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買公寓=坑？可有些公寓的租金怪嚇人的！

發(fā)表時(shí)間：2022-07-05 作者：胖虎來源：鄭州樓市

講一講公寓。

都知道，公寓這東西一般情況下都不推薦，且人人都可以說出一二三個(gè)不值得的理由。

沒錯(cuò)！公寓的容錯(cuò)率極低，鄭州有90%以上的公寓都是坑，為了幫大家避坑，直接否定公寓是有效的，但有時(shí)候公寓不一定=坑。

1

上周，有讀者問了一個(gè)問題。

“為什么瀚海海尚的公寓可以租到2500元/月，甚至租到了3000元/月？要不要買一套二手收租？”

大多數(shù)人的印象里，公寓的租金一般都是在1000-1500元/月徘徊，偶爾有萬科譽(yù)這種高端商務(wù)區(qū)周邊的公寓（正弘麗汀公寓、建業(yè)天筑國際公寓不在討論范圍之內(nèi)）租金高一些。

瀚海海尚的租金確實(shí)有些令人意外。

這是瀚海海尚與周邊住宅項(xiàng)目租金情況（僅供參考）的對(duì)比，非常的夸張。

瀚海海尚公寓租金幾乎是斷層的存在，一個(gè)55㎡一室租金碾壓周邊，即便是品質(zhì)不錯(cuò)的建業(yè)森林半島74㎡一室租金還是差上一點(diǎn)。

問題來了，同樣的價(jià)格為什么有人愿意租一個(gè)公寓而不愿意去租旁邊的住宅小區(qū)呢？

2

了解瀚海海尚公寓，得先了解下瀚海海尚。

瀚海海尚，瀚海的商業(yè)綜合體大作，王弄極大師操刀，極具特色的盒子商業(yè)+退臺(tái)商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，顏值相當(dāng)?shù)耐廴?/span>

于2016年年中做了公寓的內(nèi)購，soho10000元/㎡、loft12000元/㎡。

當(dāng)時(shí)瀚?？恐?a href="http://www.luanmao.cn/loupan/337.html" target="_blank">瀚海晴宇風(fēng)光無限，瀚海海尚有同款王弄極大師加持，搭著鄭州大漲的東風(fēng)賣得還不錯(cuò)，2017年已漲到了loft15000元/㎡。

一切照著購房者的預(yù)想進(jìn)行，2019年瀚海海尚開業(yè)了，沒有商業(yè)基因的瀚?？恐哳佒颠€是掀起了一陣熱潮。

有一說一，瀚海海尚商業(yè)運(yùn)營(yíng)有些拉垮，但耐不住人家位置好。

農(nóng)業(yè)路以北、文化路以西、北三環(huán)以南、南陽路以東一整個(gè)圍合區(qū)域，就瀚海海尚一個(gè)上得了臺(tái)面的商業(yè)中心，人流量不愁，這是瀚海海尚公寓租金高的基礎(chǔ)。

對(duì)準(zhǔn)瀚海海尚公寓把地圖放大，地圖上出現(xiàn)了大量的公司、工作室，點(diǎn)進(jìn)去地址清一色的是瀚海海尚公寓C座。

事實(shí)上，整個(gè)瀚海海尚公寓幾乎都是這樣，充斥著各種各樣的店鋪，有美甲店、理發(fā)店、擼貓館、劇本殺店、棋牌室等等。

瀚海海尚公寓與其他普通的小公寓不一樣，沒什么自住屬性，租客幾乎都是開店創(chuàng)業(yè)的，有一大批是老店搬遷至此。

老城區(qū)的建筑大都比較破舊，但是交通便利、人流量大，不少小店選擇在老城區(qū)駐扎。

當(dāng)老城區(qū)出現(xiàn)新的、顏值更高的商業(yè)，極易聚合周邊的商業(yè)資源。

而過時(shí)的百貨、商業(yè)街人流量大減，這些小店為了生存不得不選擇搬遷，尤其是瀚海海尚這種帶有網(wǎng)紅屬性的商業(yè)，屬實(shí)是香餑餑。

與跟同地段的商鋪相比，商業(yè)之上的公寓要便宜得多，網(wǎng)紅商業(yè)自帶人流量，且高密度的公寓潛在消費(fèi)者非常大，做小生意非常適合。

再一個(gè)，現(xiàn)在都是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，年輕人消費(fèi)都是直接打開APP找門店，公寓小店可能不如街邊門店的招牌大，但一樣能讓人上門消費(fèi)，特別是網(wǎng)紅店集中的情況下，生意不會(huì)太差。

