1
為了賣房，開發(fā)商真的可以很拼很拼。
廣州白云區(qū)的內(nèi)卷歷史算是比較悠久的。
內(nèi)部分化也最嚴(yán)重，上有10萬(wàn)+豪宅，下有2萬(wàn)+剛需。
整個(gè)白云區(qū)里，白云新城板塊最貴，北部四鎮(zhèn)最便宜，白云湖板塊房?jī)r(jià)居中，卻最是內(nèi)卷！
先說(shuō)白云湖在哪？
距離廣州房?jī)r(jià)最高的珠江新城直線距離17公里外，就是白云區(qū)的白云湖板塊。
白云湖數(shù)字科技城有概念，起步區(qū)剛開始建寫字樓。
但必須要說(shuō)，規(guī)劃很大、落地太久、變數(shù)太多。
這里幾個(gè)新盤扎推在一起，整天四目相對(duì)。
品實(shí)云湖花城直接祭出69平小三房，對(duì)外宣稱：
旁邊的中建星光城不甘示弱，你有69平小三房，我也有。
你一個(gè)臥室朝南，我兩個(gè)臥式都朝南！
喊出口號(hào)正面剛：
看，就是下面這個(gè)戶型。
小小的69平米擁有3個(gè)臥室，三開間朝南，幾乎沒(méi)有面積浪費(fèi)。
就是這么神奇，誰(shuí)讓它得房率高呢？
本以為這樣的戶型已是極致，結(jié)果又來(lái)了招商雍云邸砸場(chǎng)子。
你們小三房都是一衛(wèi)，我做兩衛(wèi)，直接秒殺全廣州的小三房戶型！
來(lái)見(jiàn)識(shí)一下招商70多平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，看誰(shuí)卷死誰(shuí)。
就這樣，戶型越做越小，總價(jià)越來(lái)越低，空氣中滿滿火藥味。
這還沒(méi)完，后續(xù)還會(huì)有一輪上新，內(nèi)卷預(yù)計(jì)又要升級(jí)。
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看著白云湖板塊，黃埔新城急了。
你能有我卷么？
同樣都是主城發(fā)展沒(méi)多久的區(qū)域，好歹白云湖均價(jià)也接近4萬(wàn)了，黃埔新城卻被千畝大盤壓的動(dòng)彈不得，房?jī)r(jià)低至2萬(wàn)多。
最為典型的一個(gè)大盤就是占地2000多畝的萬(wàn)科黃埔新城。
沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)吧，萬(wàn)科不一向是區(qū)域房?jī)r(jià)天花板？
這位大哥，狠起來(lái)也是價(jià)格殺手。
這個(gè)萬(wàn)科沙步村舊改項(xiàng)目，在周邊樓盤都是4萬(wàn)多的情況下，開盤直接炸出3萬(wàn)的價(jià)格，最低2萬(wàn)多！
直接讓隔壁傻眼。
不止黃埔新城，整個(gè)黃埔區(qū)的巨無(wú)霸舊改項(xiàng)目太多太多。
圖片來(lái)源：黃埔觀察
大片的舊改雖然能提升區(qū)域城市面貌，但帶來(lái)的天量供應(yīng)也絕對(duì)不能忽視！
今年上半年，廣州已確定的舊改項(xiàng)目累計(jì)約164個(gè)，黃埔就占58個(gè)，全市第一。
其中有54個(gè)舊村被納入3年舊改行動(dòng)計(jì)劃內(nèi)。
有數(shù)據(jù)說(shuō)，未來(lái)5年，黃浦會(huì)供應(yīng)335.5萬(wàn)㎡舊改貨量。
如果再加上招拍掛市場(chǎng)上已成交但未入市的地塊，據(jù)推算黃埔區(qū)未來(lái)5年會(huì)供應(yīng)1320.1萬(wàn)㎡，整個(gè)廣州的絕對(duì)主力。
老黃埔還自顧不暇，像黃埔新城這種稍微遠(yuǎn)離城市核心區(qū)的板塊，未來(lái)找誰(shuí)去消化這些庫(kù)存，難以想象！
黃埔新城現(xiàn)狀都如此艱難，何況是更外圍的區(qū)域？
我們?nèi)ビ^察廣州的新房庫(kù)存分布，會(huì)發(fā)現(xiàn)：
廣州新房供應(yīng)主戰(zhàn)場(chǎng)，大部分都在外圍區(qū)域。
你可以去看看，番禺、花都、南沙、增城、從化，哪個(gè)不是新盤扎堆，匕首見(jiàn)紅？
當(dāng)供應(yīng)過(guò)剩時(shí)，沒(méi)有一塊地是無(wú)辜的。
當(dāng)年的增城，多牛批。
房?jī)r(jià)一度超4萬(wàn)，樓面價(jià)一度超2萬(wàn)。
現(xiàn)在呢？
之前4萬(wàn)多的項(xiàng)目，直接腰斬，就連國(guó)央房企都帶頭內(nèi)卷。
保利直接將增城房?jī)r(jià)無(wú)情拉下2萬(wàn)門檻！
華潤(rùn)這邊直降4000，中建發(fā)現(xiàn)勢(shì)頭不對(duì)，應(yīng)聲直降2000！
其他小開發(fā)商樓盤根本撐不住，1萬(wàn)多的價(jià)格嘩嘩涌來(lái)。
就算是有地鐵利好的項(xiàng)目，首先想到的也是借勢(shì)打折先跑路。
特價(jià)房一波又一波。
石灘、朱村、新塘、永寧這4個(gè)板塊跌幅都超過(guò)10%，便宜個(gè)十幾萬(wàn)都不算啥！
