拍攝于蘇州園區(qū)迫不及待的，要和你分享這趟考察的心得和結(jié)果。
首先，全國這一輪救市、托經(jīng)濟是政治任務(wù)，這是趨勢，也是共識。
再次，不得輕視房地產(chǎn)下行滑出合理區(qū)間的危害，也不要輕估救市的決心。
中國80%的房子確實變得很雞肋很尷尬，但也不要忽視20%優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的稀缺、價值和未來。
好了，開始正文。
南京
南京救市很急，原因也很簡單，南京很貴，南京太貴。
南京目前基本全面放開了限購，一是大大縮小了限購范圍，二是2年社保變半年，三是可通過補半年社保的方式購買（目前新聞有爭議）。
但，南京對剛需極其不友好，4萬+基本上是南京價值的門檻線。
3萬以下的南京都是絕無價值的。
真正有價值的是5萬一平的河西南，但一是貴，二是首付高，三是還不好買。
而投資客扎堆的江北，35000+，其實并不便宜，而且未來供應(yīng)無限量，20年的周期，等得起嗎？
所以，對于南京的答案如下。
1、本地人優(yōu)先考慮河西南，算是跑贏市場的上策上選。
2、北不過新玄武、東不過大校場、南不過魚嘴、西不跨江，為宜。
3、投資客，可以暫離南京。
4、國家級的江北，35000+了，2022年了，算了吧。
5、最起碼，南京購房，也不能出下面我?guī)湍銊澋南旅孢@個紅圈。
杭州
如果單從售樓部來說，杭州的熱度可就真的是遠遠遠遠的高于南京。
杭州60%以上的樓盤，都還要搖號，都還需要搶。
杭州很多樓盤，沒有售樓部，買房要靠線上溝通的。
杭州的活力還在，杭州的購買力也在，杭州的熱度也還在。
江河匯、新世界、華潤綠汀路等等，都是秒清的，售樓部也都是不接待的。
但，杭州，也有自己的問題。
2021年，新房成交了18.7萬套。
2022年，數(shù)量肯定還是不會少。
這個市場，是靠政府限價和一二手倒掛給撐起來的熱度和情緒，因為，搖到就賺到嘛。
雖然難搖，但杭州對于剛需的友好度要強于南京。
比如29000的星創(chuàng)城、28100的天瀾、33400的龍湖豐收湖，對于剛需還是很友好的。
但，杭州，也不便宜了。
錢江新城限價7萬，錢江新城二期限價65000了，高鐵城東46500，濱江52000，西湖區(qū)52000。
杭州真正的好區(qū)域，好地段，也真心不便宜，但由于一二手倒掛的市場情緒一直在，杭州賣的還是很好的。
杭州應(yīng)該如何理解？答案如下。
1、一手肯定>二手，這是大家都知道的共識。
2、二手雖然放開了，但只適合急用、不計較價差的人。
3、杭州最值得買的還是最貴的，也就是限價最高的區(qū)域。
4、杭州更細的機會在于政府按板塊限價，這里面肯定有不合理，有高估有低估，從板塊限價里尋找低估的邏輯為上上策。但這就不是一句兩句能說完了，要不另立新文，要不財富圈再聊吧。
5、30000以下的杭州，都沒有什么投資價值。
6、理解杭州，一是沿江向東，二是機場快線東西走廊，三是核心YYDS（如下圖），四是放棄大江東。
寧波
寧波也算是基本放開了限購，因為，寧波也是真的貴。
如上圖，放棄姚江新城，放棄文創(chuàng)港，放棄海曙西。
你的選籌，不要離開這三大CBD的黃金三角或第一輻射。
但，也要準(zhǔn)備上4萬+的單價預(yù)算。
蘇州
而，蘇州，放在南京、杭州、寧波面前，性價比真的是相當(dāng)之高。
之前我就在推薦蘇州。
這次長三角之行，再一次夯實我的理解，再一次堅定我的判斷，蘇州是當(dāng)下長三角購房之最優(yōu)選擇。
為何？
3個邏輯。
1、蘇州限新房價格最高不過4萬/平，所以，整個蘇州房價被壓制，所以蘇州四處開花全面3萬上下。
2、蘇州在2016年那輪行情中在2016年初就率先已經(jīng)調(diào)控，早于全國調(diào)控周期。
3、蘇州在2019年7月再次率先調(diào)控，早于2020-2021的全國調(diào)控周期。
這是蘇州的邏輯，你必須要深入理解。
基于這個邏輯，你要明白幾個道理。
1、蘇州最貴的區(qū)域，其實最便宜，因為蘇州限最高價。
2、蘇州周期提前于全國周期，2022年當(dāng)下，也是。
3、未來的全國龍頭是上海，蘇州最靠近上海。
4、2萬億GDP、1300萬人口的蘇州，3萬的房價，真心便宜（當(dāng)然，這是在整個長三角相對而言比較）。
而，蘇州，也在發(fā)生著自己的變化。
1、限貸沒有放開，結(jié)清需要50%，有一套在還需要80%，所以，你要珍惜你的資格，別在蘇州瞎買。
2、2年社保變半年，你要珍惜這個窗口期。
3、4.25%的利率，10年以來最低，要珍惜。
4、如果你懂經(jīng)濟學(xué)，其實，你要珍惜的，不是4.25%這個利率，而是珍惜（當(dāng)下房貸利率=LRP-0.2%）的這個機會，LPR長期向下，你的利率跑贏絕大多數(shù)人。
1、你可以永遠相信園區(qū)，你可以永遠相信園區(qū)，你可以永遠相信園區(qū)。
2、我說了三遍，就怕你沒看到，沒重視。
3、科技城的產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)的小小拇指面前，都是個小啰啰。
4、太湖新城的產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)的小小拇指面前，都是個小啰啰。
5、園區(qū)隨便一搞，產(chǎn)業(yè)都可以碾壓其它區(qū)域，所以，不要在蘇州抱著金磚再找金磚，那都是智商稅。
6、產(chǎn)業(yè)為王，產(chǎn)業(yè)至上，房價的背后，最大權(quán)重是產(chǎn)業(yè)和人口。
所以，在蘇州置業(yè)。
2022年置業(yè)，不管你在哪個城市，都要遵循這個原則 。
流動性>租金>漲幅。
不是說不會漲，而是順序不能亂，邏輯不能亂。
你的風(fēng)險
手上有200萬現(xiàn)金，最大的風(fēng)險其實不是貶值和通脹。
而是人性。
大仙股神推薦的股票、明星經(jīng)理人的基金、一級市場IPO的熟人消息、NB創(chuàng)業(yè)項目的內(nèi)部份額、幣圈的第二個比特幣、你領(lǐng)導(dǎo)你同學(xué)微信問你借50萬，等等。
這一切，才是你最大的風(fēng)險。
而，經(jīng)我這番長三角調(diào)研驗證之下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，持幣購入，不會犯錯，不會入坑，不會焦慮，坐等風(fēng)來。
賣在人聲鼎沸處，買在無人問津時。
此時的蘇州，2年社保變半年，LPR-0.2%的利率，蘇州市場的啟動初期。
一切的疊加，你值得擁有，你值得來看看。
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（完）
責(zé)任編輯：raojunling
研究全國城市房價、宏觀趨勢、回報率、產(chǎn)品設(shè)計、運營管理，倡導(dǎo)實地走訪和一線調(diào)研，
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