期房預(yù)售制度，是該叫停了。
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停貸潮
近日，武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、西安等城市的部分業(yè)主掀起一股停貸潮。其實(shí)并沒(méi)有真正停貸，準(zhǔn)確的說(shuō)應(yīng)是“想要停貸的宣告”。
為什么呢？
因?yàn)檫@批業(yè)主的房子是期房，可當(dāng)下項(xiàng)目卻處于表演式施工、停工、甚至爛尾的狀態(tài)…雖然沒(méi)有交房，但房貸照樣月月得付。
一方面房子爛尾或即將爛尾，另一方面銀行的欠款卻分文不少，相當(dāng)于掏空了六個(gè)錢(qián)包、再欠了一屁股巨債打了水漂，而自己還要花錢(qián)租房住…是誰(shuí)、誰(shuí)不窩火惱怒呢？！
業(yè)主們一商議，決定停貸。但也說(shuō)明了恢復(fù)還貸的條件…有的是等項(xiàng)目正式復(fù)工后就繼續(xù)還貸，有的是要等交房后才繼續(xù)還貸。
某項(xiàng)目業(yè)主的停貸告知書(shū)
當(dāng)然，是否能停貸、不是業(yè)主一方說(shuō)了算，銀行肯定不同意啊。
是否能停貸，需要業(yè)主、也就是房貸借款人跟銀行去法院打官司、司法判決才是最終結(jié)果…大概率結(jié)果是業(yè)主輸。
很多人錯(cuò)誤的以為，只要自己還不了房貸、把房子給銀行就可以了，之后自己就撇清了跟銀行的關(guān)系、畢竟房子抵押給銀行了啊。
抵押的意思是債務(wù)優(yōu)先受償權(quán)，資產(chǎn)抵押給誰(shuí)（抵押權(quán)人）、資產(chǎn)處置后的資金所得優(yōu)先償債抵押權(quán)人，不足部分債權(quán)人可繼續(xù)追償。也就說(shuō)，業(yè)主不還房貸后，銀行先處置房子、若賣(mài)房收入不足于歸還所欠按揭款時(shí)，銀行可繼續(xù)要求業(yè)主還錢(qián)。
有人可能會(huì)說(shuō)：不管了，反正就一套抵押給銀行的房子，也沒(méi)有其他資產(chǎn)…要錢(qián)沒(méi)有、要命一條，銀行看著辦吧。
結(jié)果就是業(yè)主會(huì)上征信黑名單，在未結(jié)清欠款前、就再也不能從其他所有銀行那里獲得任何新的貸款了。
如果銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，業(yè)主還會(huì)因此成為被執(zhí)行行人、會(huì)限制高消費(fèi)…以后高鐵、飛機(jī)等都坐不了（買(mǎi)不了票），高檔賓館等也入住不了（無(wú)法入住登記）。
其實(shí)業(yè)主也不是想惡意停貸，而是房子爛尾或即將爛尾了，停貸也是止損的一種方式。
為什么房子不能建好后再賣(mài)呢？這樣就不會(huì)存在爛尾問(wèn)題了啊。
這其實(shí)就牽涉到住房市場(chǎng)化改革二十余年來(lái)的一個(gè)制度——期房預(yù)售制度，在房子還處于建造期間、就可以出售，業(yè)主也可以在此期間辦理按揭房貸。
目前看期房預(yù)售廣受爭(zhēng)議，可它曾經(jīng)卻立過(guò)大功。
2
期房預(yù)售
所謂期房預(yù)售，就是房子還在建造過(guò)程中就可以出售，并且買(mǎi)房人還可以從銀行貸款、以預(yù)抵押的形式…因?yàn)榉孔記](méi)有建好、不是完整的資產(chǎn)，所以無(wú)法抵押、只能預(yù)抵押。
它有什么好處？能讓地產(chǎn)商快速的回籠資金。
有人會(huì)說(shuō)，讓地產(chǎn)商用自己的錢(qián)、或者自己去籌資難道不行么？當(dāng)然可以，但籌資的速度慢、且金額小。
1998年房改后，房企非常少、因沒(méi)有歷史積累其資金實(shí)力也非常弱，如果全靠自有或自籌資金、并把建成房子后才能出售，建造房子的速度將非常慢、建造等數(shù)量也將非常少……因?yàn)闆](méi)錢(qián)啊，沒(méi)錢(qián)怎么買(mǎi)建材、雇工人呢？
而因?yàn)橛辛似诜款A(yù)售，房企可以快速的拿到錢(qián)…由建成后才能拿到全部銷(xiāo)售款、直接轉(zhuǎn)為蓋個(gè)兩三層就能拿到全部銷(xiāo)售款。
拿到銷(xiāo)售款后，這些資金一時(shí)會(huì)用不完、但不會(huì)就此閑置，房企會(huì)把這些錢(qián)投入到新一期的房屋建設(shè)、或去別的地方建造新的房子…這些資金作為前期運(yùn)作資金，如人工、辦公費(fèi)用、買(mǎi)地費(fèi)用等。
所以一個(gè)高杠桿的運(yùn)轉(zhuǎn)模式就此形成。
地產(chǎn)商先使用一筆前期運(yùn)作資金，可能是自有資金也可能來(lái)自于銀行、信托、甚至民間借貸融資，在支付了土地款后（土地款大多可以緩繳或者分批繳）、可以賒賬讓建筑商先行墊資入場(chǎng)，等蓋個(gè)三四層滿足預(yù)售條件后就對(duì)外出售、此時(shí)源源不斷的銷(xiāo)售款就可以歸還之前所有的負(fù)債…而這些暫時(shí)閑置的錢(qián)又可以被挪用于新的項(xiàng)目中去。
