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長三角千萬人口第2大市，
竟然落選“特大城市”？沒搞錯(cuò)吧！
前幾天，國家統(tǒng)計(jì)局官方公布《2020中國人口普查分縣資料》，劃分了中國城市最新格局。作為全國GDP第6城，長三角常住人口和經(jīng)濟(jì)總量，僅次于上海的第2城——蘇州，意外落選“特大城市”，排名竟然落到第26名，落后于太原、石家莊、南寧等中等偏后的省會(huì)城市，令人大跌眼鏡！
1000萬以上城市為超大城市 500萬~1000萬為特大城市 300萬~500萬的I型大城市 100萬~300萬的Ⅱ型大城市
而蘇州下轄的昆山、太倉、常熟、張家港4個(gè)縣級(jí)市，由于尚未“撤縣設(shè)區(qū)”，都按一個(gè)個(gè)獨(dú)立城市統(tǒng)計(jì)，所以就有為什么東莞、佛山的城市化率與蘇州差不多，這兩個(gè)的GDP總量遠(yuǎn)不及蘇州，而蘇州評(píng)不上“特大城市”，他倆評(píng)上了，無非是他倆早就完成了“撤縣設(shè)區(qū)”，甚至東莞全境都“無區(qū)化”了！
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蘇州房價(jià)是長三角“性價(jià)比之王”！
蘇州大市，就像“散裝江蘇”一樣，主城區(qū)首位度并不高，但縣域經(jīng)濟(jì)相當(dāng)活躍！全市GDP排名第一的，竟然不在主城區(qū)，而是臨滬的昆山市，其“一縣之力”在整個(gè)長三角，排名上海市浦東新區(qū)之后，穩(wěn)居第2，無錫江陰市以4580億元的GDP名列第三，蘇州主城的工業(yè)園區(qū)以3330億元的GDP屈居第4（市轄區(qū)排名江蘇第1，長三角第2），蘇州另一個(gè)縣級(jí)市張家港GDP也超越了3000億，排名第5，而排名第6的上海市黃浦區(qū)GDP僅2902億元！
蘇州能在整個(gè)長三角區(qū)縣GDP榜單TOP5中獨(dú)占三席，“蘇大強(qiáng)”不是白叫的！
地表最強(qiáng)地級(jí)市，全球工業(yè)第一城，千萬人口大市，2萬億GDP在長三角，僅次于上海，獨(dú)一檔的存在，正可謂“姑蘇自古繁華”，上有天堂，下有蘇杭，高富帥標(biāo)配人設(shè)啊……
更難能可貴的是，經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量一直碾壓蘇浙兩省省會(huì)南京、杭州，但蘇州的房價(jià)從未排進(jìn)全國前TOP10，蘇州主城及各縣市的房價(jià)，堪稱長三角“性價(jià)比之王”！
正是因?yàn)?span style="color: rgb(0, 0, 0);font-size: medium;text-align: start;">“散裝蘇州”，6個(gè)主城區(qū)VS縣域經(jīng)濟(jì)4大天王，是“小馬拉大車”，才造成了蘇州并不像上海、杭州、南京那樣，主城區(qū)房價(jià)奇高，主城區(qū)不但吸各新城（郊區(qū)）的血，還吸各新城（郊區(qū)）的人（當(dāng)然是就業(yè)人口）！
蘇州就大不一樣了，有著2500年悠久歷史的主城核心姑蘇區(qū)，出于歷史保護(hù)的原因，被限制開發(fā)。蘇州的“無中心”，也造就了蘇州的“多中心”：園區(qū)湖東、新區(qū)獅山，是蘇州房價(jià)4字頭的“兩極”，園區(qū)湖東的南、北兩翼：獨(dú)墅湖未來城（車坊）、婁江創(chuàng)新城（跨塘），是均價(jià)3.5萬/㎡的“第三極”。
其他東、西、南、北、中5大新城：園區(qū)高貿(mào)新城（勝浦）、新區(qū)科技城&太湖科學(xué)城、吳中區(qū)&吳江區(qū)太湖新城、相城區(qū)高鐵新城、姑蘇區(qū)平江新城，都是2.5-3.2萬/㎡的中等價(jià)位檔次，各有各的賣點(diǎn)，也各有各的缺點(diǎn)。
1、東：園區(qū)高貿(mào)新城（推薦指數(shù)3.5星）
賣點(diǎn)是處在“蘇州教育鄙視鏈”頂端的園區(qū)，星海教育集團(tuán)的星浦中、小學(xué)；
缺點(diǎn)是與園區(qū)奧體板塊之間有長達(dá)8公里的“廠區(qū)割裂帶”，且至少要忍受未來8年沒有地鐵！
