不要再賭拆遷了！
發(fā)表時(shí)間：2022-06-22
作者：
大漁 來源：
米宅珠三角
6月初，深圳政府印發(fā)了《深圳市既有住宅加裝電梯實(shí)施方案》，文件提到：深圳既有住宅加裝電梯，每臺(tái)最高可補(bǔ)貼35萬元，到2025年底，根據(jù)業(yè)主意愿和實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)“愿裝盡裝，可裝盡裝”的目標(biāo)。看到這個(gè)文件，我第一感受是：不要再賭拆遷了。深圳哪些住宅才有加裝電梯的需求，肯定是5-8層的樓梯房。這一類樓梯房，基本都是上世紀(jì)80-90年代的老商品房。為什么政府寧可自掏腰包補(bǔ)貼，也要鼓勵(lì)老房子加裝電梯。意圖很明確，對(duì)于老舊樓梯房，政府短期不打算拆遷了。準(zhǔn)備通過加裝電梯的方式，提升居住滿意度，讓這些老房子舊貌煥新顏，煥發(fā)更持久的生命力。因?yàn)橘I了這些老舊樓梯房里的人，絕大多數(shù)在意的可不是加裝電梯的便利，而是盼著拆遷早一天到來。過去幾年，深圳的老舊樓梯房炒作非常嚴(yán)重，尤其有拆遷概念的，甚至比周邊次新賣的還貴。原因很簡(jiǎn)單，深圳缺地，到處都在舊改，棚改。最缺地的市區(qū)，想要釋放出一些土地資源，幾乎只能靠拆遷。最近七八年，深圳拆遷確實(shí)在加速，拆遷既包括農(nóng)民房，也包括老小區(qū)，疊加樓市的兩輪暴漲，大家發(fā)現(xiàn)，能買到拆遷前夜的老商品房，相當(dāng)于中了三輪大樂透。第二輪是老房子變新房子，配套教育全面提升帶來的大幅升值。第三輪是商品房拆遷的面積補(bǔ)償，1比1.2起步，最高1比1.3甚至1比1.4，還能低價(jià)買入部分面積。三輪大獎(jiǎng)中下來，幾乎可以完成屌絲逆襲了。舉個(gè)例子，A先生以每平米6萬的價(jià)格，購買了某老小區(qū)一套80平的三房，總價(jià)480萬。買完一年趕上拆遷，按1：1.3賠付104平，又以每平5萬的低價(jià)購入12平，換購了一套116平的四房。新房市場(chǎng)價(jià)每平12萬，總價(jià)1392萬。減去540萬成本價(jià)，凈賺852萬，利潤(rùn)158%。這個(gè)收益率，比單純買商品房高多了，誰能不眼紅心跳?于是最近幾年，炒房市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)特殊的群體，賭拆遷群體。深圳嚴(yán)重缺地，想要快速發(fā)展，只能拆遷；市內(nèi)有大量老式樓梯房房小區(qū)，房子老，樓層低，容積率低，位置好，拆遷的天選之子；可問題是，你知道的同時(shí)別人也知道了，所有人都知道了，業(yè)主自然更知道，業(yè)主在賣房時(shí)，會(huì)大大加入拆遷預(yù)期的溢價(jià)。哪怕房子沒有舊改的預(yù)期，溢價(jià)也會(huì)被加進(jìn)去，因?yàn)槔戏孔舆t早要拆嘛；如果有了舊改預(yù)期，溢價(jià)會(huì)更夸張，比周邊的次新更貴，因?yàn)橛匈r付嘛。這個(gè)溢價(jià)有多夸張，我舉個(gè)例子。福田的蓮花片區(qū)，天健世紀(jì)花園和深業(yè)花園是2000年后品質(zhì)較高的樓盤，掛盤價(jià)10-11萬。80年代的老小區(qū)蓮花二村，掛盤價(jià)12萬+。注意，這還是在蓮花二村沒有拆遷概念的前提下，一旦有了拆遷概念，分分鐘飆到15萬。景田片區(qū)的市政大院，83年的老舊小區(qū)，因傳拆遷概念，掛盤價(jià)10-12萬。同樣的價(jià)格，在景田可以買到福外學(xué)位房，還能買到豪宅新盤天健天驕。業(yè)主敢掛這么高，無非是賭遲早拆遷；買家敢高位接盤，同樣是賭買到即拆遷。最近兩年高價(jià)買老小區(qū)賭拆遷的，估計(jì)都要砸手里了。