開篇
先重復(fù)一下我當(dāng)下的購(gòu)房觀。
能南不北。
能東不西。
萬(wàn)億GDP和800萬(wàn)人口是城市門檻。
城市群>中 西 北 孤立型大城市。
只看人口凈流入的城市。
放棄供應(yīng)量太大的城市。
在這個(gè)城市以產(chǎn)業(yè)論地段選地段。
然后，當(dāng)下，這個(gè)節(jié)點(diǎn)。
價(jià)格來(lái)到了2020年以來(lái)的最低點(diǎn)。
政策來(lái)到了2020年以來(lái)的全面大寬松時(shí)點(diǎn)。
對(duì)于滿足以上條件的城市來(lái)說，面對(duì)未來(lái)5年，現(xiàn)在就是最佳的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。
要知道，劃重點(diǎn)，這一波放松是會(huì)用力過猛的，所有不會(huì)持久的。
一是購(gòu)房資格，二是限貸和首付政策，三是低利率時(shí)點(diǎn)。
2022年的股市和基金，已經(jīng)教育了很多不敬畏專業(yè)、不敬畏市場(chǎng)、不敬畏樓市、瞎折騰亂投資的人。
不多說。
沒有哪個(gè)國(guó)家可以告別房地產(chǎn)，房地產(chǎn)在任何國(guó)家都是支柱型產(chǎn)業(yè)。
沒有哪個(gè)國(guó)家的年輕人買房就可以輕輕松松，容容易易。
日本、新加坡、德國(guó)、新西蘭，可以舉出任何國(guó)家，都做不到。
所以，理性看待，要認(rèn)識(shí)到我們都是普通人，要接受普普通通的投資，要接受普普通通的回報(bào)，這樣，才會(huì)不被割韭菜、帶偏、跑偏。
兩段話
封控在家，我在破竹APP發(fā)過兩個(gè)隨筆，原文不動(dòng)轉(zhuǎn)過來(lái)，是我的內(nèi)心獨(dú)白，也是我真實(shí)的思考。
第一條，
今年股市的變化，相信教育了很多瞎投資、不敬畏專業(yè)的人。
1、其實(shí)，絕大多數(shù)人都是普通人，這是我們要承認(rèn)的。
2、其實(shí)，絕大多數(shù)情況下，我們賺錢，賺的是長(zhǎng)期主義的錢，也是價(jià)值投資的錢，也可以理解為央行超發(fā)的錢、每年通脹的累加。
3、而想賺這個(gè)錢，就必須要長(zhǎng)期，必須要價(jià)值投資，就是巴菲特那套，遠(yuǎn)離華爾街，一個(gè)人呆在奧馬哈，遠(yuǎn)離誘惑，遠(yuǎn)離刺激，遠(yuǎn)離高頻交易。
4、但，人性的劣根和弱點(diǎn)，有多少人能真正的抗得住？
5、你晚上和市長(zhǎng)吃了個(gè)飯，市長(zhǎng)說了今天考察了這個(gè)上市公司，非常好，股價(jià)會(huì)漲。
6、你認(rèn)識(shí)了一個(gè)操盤50億的基金經(jīng)理，他告訴你說，有一支股票要大漲了。
7、人性是什么？有一個(gè)特征就是損失厭惡，就是賠1萬(wàn)塊錢的痛苦遠(yuǎn)高于賺1萬(wàn)塊錢的快樂，這是人性，所以，在下跌的時(shí)候，人極容易高頻交易，賣出賺錢的，留下套牢的，每天痛苦，最后再割肉解套。
8、而樓市，恰恰因?yàn)榱鲃?dòng)性差，在市場(chǎng)不好的時(shí)候你想賣也賣不掉，情緒不好的時(shí)候你再損失厭惡也賣不掉，反而能夠穿越周期，幫你賺錢，逼你成為一個(gè)價(jià)值投資者和長(zhǎng)期主義者。
9、所以，記住投資的6個(gè)字：順大勢(shì)，逆人性。
第二條，
依著 順大勢(shì) 逆人性的6字投資哲學(xué)來(lái)說樓市。