而新的項(xiàng)目也是這套玩法，在才建造好幾層后、又能拿到全部的銷(xiāo)售款，此時(shí)又可以開(kāi)啟另一個(gè)新的項(xiàng)目、如此快速擴(kuò)張下去。
期房預(yù)售加快了地產(chǎn)商的回款周期，讓地產(chǎn)商能在較少資金情況下快速的開(kāi)工大量項(xiàng)目、房子就這樣被大批量的建造起來(lái)了。
這就是期房預(yù)售立功的地方。
它相當(dāng)于加速了中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程、讓進(jìn)城的外地人迅速有了可供購(gòu)買(mǎi)的大量房屋。
期房預(yù)售得以玩轉(zhuǎn)的前提，是得有大量的后續(xù)購(gòu)房人、而這是有窗口期的…也就是快速城鎮(zhèn)化階段。
而當(dāng)下的環(huán)境，和過(guò)去二十余年已完全不同。
3
環(huán)境變了
中國(guó)當(dāng)下的城鎮(zhèn)化率已超63%，快速城鎮(zhèn)化階段已過(guò)，能進(jìn)城定居的農(nóng)村成年人幾乎都進(jìn)城了、沒(méi)進(jìn)城的人再進(jìn)來(lái)的可能性也很低了，對(duì)應(yīng)的就是城市里的商品房需求少了、供應(yīng)也就過(guò)量了。
大量的新房賣(mài)不出去，問(wèn)題就來(lái)了。
上文也說(shuō)了，在高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式下，地產(chǎn)商會(huì)把售房款挪用于新的項(xiàng)目中，當(dāng)新的項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)、沒(méi)有回款時(shí)，那已售項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)資金也就枯竭了。
售房款去了哪里？沉淀在了新項(xiàng)目里。另外，地產(chǎn)也會(huì)借大量的債、不少是8%以上的高息債，這也占用了項(xiàng)目資金。
在樓市行情景氣時(shí)，這一切都玩得轉(zhuǎn)…無(wú)非是老項(xiàng)目的銷(xiāo)售款成了新項(xiàng)目的前期啟動(dòng)資金，新項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款又可以成為老項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)資金、同時(shí)還可以成為下一個(gè)新項(xiàng)目的前期啟動(dòng)資金，而當(dāng)房子賣(mài)不掉時(shí)、這個(gè)環(huán)環(huán)相扣的鏈條就斷了。
這就是當(dāng)下很多城市出現(xiàn)大量停工樓、爛尾樓的原因，也就有了本文開(kāi)頭的業(yè)主停貸宣告書(shū)。
其實(shí)在國(guó)外的大多數(shù)國(guó)家都是新房現(xiàn)房銷(xiāo)售，有的國(guó)家是按照工程進(jìn)度分批付款，這在很大程度上就減少了爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)、尤其是爛尾樓對(duì)業(yè)主的傷害。
而早在十年前，中國(guó)大多數(shù)城市都出了很多項(xiàng)目賬戶資金監(jiān)管的法規(guī)、就是防止項(xiàng)目資金被挪用無(wú)法收回，而造成爛尾風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)榉N種原因這種監(jiān)管一直沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，項(xiàng)目銷(xiāo)售回款幾乎能被地產(chǎn)商隨意挪作他用。
現(xiàn)在是時(shí)候終結(jié)期房預(yù)售制度了。
因?yàn)槭袌?chǎng)已不需要每年大量的房屋供應(yīng)，取消預(yù)售制度雖然減慢房屋建造速度、但已能滿足市場(chǎng)需求，此時(shí)減少供應(yīng)反而比增加供應(yīng)更有利。
地產(chǎn)公司也不應(yīng)再過(guò)度負(fù)債杠桿，而應(yīng)該用自有/自籌資金去建造房屋，賺項(xiàng)目的溢價(jià)收益……即由過(guò)去的杠桿紅利，轉(zhuǎn)為今后的管理紅利。此時(shí)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)就是地產(chǎn)商自擔(dān)、而不會(huì)再傳遞給廣大的期房業(yè)主。
期房預(yù)售制度，曾經(jīng)立過(guò)大功、而今卻成為釀造風(fēng)險(xiǎn)的根源。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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