事兒不是鄭州的事兒，然而卻值得鄭州從上到下的深思和學(xué)習(xí)。2022年年中，名不見經(jīng)傳的中國浙江小縣蒼南傳來了一則大新聞。藍(lán)城·鳳起朝陽項(xiàng)目準(zhǔn)備在今年6月正式交付。為此，項(xiàng)目方還設(shè)計(jì)了一張喜氣洋洋的交房海報(bào)。和別的海報(bào)有所不同的是，在案名——藍(lán)城鳳起朝陽之下，還標(biāo)注了一個(gè)項(xiàng)目的曾用名——華臣一品苑。而就是這個(gè)華臣一品苑，曾經(jīng)被稱——蒼南靈溪（鎮(zhèn)）第一爛尾樓。“華臣一品苑”地處溫州市蒼南縣靈溪鎮(zhèn)核心，位置極佳，距離蒼南縣政府僅僅一公里。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積125705平方米，總建筑面積226269平方米，2010年由浙江林垟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘牌建設(shè)，整個(gè)樓盤可預(yù)售的住宅1118套、商業(yè)房70套。2013年，由于開發(fā)商資金鏈斷裂出現(xiàn)首次停工，涉及近千名購房業(yè)主。2015年，溫州本地媒體一篇《房子造到一半，監(jiān)管賬戶只剩下1.5萬元》分析了爛尾的主要癥結(jié)。爛尾的最最主要問題，和現(xiàn)在全國眾多爛尾樓一樣，就是監(jiān)管資金被非法轉(zhuǎn)移他用。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，到2014年底，原先有6.7億元預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶里只剩下1.5萬元。其中用于華臣一品苑建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用估計(jì)為2億多元，還有4億多元從預(yù)售資金監(jiān)管賬戶人間蒸發(fā)。華臣一品苑出現(xiàn)問題后，業(yè)主向當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門反映了此事，溫州銀監(jiān)局介入調(diào)查并形成書面調(diào)查文件。審查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商和浦發(fā)靈溪支行簽訂的華臣一品苑1、2期項(xiàng)目的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》均無簽訂日期，屬于無效協(xié)議。在調(diào)取用款相關(guān)手續(xù)憑證后，發(fā)現(xiàn)多筆巨額款項(xiàng)在手續(xù)不全的情況下，浦發(fā)靈溪支行就給予了支付。其中，在銀監(jiān)辦抽查的12筆用款中，有10筆未依法提供項(xiàng)目監(jiān)理單位出具的施工完成證明及造價(jià)證明。2014年8月，一筆400萬元的景觀綠化工程款，在沒有監(jiān)理單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽名、沒有承包單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽名、沒有建設(shè)單位負(fù)責(zé)人簽名的情況下，甚至連日期都沒有標(biāo)注，浦發(fā)靈溪支行即給予了支付。另一筆200萬元的款項(xiàng)，付款申請為“鄭某某借款”，但項(xiàng)目資金審批表、轉(zhuǎn)賬支票標(biāo)注的用途卻是“支付某公司借款利息”。
這種財(cái)務(wù)混亂的賬目問題，在該問題報(bào)告中層出不窮。隨后，當(dāng)?shù)卣槿?，組織各方救盤。但是，從2015年到2019年間，項(xiàng)目歷經(jīng)數(shù)次整頓均未取得成功，其原因有二：第一、一團(tuán)亂賬，讓整個(gè)樓盤保交樓工作困難重重。第二、項(xiàng)目公司本身沒有及時(shí)破產(chǎn)，同時(shí)并不熱心于爛尾樓的救助。這里就必須先普及一則法律常識——業(yè)主優(yōu)先權(quán)。2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受讓權(quán)問題的批復(fù)》指明：房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)。