1、2022年的現(xiàn)在，放眼未來(lái)，很多城市都是面向未來(lái)5年最好的入手時(shí)機(jī)，這是確定性的結(jié)論，只是你是本地剛需和跨城投資配置的區(qū)別而已。
2、很多人會(huì)以疫情、失業(yè)、收入、老齡化、城鎮(zhèn)化率、人均面積等等來(lái)理論，不值一提，也不值一論。
3、同樣的這些偽爭(zhēng)論，早就在韓國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、澳洲、愛爾蘭、西班牙等這些國(guó)家的樓市泡沫中都爭(zhēng)論過幾次了，但不值一論，一直漲，漲到你不服，專治你的偽邏輯。
4、以上先講的是人性，人特別喜歡聽自己想聽的邏輯和答案，人特別想看別人的笑話和悲慘下場(chǎng)。但投資，你要先學(xué)會(huì)逆人性，就是比你NB的人大概率不會(huì)比你更SB。
5、什么是大勢(shì)？貨幣永遠(yuǎn)超發(fā)，MMT也是大勢(shì)，人口繼續(xù)涌入大城市，年輕人繼續(xù)到大城市奮斗和賺錢，通脹永遠(yuǎn)存在，而且當(dāng)下還是全球大通脹，房?jī)r(jià)也是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。
6、什么是大勢(shì)？就是當(dāng)下全面性的樓市政策放開放松，限購(gòu)限貸限售利率的全面放松，有可能會(huì)形成一股用力過猛的勁，這就是窗口期。
7、一是價(jià)格還在底部，開發(fā)商還在嗷嗷待哺，等著你刷卡援救，二是政策全面在放松，樓市情緒正在反轉(zhuǎn)，預(yù)期一旦反轉(zhuǎn)，窗口期關(guān)閉。當(dāng)下就是窗口期。
8、只看人口凈流入的大城市，再放棄供應(yīng)量巨大的大城市（重慶），只看核心板塊（就業(yè)中心輻射范圍），只看供小于需的板塊（有二手市場(chǎng)、或接近全二手市場(chǎng)）。
9、能南不北，能東不西，萬(wàn)億GDP和800萬(wàn)人口是起步要求，長(zhǎng)三珠三城市群>中部西部北部孤立大城市，跳著買（努力籌錢能4萬(wàn)不3萬(wàn)，能3萬(wàn)不2萬(wàn)的買），當(dāng)下階段，最貴的其實(shí)最便宜，最便宜的其實(shí)最貴。
10、我是堅(jiān)定踐行者，今年干了一套鄭州（10%低首付），干了一套蘇州（用本科人才資格買高鐵新城），馬上要干東莞。
11、敬請(qǐng)恥笑者繼續(xù)，敬請(qǐng)不屑者繼續(xù)，我只管奮力前行，相信常識(shí)，持續(xù)學(xué)習(xí)，用對(duì)沖策略不斷建倉(cāng)。
我的財(cái)富圈是要付費(fèi)才可以看到的，雖然今天拿了兩個(gè)放到公號(hào)上免費(fèi)一下，相信購(gòu)買過的朋友也理解，畢竟，我的財(cái)富圈已經(jīng)發(fā)過400多條了，拿2條，小意思了。
劃重點(diǎn)
我在上面第2條隨筆里說了，下一套，干東莞。
今年我已經(jīng)買了兩套房了，一套是3月購(gòu)入的鄭州（單價(jià)16000，適合河南地市人、或在北上深漂著的豫籍河南人），一套是4月購(gòu)入的蘇州高鐵新城洋房（單價(jià)30000帶裝修，適合全國(guó)人的跨城配置，資產(chǎn)配置，絕對(duì)核心）。
東莞將是我的第三套。
1、東莞是什么？
大灣區(qū)核心城市，
臨深城市，
萬(wàn)億GDP城市，
1000萬(wàn)人口城市，
