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眾所周知，6月初我們對(duì)長(zhǎng)三角主要城市展開了一輪深度調(diào)研。
我們是端午節(jié)當(dāng)天，米公子親自帶隊(duì)，連節(jié)日都不過(guò)了，就開始了長(zhǎng)三之行。
說(shuō)實(shí)話，不就是調(diào)盤嗎？有必要這么著急嗎？
有必要！
1、著急看市場(chǎng)。
5月份長(zhǎng)三角的杭州、蘇州、南京、寧波等幾個(gè)城市都出了限購(gòu)放松的政策。
比如杭州之前外地人需要48個(gè)月社保改為12個(gè)月社保，應(yīng)該還能補(bǔ)半年，之前落戶需要2年社保，現(xiàn)在是落戶就能買二手房。
蘇州之前外地人2年社保現(xiàn)在是半年社保，還可以補(bǔ)繳。
南京現(xiàn)在是外地人可以補(bǔ)6個(gè)月社保等。
除了限購(gòu)的調(diào)整，還有貸款政策的變化。
這些信貸政策對(duì)買房人來(lái)說(shuō)是很重要的，對(duì)市場(chǎng)的影響也很直接。
這就是為什么我們其實(shí)對(duì)這些城市已經(jīng)很熟悉了，卻依然要跟隨政策變化跑市場(chǎng)調(diào)研的原因，就是為了更真實(shí)的了解政策尺度和市場(chǎng)變化。
另外，這些城市的新政基本上都滿30天了，效果已慢慢顯現(xiàn)，接下來(lái)是繼續(xù)加碼放松還是就此打住大概就能看出個(gè)端倪。
另外趕上端午假期，能更真實(shí)的看到銷售中心的來(lái)訪、成交情況，要不然你趕上個(gè)周一、周二，能看個(gè)什么呢？
所以表面上是調(diào)盤，其實(shí)里面也有很多門道兒。
2、著急找項(xiàng)目，找機(jī)會(huì)。
所以，這一次米宅長(zhǎng)三之行的成果是什么呢？
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在給大家透底之前，先來(lái)給大家匯報(bào)一下此次長(zhǎng)三之行跌宕起伏的調(diào)研過(guò)程。
第一站，南京。
目前南京新房市場(chǎng)狀況：半死不活。
主要表現(xiàn)是新房?jī)r(jià)格和去年差不多，去年搖號(hào)+8成首付，現(xiàn)在不需要搖，不需要搶，正常首付（除河西南個(gè)別后盤）。
南京市場(chǎng)的問(wèn)題：二手賣不掉。
南京城市框架拉的特別大，新區(qū)、新板塊眾多，也就二里地的距離就能再規(guī)劃個(gè)新板塊。
每一個(gè)新板塊的提出，其規(guī)劃都是產(chǎn)業(yè)中心+商務(wù)中心+地標(biāo)+商業(yè)中心，然后拉地鐵、拉學(xué)校過(guò)去，然后把地價(jià)炒上去，然后再新房限價(jià)，然后媒體一頓亂炒一二手倒掛，然后大家都去搖號(hào)搶房，市場(chǎng)就火了，然后地價(jià)年年漲，新房限價(jià)也年年漲。
這也是南京房?jī)r(jià)整體都很貴的原因，因?yàn)榈貎r(jià)先貴。
可這種模式有一個(gè)bug，那就是二手房沒(méi)有流動(dòng)性，地價(jià)漲、新房漲，但二手賣不動(dòng)是不行的。
這就是去年還需要搖號(hào)8成才能買的江北核心區(qū)、青奧、江心洲等，今年都不需要搖號(hào)，不需要裝修包，不用全款，甚至降價(jià)的原因。
因?yàn)槎仲u不掉。
目前之所以河西南部分樓盤還需要搖號(hào)，是因?yàn)橛泻游靼l(fā)展快20年做基礎(chǔ)，二手有流動(dòng)性，帶學(xué)區(qū)，一二手互為促進(jìn)。
但別的地方不行，比如江心洲不行、江北核心區(qū)不行等。
這也是為什么南京會(huì)著急出臺(tái)二手房不限購(gòu)政策的原因，其希望全國(guó)人民來(lái)盤活南京二手房的心昭然若揭。后來(lái)雖然被收回，但現(xiàn)在社?？裳a(bǔ)，也基本上是放開了。
對(duì)南京市場(chǎng)的基本看法，南京2018年之后新房漲幅水分很大，19年之后更大，更虛，或者更直白一點(diǎn)是2019年之后在南京買房的都是買到了高點(diǎn)。
今年隨著全國(guó)救市、南京救市，或許會(huì)成為這些買到高點(diǎn)的人解套的一年。
