2021年，房?jī)r(jià)能上漲30%的，顯然，不是中國(guó)。而在2021年房?jī)r(jià)大幅上漲的，全球放眼望去，遠(yuǎn)不止澳洲。萊坊數(shù)據(jù)，2020-2022，全球房?jī)r(jià)平均上漲了19%，注意，是全球平均，但在這個(gè)19%之后，中國(guó)是下跌的。而在這個(gè)19%的數(shù)據(jù)里面。新西蘭，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了45%。
加拿大，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了50.6%。
美國(guó)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了35%。
澳洲，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了35%。其它的韓國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、新加坡等等，一水的上漲。
在此，請(qǐng)先體會(huì)一下，關(guān)于投資這件事。分散、長(zhǎng)期、核心六字原則中的分散，是多么的重要。之前的時(shí)候，我們總是吐槽說新西蘭只有480萬人、澳洲大利亞只有2500萬人、加拿大只有3400萬人、新加坡只有576萬人。在這場(chǎng)疫情之下，全球邊境都是不暢通的，每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒有外來客戶，但僅憑本國(guó)購(gòu)買力，房?jī)r(jià)就蹭蹭的上漲了這么多。所以，請(qǐng)?jiān)俅误w會(huì)，房?jī)r(jià)到底是什么決定的？房?jī)r(jià)的本質(zhì)到底是什么？是的，房?jī)r(jià)只是一個(gè)數(shù)字，可以是貨幣現(xiàn)象，也可以是通脹現(xiàn)象，也可以是避險(xiǎn)現(xiàn)象，也可以是成本轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象。反正，房?jī)r(jià)肯定不是單單由購(gòu)買力、房?jī)r(jià)收入比、租售比等這些冷冰冰的數(shù)字決定的。2021，這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、購(gòu)買力、收入增加了嗎？顯然沒有。
隨便放了一張圖，體現(xiàn)的是2021年4月7日-2022年4月7日，澳洲各個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅。布里斯班是上漲了30.2%，而在2020-2021年4月7日，以及2022年4月7日至今，布里斯班房?jī)r(jià)也還是上漲的。
累計(jì)起來，2020-2022，布里斯班的房?jī)r(jià)上漲幅度超過了40%！如上圖所示，更重要的是，這個(gè)城市的空置率非常的低，幾乎是滿租狀態(tài)。
一是不會(huì)空租，二是房?jī)r(jià)上漲完租金漲。房?jī)r(jià)上漲40%之后，租金上漲幅度是25%左右。如圖所示，周租金一個(gè)是上漲100澳幣，一個(gè)是上漲210澳幣。房?jī)r(jià)上漲40%+租金上漲25%+滿租不空置=澳洲置業(yè)2020-2022的表現(xiàn)。美國(guó)加息啊，澳洲也在加息啊，已經(jīng)大幅上漲過了啊，還能買嗎？這是一個(gè)理念問題+金融學(xué)問題的雙重好問題。
澳聯(lián)儲(chǔ)加息到1.85%的時(shí)候，居民貸款利率還是不超過3%，變化不大。
美聯(lián)儲(chǔ)加息到1.85%的時(shí)候，居民貸款利率已經(jīng)干到了6%，影響很大。加息不加息，影響不重要，重要的是，居民的房貸利率變化了多少？大不大？這才是結(jié)果。為什么同樣是加息，美國(guó)、澳洲的結(jié)果大不同？是的，傳導(dǎo)機(jī)制不同，央行作用不同，加息底層邏輯也不同。但，影響真的沒有想像中大，澳洲不是美國(guó)。現(xiàn)金利率、存款利率、出借利率、隔夜利率、逆回購(gòu)利率等，這是一個(gè)專業(yè)的金融學(xué)話題。對(duì)于加息，我來簡(jiǎn)單說一下未來二三年的推演。歐美加息，目的是為了抵抗大通脹，要讓通脹回到2%左右的水平。
而本輪歐美通脹的根源是能源價(jià)格上漲，而能源價(jià)格上漲又是源于石油價(jià)格上漲。石油價(jià)格上漲又是源于疫情、俄烏沖突的影響。疫情+沖突+供應(yīng)鏈>油價(jià)上漲>歐美大通脹>加息。俄烏沖突打了半年了，世界開始適應(yīng)這一形勢(shì)，OPEC也在增產(chǎn)，如果沖突一旦停止，供應(yīng)還有可能過勝。
