老友的房子、車子家里買的，想著現(xiàn)在壓力不大再買一套縣城的房子，留給尚未出生的孩子，讓出出主意。縣城樓市其實(shí)被提起的不多，但一有人提起就是花式降價(jià)、沒價(jià)值、賣不動、趁早脫手這樣的說法，久而久之大家都默認(rèn)了。本著縣城房子無價(jià)值這一“共識”，我勸了老友一句別買，樓市這兩年下行，一二線城市的房子都擋不住的降，更何況咱這十八線的小縣城了，沒價(jià)值沒未來，但老友的話把我整懵了。咱們家可沒降，這幾年一直漲，去年我看上的兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)漲了400元/㎡了。縣城南到北、北到南騎自行車不超過三十分鐘，一天輕輕松松逛完。和大多數(shù)的縣城一樣，老家沒有什么核心的支柱產(chǎn)業(yè)、沒太多的工作崗位，有百萬人口但有不少年輕人跑了出去，幾乎跟活力這個(gè)詞掛不上鉤。我一直以為老家沒有樓市可言，每個(gè)人生來就有自家建的房子、院子，土拍、開盤、城改這些名詞顯得特別格格不入。但事實(shí)上，五年前樓市的火早已燒到了老家。這把火在2017年蔓延到了地市、縣城，老家逐漸的有了樓市的概念，直到2018年正式爆發(fā)。這一年恒大、碧桂園在老家拍了地，蓋起了富麗堂皇的售樓中心，輸出著天花亂墜的項(xiàng)目說辭，小小的縣城第一次感受到了房地產(chǎn)洶涌滂湃的魅力。恒大、碧桂園幾乎壟斷的影響力下，上一年家門口的房子還是3000+元/㎡，2018年直接賣到了4000元/㎡。更可怕的這一波上漲遠(yuǎn)沒有停下，2020年老家的房子漲到了4500+元/㎡，2022年穩(wěn)穩(wěn)的落在了5000元+元/㎡。這兩年樓市的差都知道，一線城市降個(gè)上百萬不是新鮮事兒，降個(gè)幾百一千的二線城市更是大有人在。可誰能想到，一二線城市下行時(shí)，老家硬是走出了自己的行情，穩(wěn)穩(wěn)的上漲。
我們對縣城樓市是有偏見的，人口流失、老齡化嚴(yán)重、無產(chǎn)業(yè)都是貼在縣城身上的標(biāo)簽，縣城樓市自然的淪為了樓市價(jià)值鏈的底。鄭州降了地市大概率要跟著降，地市降了地市下面的縣城要跟著降，這一套邏輯貌似沒什么問題。再加上什么大蒜首付、小麥?zhǔn)赘叮瑤缀踝鴮?shí)了縣城樓市比鄭州還差。但真正去了解縣城樓市，可以明白縣城是有一些剛性需求的，連年上漲是真實(shí)的。不知道其他縣城什么情況，我們老家結(jié)婚，村里的、鄉(xiāng)里的、鎮(zhèn)里的、城里的都有一個(gè)前提，一動一靜。一靜指的是房子，大小、戶型、朝向沒有要求，但一定得買在縣里。于是每有一對新人領(lǐng)證，縣城就賣出去一套房子。于是每天早上，有一群人從縣城的各個(gè)小區(qū)奔赴鄉(xiāng)里、村里，他們有的在村里當(dāng)老師、有的在鄉(xiāng)里開了工廠，到夜幕降臨再回到縣城的房子里。有時(shí)候縣城買房不一定是剛需自住，但是想要結(jié)婚不得不買，這是婚戀剛性需求。
村里的建設(shè)水平是不斷再提高的，但是教育這方面還是比不上縣城。
但凡是家里稍微有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，為了孩子的教育，一定會把孩子通過各種渠道送到縣城去上學(xué)。
河南的流出人口是全國最多的，差不多每年都有上千萬的河南人外出打工。去其他城市調(diào)研時(shí)不時(shí)能遇到幾個(gè)河南老鄉(xiāng)，問起是否買房時(shí)，百分之九十的回答都是在老家縣城買了一套房。外出打工的河南人很少有能力留在外地，有一些是只身一人打工賺錢，老老小小留在老家，攢到錢了在縣城買房，給老老小小改善生活；有一些是找機(jī)會的年輕人，漂泊幾年有了點(diǎn)兒積蓄漂不動了，回老家買套房過日子。每年的返鄉(xiāng)置業(yè)不是噱頭，而是有真真實(shí)實(shí)的需求。有些人哪怕不在縣城，買套房子等于留個(gè)退路。清晰明了，縣城買房的背后或是婚戀、或是孩子上學(xué)、或是返鄉(xiāng)置業(yè)，甚至掀起了一股風(fēng)潮（沒買的人看著其他人買到縣城開始慌了），這是縣城樓市最重要的支撐。再加上縣城的城鎮(zhèn)化進(jìn)度緩慢，一直就是那么大，棚改并沒有大范圍推進(jìn)（自建房還是主流），星星點(diǎn)點(diǎn)的城市更新沒有誕生天量的庫存。這樣的縣城基本沒有泡沫，本身基數(shù)不高，平穩(wěn)上漲是健康的。并不是說縣城沒有降價(jià)的項(xiàng)目，恒大、碧桂園降價(jià)的猛烈程度不輸鄭州，但這些項(xiàng)目屬于縣城的天花板，占比更大的本土項(xiàng)目穩(wěn)住了大勢。文中的縣城樓市代表了絕大多數(shù)的河南縣城，鄭州周邊的這些蹭鄭州紅利的縣城明顯不一樣。寫了這么多，沒有喊大家去縣城買房、喊開發(fā)商去縣城做項(xiàng)目的意思，單純想說說這個(gè)事。拉長周期，縣城樓市的未來還是不值得的，漲不了太多，跌不了太狠。以縣城的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，太大的變化不可能的，地鐵不可能、商務(wù)區(qū)不可能，這可以改變城運(yùn)的動力都不可能。或許有人不認(rèn)可，這兩年的縣城沒有什么變化照樣穩(wěn)漲不是？縣城樓市還不錯(cuò)的現(xiàn)狀是有需求支撐的，說白了就是有人接盤。但縣城樓市本就是一個(gè)內(nèi)生市場，翻來覆去無非是村里的人去了縣里，這些人是有限的，填滿到一定程度便沒了新的需求。未來的縣城樓市最大的需求可能是改善，房子更新迭代升級越來越快，隨著時(shí)間拉長房子越來越舊、越來越貶值，改善置換需求是有的。人口老齡化、無產(chǎn)業(yè)殺不死縣城樓市，但沒有人接盤可以。記住，縣城的房子有自住需求可以買，但留一套足以，甚至一套不留，租房自住。但以后要自住不等于自住，一定要分清，真正到了養(yǎng)老的時(shí)候，醫(yī)療資源遠(yuǎn)比個(gè)人情節(jié)靠譜的多。8月6日下午（本周六）我們準(zhǔn)備了一場線下會議
米宅資深樓市主編、米宅55城指數(shù)發(fā)起人【大白】
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（完）
責(zé)任編輯：賈鳳嬌
本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
關(guān)于鄭州房地產(chǎn)、教育、裝修、人文民生等
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