因此，對(duì)南京今年市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，有行情也不會(huì)大漲，即使大漲，后期回調(diào)的空間也會(huì)很大，很有可能是個(gè)急漲急跌的行情。
第二站，杭州
相比南京，杭州這個(gè)城市不僅購(gòu)買力強(qiáng)，且更有活力。
因此，杭州市場(chǎng)冷熱分化嚴(yán)重。
錢1、錢2、未科、奧體、市北這些限價(jià)5萬(wàn)+、7萬(wàn)的新房依然是社保搖號(hào)，像江河匯、新世界、華潤(rùn)綠汀路項(xiàng)目等等，都是秒清的，售樓部也都是不接待的。
但，除了這些頂級(jí)板塊的頂級(jí)紅盤，其它區(qū)域的在售新盤，搖號(hào)已經(jīng)徒有其表了。
杭州全民搶房的瘋狂時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束了。
因此，當(dāng)下在杭州，能搖到的，大概率沒(méi)啥價(jià)值，搖不到大概率是最有價(jià)值的。
杭州市場(chǎng)的問(wèn)題：比南京更嚴(yán)峻的賣不掉的二手房。
目前杭州限購(gòu)政策是，外地人落戶就能買，不落戶，社保半年。就是吸引更多的人去消化，去接盤。
所以杭州確實(shí)很好。但有倒掛紅利的，你買不到；你能買到的，極有可能買了就被套。
第三站，寧波。
相比杭州，寧波落寞了，新興經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)不突出。
但寧波底子還在，依然是有錢人很豪橫的城市。
從房?jī)r(jià)來(lái)看，寧波也是限價(jià)的。和杭州一樣，都是參照板塊，但比杭州科學(xué)的是，寧波不是一刀切。
所以，寧波的房?jī)r(jià)體系是一級(jí)地段的房?jī)r(jià)貴是真貴，比如鄞州的長(zhǎng)豐板塊的江皓府5-6萬(wàn)。二級(jí)地段的房?jī)r(jià)卻沒(méi)有預(yù)料的貴， 比如說(shuō)老江東、高新區(qū)、城東南3萬(wàn)+的價(jià)格也還可以。但三四級(jí)地段的房子卻貴的離譜。比如說(shuō)姚江新城毛坯都要3萬(wàn)+，其實(shí)姚江新城賣得主要是一個(gè)學(xué)校概念。
為什么會(huì)這樣呢？
就是因?yàn)閷幉ㄖ鞒强蚣懿淮?，?gòu)買力又太強(qiáng)。
所以寧波就是本地人自己玩的市場(chǎng)。
這一點(diǎn)從本地開發(fā)商很強(qiáng)也能看出來(lái)。榮安、江山萬(wàn)里、雅戈?duì)柖际潜就灵_發(fā)商的代表，像萬(wàn)科、保利、中海、龍湖這些開發(fā)商和本地這幾家開發(fā)商的產(chǎn)品力、市場(chǎng)號(hào)召力相比，都是渣渣，就連綠城都不行。
外來(lái)的開發(fā)商都不行，更何況是外地人呢。所以寧波市場(chǎng)外地人別摻和，你也摻和不起，這就是本地人市場(chǎng)，好地段的你買不到，差地段的你買不起。
最后一站是蘇州。
蘇州和杭州、南京、寧波是完全不一樣的。
蘇州一二手倒掛沒(méi)有被放大，因此，蘇州沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)杭州、南京那種瘋狂炒房的階段，房?jī)r(jià)既沒(méi)有像南京哪兒都貴的離譜，也沒(méi)有像杭州房?jī)r(jià)天花板起的那么高，直接7萬(wàn)去搶房。
所以蘇州在長(zhǎng)三角四個(gè)核心城市中，房?jī)r(jià)是最低的。
蘇州上次調(diào)控是在2019年7月，早于全國(guó)早于 2020-2021 的全國(guó)調(diào)控周期。所以蘇州房?jī)r(jià)也是長(zhǎng)三核心城市中調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)，調(diào)整最充分的城市。
從時(shí)機(jī)上看，蘇州也應(yīng)該是本輪最先回暖的城市之一。
最后，放在整個(gè)長(zhǎng)三角看蘇州：
1、城市價(jià)值和活力：杭州>蘇州>南京>寧波
2、跨城市投資價(jià)值：蘇州>搖得到的杭州>南京
3、對(duì)比房?jī)r(jià)：蘇州房?jī)r(jià)最便宜。
在蘇州，有三個(gè)基本選盤邏輯：
1、靠上海。
蘇州緊鄰上海，所以整個(gè)城市都向上海發(fā)力，因此東強(qiáng)于西，北強(qiáng)于南。
這點(diǎn)從蘇州地鐵規(guī)劃也能看出，在蘇州園區(qū)強(qiáng)者恒強(qiáng)。