產(chǎn)業(yè)升級(jí)很好的城市，
妥妥的符合我此刻選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)。
2、東莞還是什么？
用這個(gè)表格去理解一下，為什么我此時(shí)會(huì)買東莞，而不會(huì)考慮武漢、重慶等大等城市。
一個(gè)萬(wàn)億GDP千萬(wàn)人口的東莞，2017年至今，一年也不過成交4-6萬(wàn)套房子，而別的同級(jí)別的城市呢？
都是動(dòng)不動(dòng)20萬(wàn)套的成交！
2021全年住宅成交套數(shù)，
武漢21.6萬(wàn)套，
重慶21.41萬(wàn)套，
成都19萬(wàn)套，
杭州18.7萬(wàn)套，
南京10.95萬(wàn)套，
鄭州10.8萬(wàn)套，
惠州10萬(wàn)套，
蘇州7.6萬(wàn)套，
東莞4.3萬(wàn)套，
而這，才正是東莞的價(jià)值之所在，也是東莞房產(chǎn)很硬的原因之所在！
用這個(gè)數(shù)據(jù)去理解一下，東莞VS重慶VS惠州VS武漢。
別杠，仔細(xì)想想。
3、東莞還是什么？
東莞剛剛放松了自己的政策，以疫情的名義，可以補(bǔ)社保，補(bǔ)半年社保，即可買房，但目前政策，僅限7月底之前的補(bǔ)社保才可以。
東莞51執(zhí)行新政內(nèi)容：
1.恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房，認(rèn)社保和個(gè)稅。
2.逐月連續(xù)繳納調(diào)整為累計(jì)繳納。
3.首套房，前兩年社?；騻€(gè)稅累計(jì)滿12個(gè)月。二套房，前4年社?；騻€(gè)稅累計(jì)滿36個(gè)月。
4.人才購(gòu)房，本科，初級(jí)，技師均可，首套，前2年累計(jì)繳納滿半年，二套，前3年累計(jì)繳納滿24個(gè)月。
5.新入戶，可即刻買房，取消半年限制。
6.疫情時(shí)間的認(rèn)定為2021.12-2022.4月，2022.5-7月，為補(bǔ)繳期，7.31前補(bǔ)繳社保或個(gè)稅，逾期不認(rèn)。
所以，價(jià)格是摩擦之后的底部。
政策，是剛剛放松打開的頭部。
此刻，全國(guó)的疫情還在為政策、價(jià)格做著掩護(hù)。
而且，政策窗口期只給到了7月底，逾期不認(rèn)。
所以，東莞，急急如律令，我是先干為敬了，其它的隨你。
如何搞？
問題是，東莞應(yīng)該如何買？
首先，今年剛過元宵節(jié)，我就帶隊(duì)去了東莞考察，在廣州東莞佛山一共考察了10天（本計(jì)劃15天的），撞上了大朗疫情，無(wú)奈從廣州撤了，余下了白云區(qū)下次考察。
所以，對(duì)于東莞，我是有當(dāng)下最直接的了解和調(diào)研的，也是有發(fā)言權(quán)的。
我先亮出我直接的觀點(diǎn)。
1、全面放棄臨深。
2、松山湖第一。
3、中心城區(qū)第二。
4、濱海灣第三。
5、其它第四。
答案夠明了了吧。
為何要全面放棄臨深？
其實(shí)，臨深、環(huán)滬、環(huán)京，都是偽概念。
小白、新手、專業(yè)程度淺的才會(huì)在意和關(guān)注這些概念。
用一句大白話來(lái)告別臨深吧：所有來(lái)到臨深的人，都是為了回到深圳，或是為了回到松山湖、南城。
所以，體會(huì)一下，應(yīng)該就明白了吧。
昆山花橋，上海10號(hào)線早通了10年了吧，又能雜著？2017至今5年下跌，上海漲，花橋跌，上海不漲，也跌。
