先是四川和重慶大旱、嘉陵江江心都可以跑摩托車了；接著是水電站資源不足造成的限電，再然后是川西地震，震中就在川藏雪山之王貢嘎雪山山腳下的磨西古鎮(zhèn)。然后這種反常的現(xiàn)象，甚至蔓延到了整個(gè)長江流域。7月以來，長江流域江河湖泊詭異的“主汛期反枯”，在以往需要全民抗洪的季節(jié)，鄱陽湖、洞庭湖忽然水齊齊干涸。南方出現(xiàn)了1961 年以水持續(xù)時(shí)間最長、影響范圍最廣、平均強(qiáng)度最大的高溫少雨天氣。這一切的背后，是因?yàn)槿蛘诮?jīng)歷一次長周期拉尼娜現(xiàn)象。本世紀(jì)首次三峰拉尼娜現(xiàn)象已經(jīng)誕生，并將持續(xù)到年底。人類有記載的幾千年以來，氣候?qū)τ跉v史走向的影響，一直都是關(guān)鍵的，甚至是決心性的。在氣候溫暖的時(shí)候，中國北方的游牧政權(quán)就會與中原農(nóng)耕世界和平共處。一旦氣侯變冷，游牧民族放牧出現(xiàn)障礙，為了不被餓死就必須南遷，與中原政權(quán)爭奪南方土地，戰(zhàn)亂也由此而來。每次氣候變冷，北方游牧民族政權(quán)的南部疆域都必須擴(kuò)大。如果不能擴(kuò)大，這些游牧民族政權(quán)就會滅亡。魏晉南北朝是中古寒冷期，當(dāng)時(shí)的年平均氣溫比現(xiàn)在低2到4℃。這個(gè)時(shí)代出現(xiàn)的是“五胡亂華”之后的十六國割據(jù)局面，長達(dá)300年，一直到隋唐迎來氣候溫暖期。再一次寒冷期發(fā)生在宋元之間。經(jīng)歷長時(shí)段的氣候變冷、草木調(diào)零，游牧民族金國南下滅北宋。但寒冷持續(xù)之后，同是游牧民族的蒙古人又南下滅金，一時(shí)間政權(quán)更迭頻繁。一直到大明建立，氣溫趨于轉(zhuǎn)暖，才進(jìn)入到長期的王朝平穩(wěn)期。氣候?qū)τ谌祟愋袨榈挠绊?，一直都是這么重要。而我們可以看見的氣候影響下的行為事實(shí)，是近些年，大量出現(xiàn)的北方人去南方置業(yè)過冬，屢屢上了新聞?lì)^條。這都是最近一個(gè)月以來出現(xiàn)的新聞報(bào)道，此時(shí)尚是夏末，但南遷的人群已經(jīng)蠢蠢欲動了。而冬春之際北人南移，已經(jīng)成為人們越來越真實(shí)的生活習(xí)慣。大體說來，北人南遷集中在三個(gè)主要的南方城市：三亞、西雙版納和珠海。沒錢的人會去西雙版納，因?yàn)榘婕{的均價(jià)只有6000元，卻有著媲美三亞的暖冬；有錢的人去三亞，因?yàn)檫@里是傳統(tǒng)意義上的濱海度假勝地。有錢而又追求生活的人會去珠海，因?yàn)檫@里是大陸版塊南段：氣候最好，風(fēng)景最好，配套最齊全的城市。最重要的是，和完全去地產(chǎn)化的海南相比，和幾年不供地的三亞相比，和將外地買房客進(jìn)入視為如臨大敵的海南去地產(chǎn)化政策相比，珠海的態(tài)度簡直是過于友好——首付20%，不到50萬就可以入手珠海熱門版塊央企品質(zhì)新房。珠海和三亞最直觀的區(qū)別是，很多人去三亞是為了過冬；而去珠海，卻是長居。相比三亞和西雙版納的四季酷暑，珠海四季溫度更為適中，居住起來也更為適合國人習(xí)性。成為最受歡迎的養(yǎng)老勝地。
這讓珠海成為中國城市中，唯一一個(gè)既可以替代海南進(jìn)行過冬，又可以長居的城市。很多人說最近幾年，因?yàn)槌捶靠吞?，珠海被炒的很厲害，這是錯(cuò)的。
比起龐大的過冬養(yǎng)老需求，炒房客不過是九牛一毛。珠海和三亞都是如此，珠海樓市永遠(yuǎn)只可能是龐大的居住需求在支撐，而不是其他。我非常喜歡珠海，這是一塊待開的璞玉，一塊南方遺失了幾十年的明珠，一個(gè)溫暖的最像歐洲的小城，也是一個(gè)正在冉冉上升的城市之星。
珠海歷史上，一共有三次國家級的政策紅利，而每一次都和大國轉(zhuǎn)向直接相關(guān)。
珠海1979年建市。1980年中央劃定四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳、珠海、汕頭和廈門。
這是國家對珠海的第一次紅利，但可惜的是，珠海并沒有抓住。
盡管有很多爭議，但港珠澳大橋所聯(lián)通的，依然是珠海、澳門和香港，而不是深圳。
第一次紅利，珠海沒有抓住，是因?yàn)橹楹Ｉ鷳B(tài)環(huán)境天生麗質(zhì)，當(dāng)時(shí)想主力發(fā)展旅游，這樣可以更快的得到收益。
這并沒有錯(cuò)，因?yàn)檫@正是改革初期，當(dāng)時(shí)中央的經(jīng)濟(jì)政策之一。在《陳云傳》里寫到，在改革開放初期，要大力發(fā)展旅游業(yè)，從而獲取外匯支撐經(jīng)濟(jì)建設(shè)。