2、教育壁壘
園區(qū)、新區(qū)、姑蘇區(qū)三區(qū)通考，其它區(qū)不能考這三個(gè)區(qū)的高中，而蘇州最好的高中都在這三個(gè)區(qū)。
這三區(qū)中，園區(qū)是站在蘇州教育鄙視鏈的最頂端。
3、限價(jià)紅利
蘇州也是限價(jià)的，但是蘇州是按地價(jià)限房?jī)r(jià)，目前蘇州最高房?jī)r(jià)官方限價(jià)是不過(guò)4.25萬(wàn)。
所以這個(gè)城市是沒(méi)有房?jī)r(jià)天花板。這也就意味著，在蘇州地段越好，價(jià)值越高，房?jī)r(jià)一定是被限制的最狠的，恰恰也是房?jī)r(jià)相對(duì)最低的。
所以蘇州的房?jī)r(jià)梯度是，一級(jí)地段房?jī)r(jià)不能過(guò)4.25萬(wàn)，但二三四級(jí)地段房?jī)r(jià)都是三萬(wàn)+，吳中太湖新城、吳江的太湖新城、相城的高鐵新城都是三萬(wàn)+，園區(qū)的科技城也是三萬(wàn)左右。
綜上三點(diǎn)，它們最終都指向園區(qū)。因此，在蘇州，你可以永遠(yuǎn)相信園區(qū)。
科技城的產(chǎn)業(yè)，太湖新城的產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)面前，都是個(gè)小啰啰。園區(qū)隨便一搞，產(chǎn)業(yè)都可以碾壓其它區(qū)域。
產(chǎn)業(yè)為王，產(chǎn)業(yè)至上，房?jī)r(jià)的背后，最大權(quán)重是產(chǎn)業(yè)和人口。
因此，在蘇州選房，能園區(qū)不選其它。
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米宅此次長(zhǎng)三之行推薦的兩個(gè)項(xiàng)目都在園區(qū)。
1、園區(qū)車坊板塊，中海獨(dú)墅云著，單價(jià)3.4萬(wàn)起。
核心信息如下：
1、園區(qū)內(nèi)沒(méi)供地了，極其稀缺。
2、車坊第一個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)還有七八塊地。
3、有地鐵，2號(hào)線已通。8號(hào)線2024 通車。
4、低密洋房，央企。
5、離獨(dú)墅湖科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)一路之隔 。
如果你在獨(dú)墅湖科教園區(qū)上班，只需要一公里的距離就能回到家。
2、金雞湖東中海星湖one，單價(jià)3.5萬(wàn)+
核心信息如下：
1、位置無(wú)敵了。在湖東，僅挨著金雞湖。
2、錦程學(xué)區(qū)，至少園區(qū)（蘇州）1.5梯隊(duì)
3、租金高、現(xiàn)金流好。
4、再看一張視野圖
這種城市核心地段，一線稀缺景觀資源的資產(chǎn)，賣一套，少一套，永遠(yuǎn)是稀缺的。
最后，周末去一趟蘇州吧。去看看3.5萬(wàn)的價(jià)格，在長(zhǎng)三角，還能買什么？
南京，想買河西南以及周邊輻射區(qū)，沒(méi)戲！至少5萬(wàn)+
杭州，想買濱江兩岸以及周邊輻射區(qū)，做夢(mèng)！至少5萬(wàn)+社保搖號(hào)
寧波，想買鄞州城南CBD以及周邊，不可能！至少4萬(wàn)+
蘇州，園區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，都可以買！
這就是城市與城市之間的不同。同樣3.5萬(wàn)的價(jià)格，在別的城市買垃圾的價(jià)格，在蘇州可以買到園區(qū)。
周末，去一趟蘇州吧！
去看一看，我們千里萬(wàn)里為了你選的項(xiàng)目，走一走我們走過(guò)的路，吹一吹封控之后自由拂面的風(fēng)，看看項(xiàng)目是否如我們所說(shuō)的那樣，是長(zhǎng)三角目前最好的機(jī)會(huì)。
長(zhǎng)三角看房團(tuán)，500塊錢，兩天一晚包吃包住。識(shí)別二維碼進(jìn)群詳詢。
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國(guó)城市房?jī)r(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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