一、加息導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，現(xiàn)在的問題是通脹，未來的問題是衰退。二、石油價(jià)格回落，通脹回落，趕緊降息刺激經(jīng)濟(jì)。1、持有周期計(jì)劃低于10年的，就別去澳洲折騰了。3、置業(yè)澳洲，對(duì)沖策略和資產(chǎn)配置、資產(chǎn)傳承第一，賺錢第二。4、置業(yè)澳洲，是使用分散策略對(duì)沖未來的不確定性，讓家庭更有安全感，用穩(wěn)定的租金、貨幣、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境來對(duì)沖世界的不確定性。5、置業(yè)澳洲，是用購(gòu)買行為倒逼自己去踐行資產(chǎn)配置的分散、核心、長(zhǎng)期法則，逼著自己實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，這是常識(shí)，但需要去除噪音之后去踐行。對(duì)于布里斯班房?jī)r(jià)來說。
因?yàn)橐咔?，因?yàn)榻ㄖ杀敬蠓蠞q，導(dǎo)致兩個(gè)大問題。
所以，一方面價(jià)格在上漲，一方面市場(chǎng)上的供應(yīng)在減少。還有，布里斯班在2020-2022年這一輪上漲周期中表現(xiàn)最好，緣于兩個(gè)原因。
一、2032年奧運(yùn)會(huì)在布里斯班舉行。而這一趨勢(shì)，現(xiàn)在還在強(qiáng)化。
一、離2032年越來越近了，基建、宣傳一波接一波。二、人口涌入越來越多、越來越快，人口凈增長(zhǎng)加速正循環(huán)。從悉尼流出的人口，大多來到了昆州（首府是布里斯班），共有44705人。氣候更好、房?jī)r(jià)更低、收入無差別、2032奧運(yùn)會(huì)。
而這，也是為什么布里斯班在2020-2022房?jī)r(jià)表現(xiàn)最好的原因，其實(shí)，也是一個(gè)常識(shí)而已。錯(cuò)過了就是錯(cuò)過了，無法再回到過去。2022可能和2023差不多，但，晚干不如早干，鬼知道2023會(huì)發(fā)生什么事情，對(duì)沖配置越早越好。2022年買入澳洲，優(yōu)于2024、2025、2026年。因?yàn)?，邊境放開，移民開始涌入。
因?yàn)?，奧運(yùn)會(huì)臨近，人口開始涌入，投資開始追捧。
因?yàn)?，目前市?chǎng)上沒有什么供應(yīng)，而需求非常旺盛。
所以，如果條件允許，如果認(rèn)同，家庭資產(chǎn)分散、對(duì)沖配置這件事，越早越好，早配置，早放心。幸福感源于安全感，安全感源于完成了基于長(zhǎng)期、分散、核心的資產(chǎn)配置。2、地段價(jià)值以CBD為核心向外輻射遞減。在布里斯班選擇高層住宅項(xiàng)目如何選？三句話。
是的，強(qiáng)調(diào)一下，開發(fā)商第一，邏輯和中國(guó)一樣。位置和周邊：
項(xiàng)目外觀：
項(xiàng)目裝修圖：
22層，臨近就業(yè)區(qū)，臨管河邊，商圈中心。配套齊全，樓頂有游泳池、觀景臺(tái)、觀影室、BBQ等，一樓有咖啡廳、健身房等。113套房子，沒有一房，全是兩房和三房，主要面向當(dāng)?shù)丶彝ゾ幼⌒枨?，因?yàn)楸镜匦枨笸ⅲ挥?5套海外名額（全是中高區(qū)優(yōu)質(zhì)房源），米宅獨(dú)家擁有，全球唯一、率先發(fā)售，先到先得。
有人會(huì)說，吹的吧？獨(dú)家？全球首發(fā)？真不是吹的，敬請(qǐng)同行見證，這牛吹不得。緣于米宅品牌、米宅影響力、米宅獨(dú)家戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，才有這25套獨(dú)家海外房源。屢次獲獎(jiǎng)的品質(zhì)開發(fā)商、米宅戰(zhàn)略合作伙伴、昆州最大的私營(yíng)開發(fā)商。
精裝修，兩房送一個(gè)車位，三房送兩個(gè)車位，首付20%（可分期），2025交房再付余款和辦理按揭，可貸款65-70%。2025年，澳洲早已降息了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又步入新周期了，你正好收房，站在2032奧運(yùn)會(huì)倒計(jì)時(shí)7年的光景，笑看世界風(fēng)云變幻。如有意向，如想了解，長(zhǎng)按下方二維碼，入群，群聊，單聽米宅一家言不免偏頗，兼聽則明，來吧，速速入群。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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