2、西：新區(qū)科技城&太湖科學(xué)城（推薦指數(shù)2.5星）
賣點(diǎn)是南京大學(xué)蘇州校區(qū)、南大附小、附中，小環(huán)境真的很“張江”；
缺點(diǎn)是處在繞城高速外，與主城之間被一道大陽山隔開，遠(yuǎn)離上海輻射，隔太湖相望的就是無錫城市新中心經(jīng)開區(qū)了，且蘇州已建的9條地鐵里都沒有新區(qū)科技城，可見其在整個(gè)蘇州的戰(zhàn)略地位著實(shí)不高！
3、南：吳中區(qū)&吳江區(qū)太湖新城（推薦指數(shù)3星）
賣點(diǎn)是吳中&吳江的蘇州灣區(qū)域，小環(huán)境確實(shí)有如“金雞湖”的翻版；
缺點(diǎn)是處在繞城高速外，縱使有了地鐵，但是入城時(shí)間太長，缺乏高端產(chǎn)業(yè)和高端人口導(dǎo)入，房價(jià)上不去！
4、北：相城區(qū)高鐵新城（推薦指數(shù)4星）
賣點(diǎn)是“虹（橋）相（城）一體化”，5鐵6軌巨無霸樞紐，蘇州市域新中心，“國家戰(zhàn)略”虹橋國際開放樞紐在蘇州的重要承載地和長三角國際研發(fā)中心所在地，未來這里將建設(shè)498米高的新地標(biāo)——蘇州中心，和上海虹橋進(jìn)博會(huì)永久會(huì)址同等規(guī)模的“四葉草”國家會(huì)展中心，還有15分鐘一站到虹橋的超級(jí)高鐵，比照?qǐng)@區(qū)金雞、獨(dú)墅雙湖，高鐵新城也將開挖如意、環(huán)秀雙湖。毫無疑問，高鐵新城是蘇州5大新城里，最值得看好的，其定位就是蘇州的“下一個(gè)園區(qū)”！高鐵新城的教育，也是高配的，有蘇大實(shí)驗(yàn)附小、附中，南師大蘇州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、相城實(shí)驗(yàn)小學(xué)等；
缺點(diǎn)是相城區(qū)沒啥人文底蘊(yùn)，現(xiàn)狀GDP全蘇州倒數(shù)第二；
米宅正在團(tuán)購的高鐵新城鉑悅春和萬象，是全蘇州唯一集中供暖的高端項(xiàng)目，旭輝集團(tuán)開發(fā)的鉑悅系產(chǎn)品，在園區(qū)湖東、獨(dú)墅湖月亮灣板塊，都有高于周邊同齡產(chǎn)品2萬+/㎡的品質(zhì)溢價(jià)，目前尚能以31700元/㎡的“原始股”購買，等進(jìn)入二手房市場后，破5萬+/㎡似乎輕輕松松，但是開發(fā)商不等你6個(gè)月社保，如果你有全日制大專及以上學(xué)歷，可辦相城區(qū)人才證，繳1個(gè)月社保上車！
5、中：姑蘇區(qū)平江新城（推薦指數(shù)3.5星）
賣點(diǎn)是緊鄰主城核心姑蘇區(qū)，現(xiàn)狀蘇州流量最大的門戶火車站樞紐，去園區(qū)、新區(qū)、姑蘇3大主城核心區(qū)都近，教育有善耕實(shí)小、草橋中學(xué)（中等偏上水平），可通考主城核心區(qū)的高中；
缺點(diǎn)是所謂“平江新城”就8個(gè)商品房小區(qū)，城市界面相比其他新城，顯得“半新不舊”，真不咋地！除了相對(duì)市中心，其他沒啥優(yōu)勢，適合姑蘇區(qū)本地人改善！
↑蘇州5大新城名校資源（圖片來源：小紅書）
其他低于2.5萬/㎡的板塊，在“房價(jià)扁平化”的蘇州，都是拉低蘇州房產(chǎn)均價(jià)的“炮灰”，毫無投資價(jià)值！
記住，蘇州的邏輯就是“越貴的越便宜”（園區(qū)湖東新房最高限價(jià)4.25萬，二手次新房最高價(jià)破10萬+/㎡，一、二手房倒掛明顯，新房需要搖號(hào)，中簽率普遍低于10%，但全市也僅限于園區(qū)湖東、新區(qū)獅山和獨(dú)墅湖月亮灣社工委這3處有明顯倒掛的板塊），“越便宜的越貴”（新房限價(jià)3萬/㎡以下的板塊，新房比二手次新房高至少15-20%）。
所以，蘇州堪稱是長三角“5霸”里（上海、蘇州、杭州、南京、合肥，直轄市+人口經(jīng)濟(jì)第2大市+3省省會(huì)），房價(jià)幸福指數(shù)最高的城市！一套總價(jià)300萬，相對(duì)核心位置的好房子，90萬的首付，210萬的貸款，按4.1%的利率算，月供10147元，一對(duì)小夫妻每月2萬元的流水，買下來輕輕松松！
