時代的一粒灰，落到個人頭上就是一座山。
正在曬網的港口大爺說：“停工的爛尾樓，落到業(yè)主頭上就是如來神掌?！?/span>
1
僅僅一周的時間，一場“強制停貸潮”在全國蔓延開來。
先是在江西景德鎮(zhèn)，某大的一個樓盤去年5月份停工，今年6月再次停工，且工人今年只發(fā)了2次工資。
900多戶業(yè)主決定“強制停貸”，倒逼項目正常開工。
注意，是購房者決定對銀行停貸！
吃瓜群眾呱唧呱唧鼓掌：
這下咱打工人終于硬氣了一把！
停貸告知書刷屏后，各地的停工項目、爛尾樓項目業(yè)主也有樣學樣，聯合起來，共同停貸！
比如在長沙：
比如在武漢：半年內“九開九罄”的紅盤“綠地光谷星河繪”，2400名業(yè)主決定停貸。
比如在鄭州：
仔細看這些停貸告知書，邏輯大體一致：
1）開發(fā)商存在違規(guī)行為，違規(guī)拿預售證，挪用資金；
2）銀行存在違規(guī)行為，提前發(fā)放貸款，住房貸款沒有打入監(jiān)管賬戶；
3）銀行沒有履行資金監(jiān)管義務；
4）最終，錢不知道去哪了；
5）最終的最終，項目停工爛尾；
6）再不復工，業(yè)主決定停止償還貸款；
7）強制停貸造成的損失，由銀行、開發(fā)商承擔。
這一波業(yè)主強行掀桌，也頗為無奈：
既然我花了錢就要拿到房子，現在開發(fā)商不玩了，對不起，我們也不玩了！
根據不完全統(tǒng)計，目前全國超過100個項目宣布強制停貸。
從南寧到沈陽，從昆明到長春，從鄭州到鄂州，二三四線城市，都榜上有名。
一場停貸潮，正在全國蔓延。
而這份流傳的名單中，某大名下項目就超過20個。
猶記得今年初，許老板許下的承諾：
2022年保交樓約7000萬平方米、約60萬套
開發(fā)商承諾的數字，少一套，就意味著一個業(yè)主生活的無望。
2
強制停貸，是無奈之舉，但更像是對房地產市場的一次抗議。
業(yè)主、開發(fā)商、銀行，一次樓盤交易的三個主角。
于開發(fā)商而言，土拍拿地，招標開工，拿回售房款，再去土拍拿地，開建新項目。
循環(huán)往復，資金鏈得以延續(xù)，利潤也會走高。
高周轉模式帶來的利潤豐厚，但背后風險同樣巨大。
若中間一個環(huán)節(jié)失效，比如“三道紅線”的監(jiān)管令，整個資金鏈便被打斷，最終結果便是爆雷。
這樣的場景，過去幾年頻繁上演。
開發(fā)商，在這場交易里是絕對的主角，也是交易里最關鍵的一環(huán)，但也是最容易爆雷的一環(huán)。
而銀行，更像是這場交易里的躺贏方。
開發(fā)商拿地資金需要貸款，業(yè)主買房需要貸款，放貸款收利息，坐收漁利。
停工？拿項目來拍賣吧。
停貸？收回房子拍賣，征信拉黑。
爛尾？對不起，那不是我的責任，去找開發(fā)商。
業(yè)主，貌似成了最弱勢一方。
省吃儉用、掏空六個錢包買下房子，項目停工爛尾，但房貸照樣要還。
最可怕的是，房貸還清了，房子卻還在爛尾。
都說顧客就是上帝，但港口大爺表示：
我這輩子最像上帝的時候，就是走進售樓部，茶水師蹲下為我端上一杯咖啡的時候。
過去幾十年，中國的房地產市場走的太順了。
1998年，商品房改革啟動，房地產成為經濟支柱產業(yè)。
開發(fā)商拿地蓋樓，銀行放貸收息，業(yè)主（一部分）買房增值。
看似，每個交易方都喜笑顏開。
但這一切的前提是，房價在上漲，房地產交易模式還行得通。
本質上，房地產業(yè)早已成為金融游戲。
當經濟下行期到來，房價橫盤甚至下跌，交易閉環(huán)無法再合攏。再疊加疫情這只黑天鵝，居民收入大受影響，停貸潮便自然發(fā)生。
就像長沙業(yè)主所言：
我們要租房、還房貸、養(yǎng)娃、贍養(yǎng)父母，加上長沙疫情反復，大批業(yè)主失業(yè)在家......我們只能鋌而走險走向斷供道路。飯都吃不上，還怕征信？
