如果不是查閱寧波過去6年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖，你或許不敢相信，寧波是個(gè)連漲6年的城市。在這個(gè)過程中，除了2018年底短暫橫盤，其它時(shí)間都在漲。第一階段：2016年1月到2018年6月，越調(diào)越漲。
第二階段：2019年1月到2021年6月，疫情后經(jīng)濟(jì)刺激，引發(fā)搖號(hào)搶房，房?jī)r(jià)上漲。
眾所周知，在2020年這一輪行情中，東莞以漲幅超過深圳一戰(zhàn)成名。寧波從2019年1月開始一直到2021年7月，持續(xù)上漲接近80%，這個(gè)漲幅不低于深圳、東莞、杭州等城市。就是這樣一個(gè)連漲6年，昔日的漲幅王者，自5月31日開始啟動(dòng)房票制度。眾所周知，房票的使用具有定向性，是精準(zhǔn)去庫(kù)存的大殺器。因此，房票制度主要用于庫(kù)存大、去化壓力大的城市。以鄭州為例， 主城區(qū)住宅庫(kù)存超過了20+個(gè)月。與其它城市房票主要使用對(duì)象是新房不同，寧波房票可以買新房和二手房。打開鏈接APP，在上面隨便打開不同板塊、不同小區(qū)、不同總價(jià)段的房源，查看其帶看記錄，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有帶看。這就是寧波的二手房市場(chǎng)， 沒人關(guān)注，沒人看房，哪怕是降價(jià)也激不起一點(diǎn)浪花。作為一個(gè)房?jī)r(jià)持續(xù)上了6年城市，寧波二手房市場(chǎng)何止如此呢？原因有兩個(gè)：2021年5月，寧波建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，涉及112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格。二手房指導(dǎo)價(jià)作為上輪樓市調(diào)控終極大殺器，威力是有目共睹的。以深圳為例，自去年2月發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)以來，深圳二手房市場(chǎng)就冰封了。而寧波在發(fā)布此政策的當(dāng)月，成交量環(huán)比下降37%。之后寧波二手房均價(jià)持續(xù)下跌接近11個(gè)月了，同比跌幅是6.98%。除了二手房指導(dǎo)價(jià)導(dǎo)致寧波二手市場(chǎng)涼涼外，更重要的一點(diǎn)還是寧波本質(zhì)上只是一個(gè)二線城市。買房人還沒被教育過，新房情節(jié)比較嚴(yán)重。比如姚江新城僅靠一個(gè)學(xué)區(qū)賣點(diǎn)，就成為2020年寧波最火爆的新區(qū)之一。等到姚江新城逐步進(jìn)入二手房市場(chǎng)，曾經(jīng)在這里買房的寧波人會(huì)知道，買新區(qū)要看產(chǎn)業(yè)、要看地鐵交通、更要看城市發(fā)展方向。僅靠一個(gè)名校，靠一個(gè)場(chǎng)館，靠一個(gè)概念，一句口號(hào)是支撐不起房?jī)r(jià)上漲的。除了二手房市場(chǎng)太涼。寧波新房市場(chǎng)也很涼。經(jīng)過連續(xù)6年的狂野上漲，再疊加去年調(diào)控、疫情、房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面收緊等，寧波房?jī)r(jià)跌得還是比較明顯的。主城、近郊以及遠(yuǎn)郊新區(qū)，房?jī)r(jià)普遍都在下跌。限價(jià)項(xiàng)目不僅不用搖號(hào)，除了主城核心區(qū)個(gè)別項(xiàng)目，外圍的項(xiàng)目要么打折促銷，要么不捆裝修包。于此同時(shí)庫(kù)存也飆到了歷史高位，截止到5月底，寧波可售商品住宅69583套，可售面積為840萬㎡。市六區(qū)庫(kù)存30270套，可售面積375萬方。而去化周期更是達(dá)到了9.2個(gè)月。