因?yàn)樯钲谡呀?jīng)明確告知了：老小區(qū)，我們不打算拆了。拆遷成本太高，扯皮周期太久，拆完之后開發(fā)商原址重建，因?yàn)橐r付的回遷房太多，只能把房子蓋的又高又密，把房?jī)r(jià)賣的極高，開發(fā)商才有錢賺。這些東一個(gè)西一個(gè)的拆遷地塊，不能連成片，不能發(fā)揮集約效應(yīng)，幾千平米的小豆腐干只能建超高層住宅樓，幾萬平米的大豆腐干最多配建一些商場(chǎng)、綠地和學(xué)校。2、讓房?jī)r(jià)變得更高，有悖于房住不炒；3、亂象頻出，人心浮躁，不利于和諧社會(huì)；4、超高層建筑替代了農(nóng)民房和老小區(qū)，深圳并沒有變的更美；5、對(duì)高新產(chǎn)業(yè)的升級(jí)推動(dòng)作用幾乎為零。2012-2020年，是深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展期，也是中國(guó)房地產(chǎn)的高速發(fā)展期。兩個(gè)快周期疊加，加速了拆遷的進(jìn)度。政府需要城市更新，開發(fā)商想要賺錢，雙方一拍即合，一起去啃舊改這塊硬骨頭。現(xiàn)在兩個(gè)前提條件都不存在了。對(duì)開發(fā)商來說，平地建樓都不賺錢了，誰還去搞舊改?對(duì)政府來說，改了這么多年，除了推高房?jī)r(jià)，沒看到更多的好處。所以，干脆不改了，裝電梯吧，老式磚混結(jié)構(gòu)的房子再住幾十年也不會(huì)垮蹋，拆什么拆，政府出錢幫你們裝電梯，大家踏踏實(shí)實(shí)再住50年。不出意外，園嶺新村、市政大院、蓮花一村、蓮花二村、景蜜村、竹園小區(qū)等等大量的商品房老小區(qū)，別管以前有沒有拆遷概念，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)沒有了，安安穩(wěn)穩(wěn)再住20年再說吧。一類是面積大，和老舊工業(yè)區(qū)連成一片，拆了之后整個(gè)片區(qū)能改造升級(jí)的，比如香蜜湖金融街規(guī)劃；二是被鑒定為危樓，有倒塌風(fēng)險(xiǎn)的，政府不敢擔(dān)這個(gè)責(zé)任。哪怕是危樓都不保險(xiǎn)，比如羅湖的松泉公寓，傳危樓傳了20年了，拆遷一樣遙遙無期。有人可能不服氣，說你看木頭龍，鹿丹村，鶴塘嶺，南華村，華富村，不都拆了嗎?這些老小區(qū)確實(shí)都拆了，但是世易時(shí)移，此時(shí)非彼時(shí)，過去十年深圳房?jī)r(jià)漲了五倍，未來十年還可能再漲五倍嗎?過去十年舊改的順風(fēng)車，搭上的就搭上了，搭不上的，車已經(jīng)開遠(yuǎn)，大概率永遠(yuǎn)也搭不上了。羅湖的木頭龍舊改，從2007年拖到現(xiàn)在，終于建成了新盤益田御龍?zhí)斓兀ツ觊_盤價(jià)8萬6，賣不完還轉(zhuǎn)入了二級(jí)分銷。2007年投資深圳，寶中商品房不過6000，現(xiàn)在漲了20倍，如果中途換手兩次收益更高，比拖死在一個(gè)舊改項(xiàng)目里不知要強(qiáng)多少。所謂的舊改，賣的就是一個(gè)信息不對(duì)稱和貪婪的預(yù)期。預(yù)期方面，早被業(yè)主算到盡加在房?jī)r(jià)里了；信息方面，深圳政府都明牌了，我不改了，不陪你們玩兒了。肯定有啊，對(duì)深圳變化不了解的人，自認(rèn)為聰明的人，算不清帳的人，被中介忽悠的人，沒看到這篇文章的人。隨時(shí)關(guān)注大漁，關(guān)注米宅珠三角，至少能保證讓你少踩幾個(gè)大坑，少賠即是賺。相信專業(yè)，敬畏專業(yè)，想進(jìn)一步了解深圳、廣州、佛山和珠海樓市的投資機(jī)會(huì)，咨詢米宅中瑜。
（完）
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