所以，東莞本輪調(diào)整，臨深是回調(diào)最多的。
所以，敬畏投資，相信專業(yè)，聽米公子的，全面放棄臨深。
然后，先說也可以放棄的濱海灣新區(qū)吧，為何？
濱海灣新區(qū)，遠(yuǎn)期不說，周期長(zhǎng)也不說，關(guān)鍵是沒有供應(yīng)，沒有新房，大家都知道規(guī)劃好，未來(lái)NB，但沒個(gè)毛用，因?yàn)闆]有供應(yīng)，有的幾個(gè)供應(yīng)還是在村里，未來(lái)的界面改造需要更長(zhǎng)的時(shí)間，真正的濱海灣新區(qū)沒有樓盤。
未來(lái)會(huì)有華潤(rùn)的一個(gè)TOD項(xiàng)目出來(lái)，這個(gè)可以關(guān)注，是濱海灣核心區(qū)，但一是不知道啥價(jià)格，二是不知道啥時(shí)候。
所以，無(wú)房，先暫時(shí)放棄濱海灣新區(qū)。
其它的沙田、厚街、石碣等，都不算東莞核心，咱去配置資產(chǎn)，要的就是核心資產(chǎn)，邊緣性的，不要的，沒啥意思，只有核心的，才有稀缺性。
所以，只剩下兩個(gè)。
1、大松山湖地區(qū)（松山湖、大朗、寮步、大嶺山）
2、中心城區(qū)（南城、東城、莞城、萬(wàn)江）
也就是在這兩個(gè)地方來(lái)分析了。
這個(gè)圖，也完全說明了東莞的三個(gè)核心資產(chǎn)在哪里，當(dāng)濱海灣沒有新房時(shí)，就全面關(guān)注松山湖和中心城區(qū)即可，其它的，都是偽概念，偽核心，買了也是一場(chǎng)瞎折騰，也許不會(huì)虧錢，但跑不贏東莞的大勢(shì)。
下圖是東莞南城未來(lái)CBD規(guī)劃，絕對(duì)的高大上，目前的界面也是非常不錯(cuò)的，也是很經(jīng)得起看的，只不過，產(chǎn)業(yè)以銀行、金融為主，產(chǎn)業(yè)類型和松山湖大不同。
就城市界面來(lái)說，中心城區(qū)>松山湖。
就產(chǎn)業(yè)來(lái)說，松山湖>中心城區(qū)。
但咱都捫心自問一下，界面改變?nèi)菀?，還是產(chǎn)業(yè)落地容易？
答案是：界面改變易，產(chǎn)業(yè)落地難。
而松山湖片區(qū)的城市界面，正在急速的改變過程中。
還有一個(gè)原因，中心城區(qū)的南城、東城也沒有什么新房子，有的也都要4萬(wàn)+，華潤(rùn)最后一期開盤的47600元/平還要靠搶，鵬瑞天玥廣場(chǎng)說要要賣到6萬(wàn)+。
但莞城、萬(wàn)江便宜，有3萬(wàn)的房子，但問題是，沒有產(chǎn)業(yè)了。
這萬(wàn)萬(wàn)不可。
松山湖，放在全中國(guó)，未來(lái)也是沒幾個(gè)對(duì)手的。
華為早期入駐的松山湖南部，早已容不下松山湖的野心，開始四處擴(kuò)張了。
華為不是松山湖的全部，只是松山湖的大哥，也是松山湖的旗幟。
圖中，面對(duì)未來(lái)的大灣區(qū)大學(xué)立足灣區(qū)，面向未來(lái)。大灣區(qū)大學(xué)（松山湖校區(qū)）將依托優(yōu)越的地理位置和豐富的研究資源，建設(shè)“學(xué)科+大科學(xué)裝置（科研機(jī)構(gòu)）+龍頭科技企業(yè)”科教產(chǎn)合作共同體，打造成活力迸發(fā)的創(chuàng)新源頭、人才港灣。
圖中，還有全國(guó)唯一的國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室，散裂中子源實(shí)驗(yàn)室，當(dāng)年中國(guó)的科學(xué)家到日本學(xué)習(xí)想看一下，被日本拒絕，回國(guó)后下決心自己搞了一個(gè)。