這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比其他城市二三十個(gè)月的去化是沒什么問題的。但這已經(jīng)是寧波近5年底最高去化周期。寧波在這方面是吃過虧的。2013、14年寧波也曾是供地大戶。市場(chǎng)一度被房子太多所困擾。2015年12月，其庫(kù)存去化周期13個(gè)月，寧波樓市就倍感壓力巨大。當(dāng)下的寧波樓市處在連續(xù)上漲6年，購(gòu)買力已經(jīng)枯竭，此時(shí)去化周期持續(xù)上漲，這對(duì)于寧波來說絕不是好事。不僅如此，寧波還在短時(shí)間內(nèi)兩次放松調(diào)控，就是為了創(chuàng)造和吸引更多的新鮮房票進(jìn)場(chǎng)買房。寧波作為一個(gè)連續(xù)上漲6年的城市，除了政策的壓制，更重要的是房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲乏力了。哪怕是在限購(gòu)放松，房票加持的情況下，寧波今年也不會(huì)有大行情的，最多是維持新房市場(chǎng)的短暫火熱行情，二手市場(chǎng)依然無人問津。從城市價(jià)值看，寧波整體落寞了，新興經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)不突出。寧波的房?jī)r(jià)體系是一級(jí)地段的房?jī)r(jià)很貴，比如鄞州的長(zhǎng)豐板塊6萬左右。二級(jí)地段的房?jī)r(jià)卻沒有預(yù)料的貴，比如說老江東、高新區(qū)、城東南3萬+。但三四級(jí)地段的房子卻貴的離譜。比如說姚江新城毛坯都要3萬+，其實(shí)姚江新城賣得主要是一個(gè)學(xué)校概念。就是因?yàn)閷幉ㄖ鞒强蚣懿淮螅?gòu)買力又太強(qiáng)。外地人別摻和，你也摻和不起，好地段的你買不到，差地段的你買不起。如果今年計(jì)劃在寧波買房，應(yīng)該如何買？整個(gè)寧波的發(fā)展是分成三個(gè)階段的，從老海曙到老江東，再往南到城南新城，然后是東部新城。所以整個(gè)寧波目前地氣、發(fā)展動(dòng)力還是在東部新城，城市發(fā)力的方向也是向東。1、寧波淘二手自住，以限購(gòu)區(qū)內(nèi)為最佳。1、從剛需自住的角度看，首南、東錢湖、回龍的地鐵盤是可以看看的。2、改善，可關(guān)注江東北、高新南、潘火。3、如果看中學(xué)區(qū)的話長(zhǎng)豐、江東核心可以看看。姚江新城可作為備選。4、如果偏重投資，東部新城東、江東北、高新區(qū)都可以看看。但姚江新城、慈溪新城、文創(chuàng)板塊等價(jià)格太貴了，投資沒啥價(jià)值。5、海曙、鎮(zhèn)海、北侖都以地緣自住為主，海曙可以關(guān)注龍湖中天天悅。盡量不改善，改善還是鄞州。6、海曙在市府搬遷之后，整體是沒落的一個(gè)狀態(tài)。海曙北（高塘）和海曙中（段塘）板塊，3.7萬+，地緣改善慎選。海西，2.5萬+，無地鐵，剛需地緣可選可選；7、江北不是城市主力發(fā)展的方向。改善、自住、剛需慎選。8、其他遠(yuǎn)郊新區(qū)，基本上也都沒啥價(jià)值。9、有幾個(gè)新盤可以關(guān)注的，價(jià)格算合理的，買了不虧的。金隅金郡府、保利錦上印、綠城春熙云境、華潤(rùn)映東華府、濱江望品。10、江北文創(chuàng)板塊，雖然是南向最后看江板塊了。但是寶龍如果不給力，這個(gè)片區(qū)很難起來。目前看前景不明朗。需要很長(zhǎng)時(shí)間。11、姚江新城不是城市發(fā)力方向。另一個(gè)要看邵家渡商務(wù)區(qū)的兌現(xiàn)情況，以及區(qū)府什么時(shí)間搬遷過來。不算什么大坑，買來投資自住的，將來大概率還是會(huì)失望。 （完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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