財(cái)政部發(fā)文，城投兜底土拍或被禁止
發(fā)表時(shí)間：2022-10-17
作者：
茅十八 來(lái)源：
米宅珠三角
10月13日，財(cái)政部發(fā)布《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》。該通知明確指出，嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入。《通知》指出，近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)嚴(yán)格落實(shí)過(guò)緊日子要求，不斷優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，大力壓縮一般性支出，取得明顯成效。但是，仍有個(gè)別地區(qū)或部門(mén)未嚴(yán)格控制一般性支出，出現(xiàn)“三公”經(jīng)費(fèi)不降反增、年底突擊花錢(qián)等問(wèn)題。其中，內(nèi)容中的第八條是直接與房地產(chǎn)相關(guān)的。八、防止虛增財(cái)政收入與嚴(yán)控一般性支出一體推進(jìn)。地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)在堅(jiān)持嚴(yán)控一般性支出，厲行節(jié)約、勤儉辦一切事情同時(shí)，要依法依規(guī)組織財(cái)政收入，持續(xù)整治違規(guī)收費(fèi)行為，堅(jiān)決防止收過(guò)頭稅，杜絕亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派，不增加市場(chǎng)主體負(fù)擔(dān)。堅(jiān)決落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)減稅退稅降費(fèi)政策，確保應(yīng)減盡減、應(yīng)退盡退，依法打擊各種偷稅、漏稅、騙補(bǔ)等行為。嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
——“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口?！?/span>這句話(huà)的重點(diǎn)就在于“虛增土地出讓收入”，怎么虛增嗎？比如先通過(guò)國(guó)企或者地方國(guó)資進(jìn)行融資，用這些錢(qián)拍地，這些錢(qián)增加了土地出讓收入，但最終地方財(cái)政又通過(guò)種種路徑把錢(qián)返給地方國(guó)資。溜了一圈兒，表面上土地市場(chǎng)熱了、土地出讓收入增加了、財(cái)政增加了，但其實(shí)都是虛象，趕街串巷的過(guò)客一樣。說(shuō)白了，意思就是禁止地方城投平臺(tái)進(jìn)入土拍市場(chǎng)拿地兜底。這一政策出臺(tái)，意味著，在全國(guó)各個(gè)城市頻繁亮相的拿地大戶(hù)“地方城投”，將會(huì)失去土拍入場(chǎng)券，也將失去暖場(chǎng)機(jī)會(huì)。從去年下半年的第三批次土拍至今，一年多的主場(chǎng)，該退場(chǎng)了。
現(xiàn)在的局勢(shì)是，一邊救市，一邊收緊，似乎博弈還未結(jié)束。你看，從十一黃金周節(jié)前到現(xiàn)在，全國(guó)層面破例性新政非常密集，而且一次又一次戳破救市的底。允許在2022年6-8月，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定、階段性放寬首套房貸利率下限；原來(lái)全國(guó)首套房貸利率下限統(tǒng)統(tǒng)為4.1%，現(xiàn)在至少12城降至4%以?xún)?nèi)。天津、武漢、陽(yáng)江、江門(mén)、宜昌、襄陽(yáng)、包頭降至3.9%；
930政策，財(cái)政部發(fā)文，支持換房退稅；自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買(mǎi)房的，進(jìn)行個(gè)人所得稅退稅；中國(guó)人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，5年以上由3.25%降到3.1%；再加上，前幾天的“3個(gè)月內(nèi)放完6000億地產(chǎn)貸款”。你看，所有的救市政策都是大動(dòng)作，都是破例性的，而且力度空前。但現(xiàn)在，為何突然喊停地方城投拿地？矛盾嗎？從去年至今，各地城投平臺(tái)為何紛紛都要進(jìn)場(chǎng)拿地托底？因?yàn)橹豢繃?guó)企力量有限，而民營(yíng)房企嘞？根本喊不動(dòng)。曾經(jīng)快速擴(kuò)張、搶地大戶(hù)們，被大攤子拖垮了；其余房企，都沒(méi)錢(qián)拿、不敢拿，努力半年一看財(cái)報(bào)凈利虧損；
如果城投不進(jìn)場(chǎng)，場(chǎng)子會(huì)更冷，數(shù)據(jù)會(huì)更差。但城投進(jìn)場(chǎng)，刨除數(shù)據(jù)層面，能解決實(shí)質(zhì)性問(wèn)題嗎？那你看，很多城市從去年始到現(xiàn)在，已經(jīng)有將近一年，沒(méi)有一家民營(yíng)房企拿地了。大部分土拍“地主”都是城投平臺(tái)，但這些城投拿完地，根本沒(méi)動(dòng)靜，很多城投拿地都一年了，仍然沒(méi)有任何消息，連售樓部都沒(méi)建。畢竟，大部分城投，只是帶著任務(wù)進(jìn)場(chǎng)，既沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)意愿。
這是2022年一批次、二批次、三批次土拍，國(guó)央企、混合所有房企、地方國(guó)資、民企的拿地情況。從去年開(kāi)始，每一個(gè)城市、每一場(chǎng)土拍，地方國(guó)資平臺(tái)都要進(jìn)場(chǎng)托底接盤(pán)；而且，一次比一次拿地多、一次比一次兜底徹底。2022年一批次集中土拍，地方國(guó)資拿地金額1174.4億元，占比30%；2022年二批次集中土拍，地方國(guó)資拿地金額1090億元，占比29%；2022年三批次集中土拍，地方國(guó)資拿地金額1940億元，占比50%；
截止廣州三批次土拍后，全國(guó)22個(gè)集中土拍的城市，只有13個(gè)城市完成了第三批次土拍，但地方國(guó)資平臺(tái)拿地金額已經(jīng)接近2000億，占比高達(dá)50%，獨(dú)占拿地金額的半壁江山。如果再加上其余9個(gè)城市的第三批次土拍，地方國(guó)資平臺(tái)拿地總占比至少要達(dá)到70%-80%左右。地方城投兜底力度如此之大，真的“暖”到場(chǎng)了嗎？實(shí)際上，土地市場(chǎng)，并沒(méi)有明顯回血跡象。截止目前，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市中已有13城完成了三批次集中供地，共攬金3888億元，相較于去年三批次的4364億元下降11%。
但，有人兜底，總比沒(méi)有強(qiáng)。房企都不拿地，地方想救市，必須城投兜底暖場(chǎng)，否則土地市場(chǎng)回溫困難；有了城投在場(chǎng)，至少流拍率會(huì)大大降低，成交量會(huì)大大提升，數(shù)據(jù)層面挺好看。短期內(nèi)的影響是，城投被抽離，離開(kāi)城投平臺(tái)的土地市場(chǎng)，勢(shì)必要繼續(xù)降溫一陣子了。但長(zhǎng)期來(lái)看，打掉“虛增土地出讓收入”后，更真實(shí)的市場(chǎng)行情，才會(huì)浮出水面。
（完）
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