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一個很有意思的現(xiàn)象是，中國的官員退休后，言論尺度往往比較大。
比如退了休依然奮斗在新聞一線的老胡，還在到處指點江山。
比如原住建部副部長仇保興，上個月底的一段講話就有點嚇人。
這意味著我們開始進(jìn)入一個不缺房子的時代，再加上人口出生率逐年下降，這種情況下住房空置率已經(jīng)達(dá)到15%，有的省份達(dá)到25%甚至30%，高于國際5%的空置率標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，這也不是仇保興第一次談這個話題。
2018年的時候，他就透露出我國的房屋空置率比較高。
像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。
如果真的按照5%的國際標(biāo)準(zhǔn)，15%甚至30%的空置率，真的有夠嚇人。
如果鄂爾多斯的空置率達(dá)到70%，那已經(jīng)是妥妥的“鬼城”了。
易居研究院的報告顯示，中國的房價泡沫率24%，排在全球80個國家中的第七位。
假如上述空置率數(shù)據(jù)為真，24%的泡沫率恐怕嚴(yán)重低估了。
但難就難在，中國的住房空置率，從未有權(quán)威數(shù)據(jù)發(fā)布。
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在中國房地產(chǎn)業(yè)，兩個數(shù)據(jù)一直是謎一樣的存在：
中國究竟有多少房子？
中國的住房空置率是多少？
關(guān)于中國究竟的住房總量，從來沒有專門做過普查，而住建部也從未公布過這一數(shù)據(jù)。
在七普報告中，以10%的抽樣調(diào)查率提供了全國4579萬戶家庭的住房情況。但從這里面也只能算出人均居住面積。
2020年，4579萬戶家庭，擁有50.99億平方米的住房面積，戶均面積111.4平，人均居住面積42.5平。
江西戶均面積165平、人均面積56平，排在第一位，也是唯一一個超過50平的省份。福建、西藏、湖南、廣西、湖北人均住房面積超過48平，排在前六位。
而上海的人均住房面積32平，全國墊底；北京的人均面積也不過35平。
當(dāng)然，這里的數(shù)據(jù)也有質(zhì)疑空間。
一是城市和農(nóng)村的住房情況截然不同。城市人均居住面積36平，而農(nóng)村內(nèi)有大量的宅基地自建房，面積一般都比較大，從而會拉高平均值。
二是，居住面積的數(shù)據(jù)實際是建筑面積，城市中的商品房還有公攤面積。
底數(shù)不清，成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場最大的問題。
另一個難以統(tǒng)計的原因，在于中國的住房類型太過復(fù)雜。
在七普年鑒中，住房來源就有自建住房、購買新建商品房、購買二手房、購買原公有住房、購買經(jīng)濟(jì)適用房、租賃住房、廉租房公租房、繼承或者贈予住房等等。
這還不包括棚改安置房、共有產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等等。
中國的住房總量，實在是難以統(tǒng)計。
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當(dāng)中國的住房總量這個分母還未知，空置率的統(tǒng)計就難上加難了。
目前關(guān)于空置率數(shù)據(jù)的表述，多為第三方統(tǒng)計機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查，或者退休官員透露。
總結(jié)下來，版本就多達(dá)5個。
1）國家電網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)：空置率超過10%。
國家電網(wǎng)將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文曾披露，據(jù)此測算的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。
按照這個結(jié)果，中國的空置率并不高。
2）騰訊調(diào)查數(shù)據(jù)：主要城市空置率超過22%。
2015年，騰訊網(wǎng)曾對全國196個城市做過網(wǎng)友抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間，其中一線城市空置率22%，二線城市24%，三線城市26%。
按照這個結(jié)果，中國的空置率已嚴(yán)重超過國際標(biāo)準(zhǔn)。
但讓人疑惑的是，騰訊據(jù)此報告得出的結(jié)論——在中國空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。
3）中金公司《數(shù)說中國存量住房》報告數(shù)據(jù)：2017年末中國城鎮(zhèn)廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區(qū)分別為14.7%和9.7%。
所謂廣義空置率，是指只要某時刻該房屋無人居住即為空置，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向于高估空置率。
狹義空置率則將裝修中的房屋、危房等從廣義空置中扣除，方法上更為科學(xué)合理。
報告更傾向于狹義空置率的結(jié)果，即中國城區(qū)住房空置率9.7%，城鎮(zhèn)總體空置率12.1%，遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)。
4）西南財大《2017中國城鎮(zhèn)住房空置分析》報告數(shù)據(jù)：2017年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。
這份調(diào)查范圍覆蓋29個省市、364 個縣，樣本豐富。報告將空置住房定義為在調(diào)查時無人居住的住房，包括兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在裝修的房屋或期房)。
而這份報告中，還有許多有意思的數(shù)據(jù)。
比如，2017年城鎮(zhèn)中擁有多套自住房的家庭占比為22.1%。
房子越多的家庭，空置率就越高。2017年，三套及以上住房家庭的空置率高達(dá)48%，也就是說他們有一半的房子都在空置。
從城市分布來看，二線城市、三線城市空置率分別高達(dá)22.2%和21.81%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。
5）2014《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告數(shù)據(jù)：2013年中國城鎮(zhèn)空置率22.4%，遠(yuǎn)高于其他國家和地區(qū)。
城市中的商品房，一線城市空置率18%，二線城市空置率27%，三線城市27%。
版本眾多，數(shù)據(jù)龐雜，真實的空置率就顯得更謎了。
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實在是因為，空置率數(shù)據(jù)太敏感了。
背后牽涉的利益方，更是復(fù)雜。
若空置率過高，要么表示一個城市的炒房、投機(jī)性買房需求超標(biāo)，要么意味著這個城市的經(jīng)濟(jì)活力太差，人口不足，比如鶴崗這樣的三四線城市。
無論是哪個版本，大致結(jié)論是：
一是，中國的空置率水平至少在10%以上。
二是，三線以下的城市空置率水平，遠(yuǎn)比想象中嚴(yán)重。
2018年之后的三四線城市房價大漲，購房者大批量入市。但眼下的現(xiàn)實是，人口還在從這些地區(qū)流失，奔向一二線，空置率只會升高不會降低。
農(nóng)村宅基地的空置率，更難以想象。
相對于房地產(chǎn)稅的難以出臺，如果空置稅實施，對房產(chǎn)持有者的殺傷力，恐怕難以估量。
（完）
責(zé)任編輯：崔爽
關(guān)于金融財經(jīng)、宏觀政策、貨幣研究、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等
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