深圳市發(fā)布了一則通告：將位于龍華新城核心地區(qū)、寶安中心區(qū)、寶安國際會展城、光明中心區(qū)等多個片區(qū)的多宗地塊進行“商改住”規(guī)劃調(diào)整，由此前的商業(yè)性辦公用地變更為居住用地。
上次這么大刀闊斧的改住宅，還是2021年4月一口氣調(diào)整13個地塊，變成住宅用地。從2017年深圳都不斷的努力，不過當時根據(jù)2016年發(fā)布《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。根據(jù)文件把商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。要知道在這中間，商改住一直是很難的，佛山和廈門都曾發(fā)布文件，禁止商辦變公寓，商辦變住宅等等。為了改住宅一直默默的努力，在去年修改了13個地塊后，當年的7月份，發(fā)布《關(guān)于進一步加大居住用地供應的若干措施》（征求意見稿）。其中就有兩點值得我們注意，一是年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。，二是允許商改住。
這對深圳的影響是比較大的，一是深圳的地太少了，對于缺房的深圳來說是一件好事情。二是可以說是從商改租到商改住的轉(zhuǎn)折。可見2021年的深圳也頂著多大的壓力，在做商改住這件事。但是時至今日，你會發(fā)現(xiàn)不少城市都在做這件事：郴州市發(fā)布《關(guān)于五嶺慶園項目修建性詳細規(guī)劃及建筑方案調(diào)整(商改住調(diào)整)的公示》；
杭州據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年，杭州涉及的地塊，至少50宗以上；
……
未來這種現(xiàn)象會越來越多，不相信的話，可以收藏這篇文章，我們立帖為證！看完開頭，你肯定會好奇，為什么深圳是領(lǐng)頭羊？深圳的面積百度給出的數(shù)據(jù)是1997.47平方公里，大約只有廣州的四分之一。由于地理原因，可開發(fā)的也只有一半，在這一半中，還有不少于200多平方的工業(yè)用地，接下來的還要居住，商業(yè)，公共設施等用地，更別說居住占比了，只能更少。而深圳的人呢？來了就是深圳人，于是在2021年末，這里總?cè)丝谝呀?jīng)達到了1700多萬人，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，10年，常住人口增加了714萬人。因為地少，我們可以看一下深圳這幾年的計劃供地情況：2021年，居住用地363.3萬㎡，
2020年，居住用地292.3萬㎡；
2019年，居住用地150萬㎡
如果你沒有概念，再給你對比一下：2021年，鄭州金水區(qū)的住宅用地總量計劃供應是146.05萬㎡。在供地如此稀少的情況下，深圳也創(chuàng)造了不少奇跡，公寓就是其中之一！前幾年行業(yè)內(nèi)一直在流傳的一句話就是：公寓千萬不能買，但是深圳的除外。2018年，深圳公寓的成交量已經(jīng)占深圳商品房總成交的1/3，深圳每賣出去3套商品房，就有一套是公寓；
2019年 3月份，深圳公寓的成交量環(huán)比上漲222%；
2020年3月份招商太子灣灣璽高端公寓，套均價格4200萬起步， 開盤當天短短8秒售罄；光明區(qū)勤誠達正大城453套酒店公寓產(chǎn)品，同樣吸引了數(shù)百人前往。萬科星城288套公寓開盤，僅7分半鐘即售罄。
正是因為住宅稀少又限購，不限購，越來越像住宅的公寓成為不少投資客的目標。如果加上位置不錯，比如前海的公寓，只要買到，相信不少投資客都覺得自己靠近了宇宙級的500強企業(yè)集群周邊。在樓市的上半場，深圳創(chuàng)造一個又一個的奇跡。這次，依舊不例外，轟轟烈烈的商改住，深圳像一個孤勇者不斷在前進，在樓市的廝殺中，干了一票大的。1、別的先不說，我們就來看當下的公寓現(xiàn)狀：最典型的是去年4月份長沙的公寓的價格變化：
比如新力鉑園，從9000元/㎡降到6700元/㎡；
富力芙蓉新天地 ，從13000元/㎡大幅降至7999元/㎡起。
現(xiàn)房，躍層公寓，買房即送4.1萬加裝包，勁爆價6000！
金二環(huán)，清退出來幾套現(xiàn)房公寓，31平，均價6500-7200,租金抵月供。
而在這背后是什么呢？大量的庫存，截止上半年各城市庫存如下：鄭州公寓最新庫存量高達624萬㎡；
大連的公寓庫存為存量為270萬㎡；
煙臺公寓可售存量86.20萬㎡，去化周期92個月；
青島公寓市場存量319萬㎡；
…
每個城市單拎出來都夠自己喝一壺的，一二線城市有核心區(qū)域支撐還會好些，而一些三四線的更難。最簡單的，我們直接就看下面一張圖好了，這張圖已經(jīng)把深圳供地計劃各類住宅的占比情況說的很清楚了。在這里最典型的就是2019年，居住的占比是12.5%，而商服的則是占比達到了13.3%超過了居住。除了深圳外，杭州也是如此，有數(shù)據(jù)顯示2018年-2020年，出讓的商業(yè)用地規(guī)劃面積達到了2326萬方，是住宅規(guī)劃建面的61%。武漢，2022年前三季度，全市甲級寫字樓新增供應累計超過50萬平方米，截至季末，存量攀升至276萬㎡。2022年上半年深圳寫字樓kongzhi率上升3.2個百分點至22.4%。至于商業(yè)，就以某二線城市的一個區(qū)為例，方圓500米，超過40萬方的商業(yè)入市。一個區(qū)域內(nèi)能有多少人呢？讓誰去消化呢？4、越來越艱難的土拍市場，土地財政依賴度短時間很難改變。前三季度經(jīng)營性土地成交，同比下降3成，成交金額同比下降9.5%。再來看房企拿地情況，截止到9月，不管是年內(nèi)新增土儲貨值，建面等百強門檻，跟2020,2021年同期相比下降幅度超一半。再來看拿地銷售比走勢，從圖中就能看出房企投資的意愿并不強。土地市場收入下滑，對于土地財政依賴度比較高的城市：溫州，昆明，福州，杭州，武漢，西安，南京等等這些城市來說，到底要如何做呢？5、對于熱門城市來說，也是增加住宅，也調(diào)節(jié)市場。對于熱門城市來說，好的地塊還是追逐的，增加一些不錯的版塊，也能稀釋一下某些版塊的熱度，特別是限價厲害的城市。最后再來思考下：對于商業(yè)用地難道只有這一條路可以走嗎？按照目前的情況，寫字樓變成公寓的情況時常發(fā)生，也就是我們經(jīng)常說的類住宅的公寓，但是前途如何，我們已經(jīng)可以預見。不得不數(shù)還有一個風口就是政府回購變成人才房或者租賃用房，但是你想想這個城市能回購多少套呢？對于此刻的商改住，不管是當做新型調(diào)控，還是去化商業(yè)地塊，或許是個開端。這場樓市硬著陸，是一場財富轉(zhuǎn)移的暗戰(zhàn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為少部分人開了窗戶，落戶、限購、限貸、利率給到了5年最佳的條件。
蘇州園區(qū)3.0時代，倒掛4萬+的上車機會來了，如果你也關(guān)注蘇州這短暫的優(yōu)質(zhì)機會，識別二維碼獲取詳細咨詢，還可以免費獲取《蘇州調(diào)研報告》！
（完）
責任編輯：raojunling