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蘇州放開限售、限購后,
市場熱度已經(jīng)起來了！
蘇州上一輪調(diào)控是在2019年7月，早于全國調(diào)控周期1-2年，當(dāng)時(shí)把限售從2年直接干到5年，市場速凍、微跌，直到今年5月限售（二手房解除，新房限售2年）、限購（主城區(qū)社保2年變6個(gè)月，昆山、太倉不在限購）陸續(xù)解除，市場重又回暖，蘇州相比上海、南京、杭州、寧波、無錫、常州、南通，少漲了2年，至少1萬元/㎡！
蘇州原來首套、二套還清及二套未還清的首付比例依次為3成、5成、8成，現(xiàn)在降到3成、3成、6成，貸款利率也降到了首套及二套還清4.1%，二套未還請(qǐng)4.9%，首套公積金貸款更是降到了3.1%，江蘇省內(nèi)公積金通用，新老貸款都能享受到，釋放了大量的購買力！
圖片來源：蘇州公積金微信公眾號(hào)
在今年全國各地樓市一片萎靡的情況下，蘇州樓市每次調(diào)整放松，成交都能有所回升，秋高氣爽的9月，新房成交量翻倍增長，突破1萬套，園區(qū)湖東、獨(dú)墅湖南（車坊）、勝浦；姑蘇區(qū)平江新城；高新區(qū)獅山、滸墅關(guān)；相城區(qū)高鐵新城、黃埭、渭塘；吳江太湖新城、汾湖等熱門區(qū)域，市場熱度已經(jīng)起來了！
以下是今年9月蘇州各板塊新房漲跌情況——
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總價(jià)330萬起，
入手倒掛4萬+/㎡起的園區(qū)3.0版！
園區(qū)，永遠(yuǎn)是蘇州樓市“神”一級(jí)的存在，盡管蘇州沒有像上海、杭州那樣，天花板價(jià)格非常的高，但是在園區(qū)，尤其是湖東奧體板塊，二手次新房普遍2-3萬+/㎡的倒掛還是有的。
目前，米宅正在團(tuán)購的獨(dú)墅湖南，地鐵8號(hào)線車坊站500米處（2024年交房即通車）的中海獨(dú)墅云著項(xiàng)目，就是處在園區(qū)3.0獨(dú)墅湖未來城時(shí)代核心住區(qū)的央企品牌項(xiàng)目，總高17層的小高層，97㎡精裝三房，總價(jià)330萬起，首付僅需99萬元起，即可上車園區(qū)，與獨(dú)墅湖科創(chuàng)核心區(qū)僅一街之隔，剛剛好！
獨(dú)墅湖科創(chuàng)核心區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有宅地了，離本案地鐵2站路的獨(dú)墅湖科創(chuàng)區(qū)月亮灣社工委，臨湖的鉑悅犀湖，二手次新房已經(jīng)賣到81129元/㎡，倒掛達(dá)到4萬+/㎡，本案為獨(dú)墅湖南車坊板塊第一個(gè)商品房項(xiàng)目，未來該板塊將開發(fā)14個(gè)商品住宅項(xiàng)目，形成蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)最后一塊可成片開發(fā)的新興高端住區(qū)，現(xiàn)在買入，就是買這一板塊的原始股！
撇開像萬科玲瓏灣7、8區(qū)這類掛學(xué)區(qū)，賣到101316元/㎡的極端案例，我們就以園區(qū)湖東2011年的商品房雅戈?duì)栁磥沓?/strong>為例，當(dāng)時(shí)均價(jià)13500元/㎡，如今賣到66433元/㎡，11年間翻了4.92倍，放眼全國，這樣的漲幅僅次于上海浦東的張江湯臣豪園5.27倍，能排第2！而全國能有蘇州園區(qū)這樣漲幅的，除了浦東張江，也就深圳南山、廣州天河能夠達(dá)到了。
目前，上海浦東、深圳南山、廣州天河，這些一線城市的核心城區(qū)都限購得死死的！唯獨(dú)蘇州，如此低利率、低首付、開發(fā)商還愿意等你6個(gè)月社保的時(shí)候，你不買房，更待何時(shí)？
（完）
責(zé)任編輯：cuishuang
調(diào)研分析上海、環(huán)滬、杭州、杭州灣、環(huán)杭等長三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場，透析價(jià)值，發(fā)現(xiàn)洼地。
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