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雖然2022年才過了一半，但這一年一定將被深深的記入中國的房地產(chǎn)歷史中。
尤其是對于中國數(shù)以萬計的開發(fā)商，可能誰也沒有想到。
洗牌如此之劇烈。
2021的百強銷售房企，根據(jù)上半年的業(yè)績統(tǒng)計。
29家已經(jīng)跌出榜單，另外眾多房企排位下滑，最多的已經(jīng)下滑40多位。
然而，卻有兩種房企，逆勢上升。
2021到2022年的樓市危機，成了他們的千載難逢的機遇，實現(xiàn)了大踏步的彎道超車。
2
對于眾多民營房企，2022年應該是成立以來最難的一年，并且沒有之一。
尤其對于那些全國性的巨型民營房企。
碧桂園依舊是銷售的王者。
然而，碧桂園冠軍的原因是原來的底子太厚，土地儲備充足，如果按照今年上半年的土地獲取量，碧桂園王者地位或許終結在2023年。
萬科，位次變化不大，還是第三名。半國企的身份，以及一向穩(wěn)健的經(jīng)營作風，已經(jīng)幫助他成為這場危機中，最好的應對者。
冠軍和季軍沒有變化，最大的變化則是亞軍。
亞軍變成了純國企保利，然而從2021年往前倒退4年，在這個位置上的則應該是那個把天捅了個窟窿的恒大，然而，在今天，這家公司已經(jīng)退到了榜單的第44名。
融創(chuàng)也沒有好多少，往年的第四名，已經(jīng)變成了第七名。
然而，隨著融創(chuàng)暴雷情況越來越多，這個排名預計在年底會越來越靠后。
孫宏斌老板豪言進入中國房地產(chǎn)三強乃至第一的夢想已經(jīng)夢碎，或許這將成為即將60歲的他終生的遺憾。
拋開個別房企，觀察整個前十名的榜單，你會發(fā)現(xiàn)一個非常突出的變化——國進民退。
能夠殺入10強的民營房企，已經(jīng)占不到了一半——碧桂園+融創(chuàng)+龍湖+金地。
剩下的則都是純國企（比如保利+華潤+中海+招生）、干兒子國企（比如萬科，深鐵控股）和招安國企（比如綠城）。
然而，這一定不是終點。
因為危機尚未結束，劇變?nèi)栽诎l(fā)生，比如融創(chuàng)，年底極可能退出前十，所以這場國進民退的變革還遠未結束。
3
民營開發(fā)企業(yè)的衰落，內(nèi)部人最有發(fā)言權。
一個在民營房企做高管的朋友，曾經(jīng)坦言，中國80%類似大型民營房地產(chǎn)企業(yè)，2022年都被這四個問題困擾。
核心就是“錢”的問題：
已經(jīng)習慣于高杠桿運作的公司，由奢入儉難，現(xiàn)在每一家基本上都面臨著棘手的資金問題。
1、大量客戶理財本息和合作商票無法兌現(xiàn)，大多數(shù)的財務部已經(jīng)成了老板直管部門；
2、招財和施工部門也不好干，供應商和施工方，也會對公司缺乏往日的信任，很多情況只有見到現(xiàn)金才會真的干活；
3、公司主動或者被動的人員優(yōu)化，造成房企內(nèi)部人心不穩(wěn)，很多一線營銷人員的士氣不足，且覺得未來沒有保障；
4、最最要命的則是預期，大量樓盤的爛尾，尤其是震驚全國的斷供潮，造成購房客戶對于民營企業(yè)天然的不信任感，尤其是對于其交付能力保持存疑，而這種不信任感又讓民營企業(yè)的房產(chǎn)銷售變得難上加難，從而形成惡性循環(huán)。
所以，你會發(fā)現(xiàn)，民營房企的“難”，并不是僅僅表現(xiàn)在巨型房企方面，百強榜末尾的一些企業(yè)可能更加不容易。比如，這次掉出排行榜的29家企業(yè)，27家都是民營房企，只不過他們的衰落和困境，不像恒大暴雷和融創(chuàng)困境那樣引人關注。
