上一篇文章之后，我想繼續(xù)一個話題：光明四萬多都賣不動了，隔壁黃江的房子該賣多少錢?與光明接壤的東莞黃江，新盤科學(xué)城時區(qū)上個月開售，備案價將黃江的天花板直接捅破了4。科學(xué)城時區(qū)備案均價3.69萬，最高單價40554，黃江最高價和光明最低限價盤的價差不到2000。深圳最被看好的光明，房價4萬出頭；東莞普通鎮(zhèn)區(qū)黃江，房價破了4萬，這個事情就有點(diǎn)魔幻了。是不是黃江和東莞的長安、虎門、厚街類似，屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，本地購買力對房價有強(qiáng)支撐?并不是，2021年東莞32鎮(zhèn)街的GDP排名，黃江排名第14，GDP總量256.4億。對比第一名的長安880.7億，第二名虎門720.1億，第三名南城城701.8億，第四名東城670億，相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)濟(jì)體量只有長安的29%。比城市界面，黃江和東莞普通鎮(zhèn)街差別不大，不但和松山湖沒法比，也遠(yuǎn)不如南城、東城、寮步、虎門、長安。與黃江GDP和界面接近的鎮(zhèn)區(qū)，麻涌新盤封頂價25000，沙田26000，東坑23000，黃江直接頂?shù)?0000，和莞城、東城、萬江齊平，這勇氣肯定不是梁靜茹給的。科學(xué)城時區(qū)距離東莞在建的1號線地鐵口黃江北很近，屬于地鐵盤。所謂TOD，指的是以交通樞紐為核心，5-10分鐘的步行距離為半徑，融入產(chǎn)業(yè)、居住、教育、商業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)，打造一個微型城市。TOD還沒炒熱乎，加了一層馬甲的TID又來了。TID又是什么高端概念，咱沒文化，咱也不懂。距離光明只有4站地鐵，如果未來東莞1號線能和深圳6號線支線實(shí)現(xiàn)接駁，可以直抵光明腹地鳳凰城。有這么多優(yōu)勢的科學(xué)城時區(qū)，值不值4萬?先說地鐵，東莞目前開通的地鐵線只有一條，就是2號線。貫穿東莞南北。
地鐵1號線在建，橫貫東莞東西。預(yù)計2024年開通。科學(xué)城時區(qū)位于1號線東部的倒數(shù)第三站，黃江北站。地鐵能給科學(xué)城時區(qū)帶來多少溢價?我對比了1號線地鐵口的房價，大朗和寮步地鐵口次新掛價3萬5，成交3萬出頭；東城南城地鐵口次新掛盤4萬多，成交4萬左右；道滘鎮(zhèn)地鐵口次新掛盤2萬8，成交2萬5。對比這個價格體系就很清晰了，黃江的科學(xué)城時區(qū)把自己賣到了接近南城東城的價格，高于大朗和寮步，遠(yuǎn)高于道滘。同樣是地鐵站，黃江北站對比1號線大部分站點(diǎn)，位置偏遠(yuǎn)，配套低端，周邊全是廠區(qū)，還有大型垃圾中轉(zhuǎn)站，數(shù)年內(nèi)看不到環(huán)境改善的跡象，為什么敢標(biāo)這么高的價?是TID嗎?這種高端概念已經(jīng)很難忽悠到人了。可是大哥，光明現(xiàn)在4萬多都賣不動了，你怎么還敢賣4萬呢！樓市是一片汪洋大海，遠(yuǎn)看海面風(fēng)平浪靜，等你走近就會發(fā)現(xiàn)，海浪此起彼伏，有波峰有低谷。不論是城市內(nèi)部，還是城市與城市之間，都是如此。所謂的價格體現(xiàn)價值，不存在的。因?yàn)槎嘀赝庖蚝蛢?nèi)力的影響，有的區(qū)域被高估，有的區(qū)域被低估，然后不斷調(diào)整，永不停息。何況現(xiàn)在不同城市還設(shè)置了多重壁壘，有的敞開大門，有的禁止入內(nèi)；有的給錢給政策盡情買，有的綁住手腳不準(zhǔn)買。價格扭曲只會更嚴(yán)重。在分城施策的極端調(diào)控下，才會出現(xiàn)光明和黃江價格接近的怪現(xiàn)狀。大家都知道黃江和光明都是4萬肯定要選光明，所以科學(xué)城時區(qū)6月初開盤，高舉高打，入市即遇冷，不得不啟動兩大法寶，打折加轉(zhuǎn)中介。最低32500的房源打完折29500，打了9折，最高40500的房源打完折35000，打86折，力度大的嚇人。現(xiàn)場成交還有10萬元的車位券和家電大禮包贈送，相當(dāng)于又讓利3個點(diǎn)。不僅如此，還給出了渠道2.55的高傭，賣一套房中介拿走十幾萬。重賞之下必有勇夫，啟動聯(lián)動銷售的當(dāng)天，幾乎全東莞的中介都去項(xiàng)目踩盤學(xué)習(xí)了，單日到訪800多組，學(xué)習(xí)之后再把TID和臨光明等概念傳達(dá)給客戶。全方位立體轟炸之下，首期推出的200多套房源終于去化了八九成。買到這個盤，除了2號線地鐵是確定要開通的，其他概念都停留在PPT上。對了，這個盤還有一個主打概念，就是東莞的1號線即將和深圳6號線支線實(shí)現(xiàn)對接，等對接了房價必然上天。東莞1號線的終點(diǎn)站黃江中心，和深圳6號線支線的終點(diǎn)站科學(xué)城東，有5公里的直線距離。兩城地鐵線對接的消息，一直是東莞單方面放出，都是東莞在研究，在規(guī)劃，深圳方面從來沒有承認(rèn)過。不出意外，這5公里想要連接，會比惠陽14號延長線還困難，原因很簡單，這幾個地方靠臨深已蹭了多少好處，想讓深圳再拉一條地鐵線過去，把房價炒到5萬，憑什么呢?即使若干年后真的夢想實(shí)現(xiàn)了，地鐵連接了，黃江北站需要14站才能到達(dá)光明核心鳳凰城，還要轉(zhuǎn)地鐵，耗時超過1小時，現(xiàn)在鳳凰城的房價不過5萬多。黃江已經(jīng)把未來若干年有的沒的預(yù)期全部透支進(jìn)來了，不出意外的話，買入即橫盤，然后一直橫下去。今早東莞又一次發(fā)布新政，我就不專門解讀了，財富圈發(fā)了一條隨筆，偷個懶放在這里吧。想了解深圳佛山如何購房，加米宅深藍(lán)溝通咨詢。 （完）
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