圖中，還有，廣東省一共規(guī)劃了四個(gè)省級(jí)實(shí)驗(yàn)室，深圳的對(duì)標(biāo)下一代信息技術(shù)在南山，廣東的對(duì)標(biāo)生物和健康在科學(xué)城，佛山的對(duì)標(biāo)高端裝備制造在三山新城，而東莞的對(duì)標(biāo)新材料就在松山湖。
圖中，還有東莞理工學(xué)院、廣東醫(yī)科學(xué)大學(xué)、北京大學(xué)光電研究院、香港城市大城（籌建）等等。
再來(lái)看一下松山湖片區(qū)的產(chǎn)業(yè)分布。
來(lái)源：東莞房姐
在大松山湖片區(qū)中。
松山湖核心區(qū)>大朗=寮步>大嶺山。
松山湖核心區(qū)，很好，問題也是，無(wú)新房。
其它排序和選籌，還是地段、產(chǎn)業(yè)、配套、規(guī)劃的綜合，以及，松山湖北站CBD的權(quán)重和規(guī)劃。
松山湖重心向北
來(lái)源：東莞房姐
松山湖北部CBD已經(jīng)開始展現(xiàn)了，35萬(wàn)方的華潤(rùn)綜合體，包括萬(wàn)象匯商業(yè)中心、240高寫字樓地標(biāo)、酒店，今年就要開業(yè)了。
2022開業(yè)的華潤(rùn)萬(wàn)象匯
松山湖向北，松山湖大道權(quán)重很高，沿線是松山湖CBD、山姆會(huì)員店、華潤(rùn)萬(wàn)象匯、東莞銀行等，全在這條線上。
上圖所示，松山湖CBD西側(cè)還在規(guī)劃中的創(chuàng)意生活區(qū)，規(guī)劃有300米高、150米高的地標(biāo)建筑，屆時(shí)對(duì)于整個(gè)松山湖城市界面的推動(dòng)是立桿見影的。
上圖，再次標(biāo)注提醒了東莞的核心及位置，所以，任何選籌，一是不要離這個(gè)城市最核心的地段太遠(yuǎn)，二是不要離這兩大CBD太遠(yuǎn)，三是不要偏離城市的發(fā)展主軸。
上圖中的科技創(chuàng)新軸，是最夯實(shí)，也最實(shí)在的，有現(xiàn)在，有未來(lái)。
再綜合軌道、產(chǎn)業(yè)、配套、開發(fā)商、產(chǎn)品、價(jià)格、規(guī)劃，果斷下手即可。
來(lái)源：東莞房姐
東莞是鎮(zhèn)區(qū)型經(jīng)濟(jì)，上圖標(biāo)注了2021各鎮(zhèn)區(qū)的價(jià)格，也標(biāo)注了各鎮(zhèn)的地理位置。
其實(shí)一切都是常識(shí)，不存在所謂的洼地，好的就是貴，貴的就是好。
松山湖，主要看寮步和大朗。
中心城區(qū)，主要看南城和東城（莞城主要是老房子，萬(wàn)江偏離了主方向）。
基于價(jià)格，房源可選，未來(lái)空間。
來(lái)源：東莞房姐
再來(lái)看人口，也就知道為什么直接放棄了貌似離松山湖CBD很近的東坑，因?yàn)?，沒人。
所以，寮步和大朗相對(duì)更為推薦，價(jià)格更低，隨著松山湖界面一步步改變，未來(lái)的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步夯實(shí)，并逐步靠近松山湖核心。
相信的，要跟著米宅一起干的，加微信吧，趕在5月底之前，干東莞！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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