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其他更遠(yuǎn)的外圍區(qū)域就更不用說(shuō)了，房?jī)r(jià)都跌了很多。
像從化、花都，本身不限購(gòu)，也沒(méi)啥價(jià)值，可以忽略。
它們?cè)趶V州樓市的存在感本來(lái)就很低，卷起來(lái)都是默默無(wú)聞。
這樣的情況，很難破局。
自身無(wú)法提供足夠的需求，主城的外溢也沒(méi)那么旺盛，彼此之間都屬于，你多賣一套，我就少賣一套的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，內(nèi)卷在所難免。
不過(guò)，廣州樓市庫(kù)存再大，也是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。
有些區(qū)域，該堅(jiān)挺還是很堅(jiān)挺，根本不怕內(nèi)卷。
比如說(shuō)“珠金琶魚”。
也就是珠江新城、琶洲、金融城、魚珠副CBD，再加上科學(xué)城。
直接看下圖。
這就是廣州未來(lái)的產(chǎn)業(yè)主軸和就業(yè)主軸！
最NB的就業(yè)中心、企業(yè)總部、金融總部、電商總部等都在這些區(qū)域，也是廣州房?jī)r(jià)的天花板和制高點(diǎn)。
至于其他區(qū)域：
荔灣、越秀、海珠都是成熟的老城區(qū)、學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)高，已經(jīng)沒(méi)有什么新的概念和更新，自主無(wú)所謂，天花板基本差不多了。
天河區(qū)則不同，特別是天河?xùn)|最值得關(guān)注，不管是自住還是投資。
黃埔區(qū)也還可以，科學(xué)城沒(méi)有問(wèn)題，是發(fā)展方向、是重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，城市界面新。而知識(shí)城帶有太多的不確定性，一塊飛地離主城實(shí)在是太遠(yuǎn)了，要謹(jǐn)慎。
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廣州樓市的問(wèn)題，也是大部分城市的共性問(wèn)題。
現(xiàn)在哪個(gè)城市不卷？
都卷！
卷的原因很簡(jiǎn)單，往往都是供應(yīng)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)紅海。
其實(shí)，有些區(qū)域卷一卷反而是好事兒。
比如三四萬(wàn)的增城、炒作過(guò)度的番禺，價(jià)格超過(guò)了價(jià)值，松一松挺好。
這里，兩個(gè)真誠(chéng)建議給到大家。
第一，請(qǐng)忽視所有跟主城相隔太遠(yuǎn)、有漫長(zhǎng)的斷裂帶的區(qū)域。
人口到底是外溢還是遷入？?jī)蓚€(gè)詞，天差地別。
如果是遷入的話，產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)都要從0開始，顯然，一開始就注定很艱難。
就比如蘭州新區(qū)，為了推進(jìn)新區(qū)建設(shè)，曾經(jīng)把市政府和市直單位都搬了過(guò)去，但就是推進(jìn)不動(dòng)，后來(lái)半放棄狀態(tài)。
第二，請(qǐng)忽視所有二線、弱二線、三線城市的新區(qū)。
問(wèn)，就是不要買。因?yàn)楦緵](méi)有足夠的錢和人流入。
蓋再多房子都是沒(méi)有意義的，人和錢的流入才是根本。
上海只有一個(gè)浦東，武漢只有一個(gè)光谷，鄭州只有一個(gè)鄭東新區(qū)。
太多區(qū)域依托概念炒作，不是說(shuō)概念不靠譜，而是我們對(duì)概念總是過(guò)于迷信。
也許5年，甚至10年，你都不知道紙上的規(guī)劃，到底能落地幾分？
城鎮(zhèn)化尾聲即將到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入緩行周期。
所以，從現(xiàn)在開始，請(qǐng)適當(dāng)持有房產(chǎn)，盡量避開城市外圍，注重流動(dòng)性，學(xué)會(huì)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。
記住，城市的核心和外圍是兩個(gè)世界。
核心還有日光盤，核心還有綁車位，核心還有買房搖號(hào)。
現(xiàn)在最重要的就是求安全，也許錯(cuò)失了一些機(jī)會(huì)，但起碼，不要去當(dāng)炮灰。
而所謂的炮灰，就是那些手上持有著幾套不能住、賣不掉、沒(méi)人租、沒(méi)升值的房子的人！
擴(kuò)展閱讀：?jiǎn)蝺r(jià)1萬(wàn)多，也能在一線城市買房？
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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