也就是說，改革開放雙子星，深圳和珠海，分別走了兩條路線：一條是引進(jìn)外資和產(chǎn)業(yè)，一條是發(fā)展旅游業(yè)快速創(chuàng)收創(chuàng)匯。一城對內(nèi)引入，一城對外放開，兩手棋一起走。
但陰差陽錯(cuò)的是，珠海卻因此保留了最美的本質(zhì)，成為了南國遺珠，成為了養(yǎng)在深閨人未識的小家碧玉，也成為了整個(gè)大灣區(qū)生態(tài)環(huán)境最好、風(fēng)景最美、也最宜居的濱海城市。
這也是我喜歡珠海的原因，這里非常像一座歐洲小城，恬靜、雅致。
甚至，米宅第一次去珠海調(diào)研，原本的宗旨是在海南限購之后，去找下一個(gè)海南，下一個(gè)可以替代海南成為北方人度假養(yǎng)老的勝地。
但是在做了深度考察之后，我們卻被珠海的城市紅利和國家政策紅利深深吸引。
在粵港澳大灣區(qū)推出之后，作為粵西最主要的核心城市，珠海終于覺醒。
2018年，珠海提出了第二次創(chuàng)業(yè)。
很顯然，珠海這次，思維已經(jīng)被徹底打開了。
100年前，有人說，中國是一頭沉睡的雄獅，一旦覺醒將震驚一世。
珠海不是雄獅，更像是地主的傻兒子，一出生家世就極好，出身非常高，但一直在游手好閑。
但是一旦思維被打開了，憑借雄厚的家底，總能做出一番事業(yè)。在思維徹底放開后，這時(shí)珠海所面臨的最核心的問題，則只有一個(gè)，這就是空間的優(yōu)化。
杭州能有今天，是因?yàn)閷⒂嗪己褪捝饺縿潥w市轄區(qū)，一舉將杭州的市區(qū)面積擴(kuò)大了三倍。
正是在這個(gè)基礎(chǔ)上，制定了擁江發(fā)展戰(zhàn)略，有了未來科技城、濱江、錢江新城、錢江世紀(jì)城和奧體、亞運(yùn)村……
這一切不過才十幾年，杭州從長三角最被人看不起的省會城市，一路爬升為北上深杭，大有超越廣州，成為中國第四城的氣勢。
很顯然，珠海的問題，也正在于此，空間永遠(yuǎn)是制約一座城市發(fā)展的最核心、也最致命的因素。
所以珠海第二次創(chuàng)業(yè)的最大舉動，就是北向大力開發(fā)唐家：
成立高新區(qū)，劃定科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；設(shè)立深珠示范區(qū)，深圳和珠海共管。如果說，珠海的CBD之前還有可能是兩個(gè)地方，橫琴和唐家高新區(qū)。那么，在橫琴粵澳深度合作區(qū)正式成立，澳門代管之后，唯一的可能只能是高新區(qū)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃之外，最重要的是城市活力。此前很多年，珠海的城市發(fā)展圍繞新老香洲，很久之前就已經(jīng)開發(fā)完畢，城市建設(shè)早已飽和。這也是很多人看來，珠海城市停滯不前的根本原因。這讓珠海錯(cuò)過了2009年之后，一直到現(xiàn)在，最大的一波中國城市化進(jìn)程，在別人都如火如荼的城市化的時(shí)候，珠海完全缺失了。但這也讓珠海保持住了后發(fā)優(yōu)勢，在別的城市城市化已經(jīng)進(jìn)入尾聲的時(shí)候，珠海反而剛剛開始。所以在2018年后，珠海的城市化迅猛發(fā)展，并且尚在中途，我們知道，2015年起的大行情，最主要的原因，就是貨幣化安置促進(jìn)城市化結(jié)果，全國普漲。以唐家高新區(qū)科創(chuàng)海岸北圍為例，在2019年，我們?nèi)フ{(diào)研的時(shí)候，整個(gè)北圍的發(fā)展，還僅僅局限在西南角的雅居樂、格力、龍湖版塊。但是兩年后，整個(gè)北圍已經(jīng)開發(fā)了一半，各種產(chǎn)業(yè)、教育、城市級別的配套、商業(yè)等等都在不斷落地。在樓市最為落寞的下行時(shí)期，這里反而一番生機(jī)勃勃的蓬勃朝氣。眼下的情況是，因?yàn)槿珖鴺鞘邢滦?，監(jiān)管層放松調(diào)控監(jiān)管，這導(dǎo)致市場出現(xiàn)了一波窗口型的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
20%低首付重出珠海市場，這讓珠海出現(xiàn)了一個(gè)購房窗口期。再加上低利率政策，這讓現(xiàn)在成為買入珠海，成本最低的一次機(jī)會。我們再一次的珠海調(diào)研之后，在高新區(qū)找到了非常動心的城市綜合體項(xiàng)目，五星級酒店、寫字樓、商業(yè)、住宅應(yīng)有盡有，這正是那種能成為城市中心的項(xiàng)目。眼下正是最低的購房門檻，最低的買入成本的紅利期。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號《米宅米宅》
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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