當(dāng)越來越多的小店、小企業(yè)選擇了瀚海海尚時(shí)，自然撐起了高租金。

3

同樣道理的還有瀚海璞麗公寓，一樣的大師設(shè)計(jì)配方，一樣的高租金。

瀚海璞麗的地段比瀚海海尚更好，與河南省人民醫(yī)院一路之隔，人流量巨大，網(wǎng)紅民宿在瀚海璞麗樓上開的風(fēng)生水起。

再加上經(jīng)三路上的辦公樓大都破舊不堪，小工作室為了更好的環(huán)境、更好的效益，搬到瀚海璞麗公寓的大有人在。

把瀚海璞麗、瀚海海尚兩個(gè)高租金公寓放在一起，是有共性的。

① 非居住屬性公寓，公寓和住宅是有壁的存在，同一地段同樣面積極難拉開租金差，當(dāng)公寓商業(yè)使用時(shí)，有了商鋪的價(jià)值，租金跳脫了住宅天花板。

② 主城區(qū)絕佳地段的新公寓，主城區(qū)的老舊公寓、寫字樓有很大的置換需求，地段差距不大的情況下立面更新、物業(yè)更好、品質(zhì)更高的是首選。

③ 有大體量商業(yè)帶動(dòng)的公寓，有大體量商業(yè)意味著有人流、有商業(yè)聚合，追捧的人多。

④ 高顏值的公寓，人都喜歡高顏值的東西，公寓也一樣，越特立獨(dú)行、越網(wǎng)紅的公寓，越有溢價(jià)的空間。

這是瀚海思念城威爾公寓的業(yè)主群，小一半的業(yè)主都是買來創(chuàng)業(yè)的年輕小姐姐，問及購買原因幾乎都離不開一個(gè)高顏值。

其實(shí)公寓的租客群體跟業(yè)主重合度非常高，年輕小姐姐占絕大部分，買的人會(huì)因?yàn)轭佒蒂I入，租的人同樣會(huì)因?yàn)轭佒等プ狻?/span>

講到這里，有人可能要陰謀論了，這是不是要推什么公寓？

說句實(shí)話，想太多了。

不推薦購買公寓是鄭州樓市的一個(gè)準(zhǔn)則，但不代表一棒子打死，公寓90%都是坑的情況下，不推薦可以直接避坑。

即便是像瀚海海尚、瀚海璞麗這類高租金的公寓，也不是萬無一失。

公寓跟寫字樓一樣，高租金都是有期限、有壽命的。

瀚海海尚、瀚海璞麗的高租金更多的是因?yàn)槔铣菂^(qū)沒有新的公寓可以選擇，而商業(yè)綜合體更新?lián)Q代太快，十年時(shí)間足以邊緣化一批公寓。

以前新田360廣場(chǎng)樓上國貿(mào)新領(lǐng)地是王者，現(xiàn)在還是嗎？

未來出現(xiàn)了更新的、更高顏值的公寓，瀚海海尚、瀚海璞麗還能打得過嗎？

上半年瀚海海尚僅僅有兩套二手房成交，一套單價(jià)8267元/㎡、一套單價(jià)9597元/㎡，比起巔峰期loft15000元/㎡差不多打了六折。

高租金還是擋不住保值能力堪憂、流通性堪憂的問題，未來被新公寓取代后這些數(shù)據(jù)可能更差。

能不能買，或許大家心里都有數(shù)了。

再說一次，公寓這東西不一定錯(cuò)，可能真的適合一部人，全盤否定是不對(duì)的，但是一定有大量公寓是錯(cuò)的，安全起見，能不碰就不碰。

選房盲目，預(yù)算不足？

這個(gè)群聚集了成千上萬個(gè)有同樣需求的購房者

每出一套撿漏房源，都會(huì)第一時(shí)間在群里發(fā)布

現(xiàn)在限時(shí)免費(fèi)進(jìn)群

領(lǐng)取最新限購限貸政策，隨時(shí)鎖定一手筍房

（完）

責(zé)任編輯：zhangwenya

標(biāo)簽: 鄭州公寓公寓投資

本文章原創(chuàng)自米宅旗下《鄭州樓市》
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