3
業(yè)主強制停貸，真的可行嗎？
從法律層面來講，并不可行。
在房子的交易里，業(yè)主和開發(fā)商、銀行簽訂的合同是獨立的，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，業(yè)主有權停止還貸。
否則，業(yè)主主動停貸就屬于違約，銀行可能提起反訴，征信逾期不說，該補的貸款一分不能少。
于是，關鍵點就在于能否證明“銀行發(fā)生違反合同約定行為”上。
這也是每一份停貸告知書中，突出銀行違規(guī)放貸的原因。
早在2003年，央行就在“121號文件”中明確表示：
“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”
“企業(yè)將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金”
但規(guī)定是規(guī)定，有誰真的在認真執(zhí)行？
許多銀行提前放貸，資金不放到監(jiān)管賬戶，對資金的監(jiān)管義務也逐漸缺失。
房地產大潮中，每個人都在逐利，顧不上那么多。
走法律途徑訴訟是否可行？
項目爛尾，開發(fā)商違約，起訴到法院，假如勝訴，撤銷合同。
《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條是這么說的：
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
此前也有成功判例。
在廣東惠州和浙江嘉興，因為銀行違法違規(guī)，對樓盤爛尾負有不可推卸的法律責任，法院支持購房者暫停還貸，直到房子交付。
業(yè)主勝訴，但這么等待，房子何時才能到手？
如果等待開發(fā)商返還本金和利息，又要等到何時？
業(yè)主們也不是不明白。
停貸告知書，只是最后的無奈罷了。
3
一切的根源還是在預售制。
商品房預售制，最早起源于香港，1956年時就存在了。
商品房改革前，內地決定照搬香港房地產模式，預售制也拿了過來，并在1994年正式實施。
開發(fā)商拿到土地使用權、預售證、規(guī)劃許可證等資質，才能預售房屋。買房人預付購房款，包括首付和按揭貸款，一次性全部轉入開發(fā)商名下的預售資金監(jiān)管賬戶。
預售制的好處在于，能確保開發(fā)商拿到足夠資金建房，提高資金使用率。
稍微加一點杠桿，富豪榜上就會多兩個房企老總。
但預售制的缺點在于，期房交付一般在1-3年左右，中間面臨虛假銷售、質量縮水、延期交付等問題。
經營風險，轉嫁給了購房人；按揭貸款風險，轉嫁給了銀行。
甚至，每個城市對于預售的條件規(guī)定也不統(tǒng)一。
一線城市最為嚴格，城市能級越低，對于預售的監(jiān)管越是放松。
這也是為什么，三四線城市爛尾樓更多的原因。
天下苦預售制，久矣。
早在2010年，廣西就選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點城市。
2020年，海南出臺文件實行現房銷售制度，成為我國首個全面實施現房銷售的省份。
2021年8月，杭州市第二批供地推出的10幅現房銷售地塊，但到了10月，上述地塊全部無人競拍。
舊有利益，太過頑強。
一旦預售制完全取消，80%的中小開發(fā)商將會出局，只剩下頭部房企參與競爭。
中國房地產的發(fā)展模式，也將會完全重啟。
停貸潮，只不過敲響了一記警鐘。
改革之路，道阻且長。
（完）
責任編輯：raojunling
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