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不過，80%的民營房企陷入困境，那20%怎樣呢？
在2021年，卻又一批民營房企，市場占有率出現(xiàn)了飆升，其中以濱江和仁恒作為代表，另外還有廣東的珠江投資、四川的珠江大地，安徽的偉星地產(chǎn)。
濱江集團，在杭州2022年第二次集中土地拍賣中，一鳴驚人。
濱江集團一共拿下12宗地塊，占本次總出讓建面28.6%，總成交金額224.6億元，占本次土地出讓金總額的40.3%。
這一類能逆襲的房企，一般具備三個特點：
1、非全國性布局，而是集中布局于某一個省，或者某一個地區(qū)。比如濱江主要布局就是浙江，另外以杭州作為重心。偉星地產(chǎn)以安徽布局為主，另外兼顧臨省武漢和南京；
2、以品質型房企為方向，而不走普通剛需快周轉的道路，通過品質積累地區(qū)市場大批優(yōu)質口碑，從而擁有一批穩(wěn)定客戶；
3、在上一輪快周轉、上杠桿的周期中，沒有那么多激進，以穩(wěn)為主。
這些房企專注于做好本地市場，而且在發(fā)展過程中，也一直比較健康穩(wěn)健，在人們對出險的全國性房企缺乏信心的時候，他們也分一杯羹。
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不過，在未來，中國房地產(chǎn)的主角注定要換成國企。
這一點，可以從2022年中國房企土地儲備的貨值增加上看出來。
第一到第十名，除了第四名的濱江，全為國企和半國企。
尤其是中海和華潤，在拍地的數(shù)量方面已經(jīng)透漏出要問鼎天下的野心。
華潤新上任的董事會主席李欣，便在多個公開場合表態(tài) ：華潤置地 ，對規(guī)模沒有要求，但對行業(yè)排名一直有訴求。
另外，華潤在北京、合肥、長沙、大連、寧波等一二線城市大舉拿地。
尤其在北京，北京在第二輪供地推出17總地塊，華潤就報名了9宗，最后花了118.86億元拿下兩宗地塊，成為當時拿地最多，金額最大的房企。
而國企大舉拿地的背后，則是財務成本的絕對低點。
比如中海、華潤等國企平均融資利率都低于4.0%，而相似規(guī)模的民企融資成本則高達8%— 10%，這讓國企和民企在拿地階段就已經(jīng)贏了一半。
2022年上半年的融資情況已經(jīng)表明，融資100億以上的差不多都是國企，民企在下半年恐怕難有作為。
6
所以，在未來，當這場危機結束，在下一個周期開啟。
中國的房地產(chǎn)開發(fā)格局，極有可能發(fā)生如下改變：
1、全國范圍
以2021年分界。在之前五年，能夠全國范圍開發(fā)的巨型房企，以碧萬恒為種子選手，融創(chuàng)保利作為替補。
在之后五年，除了碧桂園可能問鼎三強，其他皆為國企，尤其是華潤、保利和中海，極有可能和不倒翁“萬科”爭奪三強。
可以說，中國樓市的巨型民企時代已經(jīng)結束，在未來不太可能出現(xiàn)類似于恒大、碧桂園、融創(chuàng)那種，能夠改變中國開發(fā)格局，爭奪前三的開發(fā)商了。
2、對于地方樓市格局
會有一批我們比較陌生的國企進入，他們或者是地方城建平臺，或者是城市國資二級公司，比如深圳地鐵、武漢城建、蘇高新集團、上海臨港，也會成為開發(fā)的一極。
他們和原來地方的品質型民企開發(fā)商，全國性國有開發(fā)商，共同開始地方樓市的三國演義。
三句話形容未來中國樓市的格局
——全國范圍，央企國企吃肉
——地方市場，民企開發(fā)有口湯喝。
——整個中國樓市，進入了拼“爹”時代
（完）
責任編輯：raojunling
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