金融16條開出的藥方，包括開發(fā)貸、信托貸展期一年，滿足開發(fā)商合理融資需求，保交樓專項借款，兩條紅線適度放松等等，都是慢慢將養(yǎng)的中藥方子，能吊著開發(fā)商最后一口氣續(xù)命，但短期看不到明顯好轉(zhuǎn)。
最后，防疫放松，有助于打通堵點，恢復(fù)經(jīng)濟，但這是個長效工程，樓市需要的是短期情緒，短期看不到效果，就會重回悲觀。
所以，年前大概率還有一跌，但是，不會跌破指導(dǎo)價了，會在指導(dǎo)價這個平臺期，繼續(xù)博弈相當(dāng)長一段時間。
去年11月，指導(dǎo)價出臺9個月后，深圳房價終于跌破15%，盤整了將近一年，今年10月跌到了30%的深水區(qū)，進(jìn)入指導(dǎo)價區(qū)間。
到了這個區(qū)間，賣家不會再輕易下調(diào)，肯定會堅持一段時間，觀望后市。
對計劃買二手房的買家來說，指導(dǎo)價區(qū)間的房子，買還是不買？
如果不想繼續(xù)賭，就下場抄底。
如果還想賭，希望抄到更大的底，當(dāng)然也可以等，但要密切關(guān)注三個指標(biāo)：
1、中央有沒有出臺大力度的樓市政策；
2、深圳有沒有出臺放松調(diào)控的政策；
3、二手房成交量是否從2000套慢慢突破3000套，甚至逼近4000套。
一個買賣市場，如果在非自由的生態(tài)環(huán)境中掙扎太久，任何一個微小的變化，都可能掀起一場巨大的風(fēng)暴。
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米宅千亦
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