如果一個(gè)客戶買到了爛尾樓，雖然他非常不幸，但是依舊享有業(yè)主優(yōu)先權(quán)，即在開發(fā)商破產(chǎn)清算之中，其資產(chǎn)優(yōu)先的受償權(quán)。可以優(yōu)于建筑承包人和債務(wù)抵押人的抵押權(quán)，獲得資金，建好項(xiàng)目。這實(shí)際上就是國家對于爛尾情況出現(xiàn)下，對于客戶的保護(hù)。然而，獲得前提就是——開發(fā)商必須宣告破產(chǎn)，只有開發(fā)商破產(chǎn)了，法院才能依法收繳開發(fā)商的圖章、賬戶和取消其對于項(xiàng)目的一切權(quán)力。而如果開發(fā)商依舊“半死不活”，就會產(chǎn)生一種讓爛尾客戶非常難受的結(jié)果，他可以選擇優(yōu)先償付其他債務(wù)（比如海外債，比如民間債務(wù)），而忽略“保交樓”，房子爛尾問題反而可能被一拖N年。而這個(gè)華臣一品苑就是一個(gè)典型案例，從2015年開始蒼南縣就開始整治這個(gè)項(xiàng)目，然而就在開發(fā)商破產(chǎn)這個(gè)問題上，各方無法達(dá)成一致，造成項(xiàng)目保交樓始終處于停滯中。就在這樣拖延中，時(shí)間來到了2020年，該年6月6日，蒼南縣政府批復(fù)同意啟動預(yù)重整。同年7月4日，蒼南法院、縣政府、主要債權(quán)人、債務(wù)人業(yè)主代表共同組成評審組。而這個(gè)評審組前期的中心工作就是——推動原開發(fā)商的破產(chǎn)交權(quán)。終于，在各方的努力下，原開發(fā)商林垟公司申請破產(chǎn)，屬于該項(xiàng)目的一切權(quán)力被政府組織的重整機(jī)構(gòu)——光大金甌資產(chǎn)管理有限公司接管。2020年12月，法院確認(rèn)華臣一品《續(xù)建借款與復(fù)工方案》，后續(xù)工作由光大金甌資產(chǎn)管理有限公司（溫州國資&中國光大聯(lián)手）出資，由浙江藍(lán)城梧泉建設(shè)管理有限公司（藍(lán)城）代建。2022年1月領(lǐng)出預(yù)售證，并產(chǎn)生銷售收入。2022年6月-7月，距離停工時(shí)隔7年，項(xiàng)目完成首批69戶交房，第一批業(yè)主成功迎來新家，而且效果相當(dāng)不錯(cuò)。從爛尾數(shù)年的華臣一品苑，到讓客戶眉開眼笑的的藍(lán)城鳳起朝陽，圍繞著保交樓的工作，各方面工作人員做了許多細(xì)致而貼心工作。例如，藍(lán)城接手項(xiàng)目后，對項(xiàng)目建筑風(fēng)格、公共空間使用功能（架空層、公區(qū)、地庫）進(jìn)行了全面的升級。并以超高頻率進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場直播，對項(xiàng)目園林、戶型、公區(qū)等進(jìn)行實(shí)景展示，這種極致的透明度，讓業(yè)主對品質(zhì)的信心增長。在項(xiàng)目園林工程期間，舉辦“家庭樹認(rèn)養(yǎng)”活動，讓業(yè)主能感受到為自己的社區(qū)添磚加瓦的興奮感，同時(shí)也讓業(yè)主實(shí)地感受工地的如火如荼。在項(xiàng)目公眾號上，以周為單位進(jìn)行工程進(jìn)度播報(bào)。在一些工程節(jié)點(diǎn)，例如氣象防雷安全檢測、電梯驗(yàn)收、供電局專項(xiàng)土建驗(yàn)收、竣工備案等各個(gè)節(jié)點(diǎn)，都會發(fā)布專門的喜報(bào)，向業(yè)主做階段性的匯報(bào)。這些都可以成為下一步，全國性“保交樓”問題處理的經(jīng)驗(yàn)。但，我覺得更為重要的是——當(dāng)?shù)卣畬Υ＝粯沁@項(xiàng)工作的態(tài)度。不做埋頭鴕鳥，不做縮頭烏龜，找到方法，努力推進(jìn)，就是愚公移山，也要相信這個(gè)問題總有一天能解決，會解決。
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責(zé)任編輯：賈鳳嬌
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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