?作者：和卿
?來(lái)源：米筐投資（ID:mikuangtouzi)
為了提升需求，昨日（5月15日），央行和銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)首套房的貸款利率，按照5年期以上LPR4.6%算，也就是說(shuō)自住的首套房貸款利率可以低至4.4%。
這利率，絕對(duì)的信貸出廠價(jià)。
圖1丨中國(guó)人民銀行
可以預(yù)見，不久之后的官方全面降息也會(huì)到來(lái)，甚至還有可能進(jìn)一步降準(zhǔn)，進(jìn)一步壓低利率，類似2020年的專項(xiàng)再貸款再貼現(xiàn)計(jì)劃也會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)，提升企業(yè)的需求。
當(dāng)前的情況一句話總結(jié)，就是：國(guó)家盡一切手段降價(jià)來(lái)刺激社會(huì)需求。
所幸，沒有進(jìn)一步打開關(guān)著老虎的牢籠，依然走房子拉經(jīng)濟(jì)的老路。
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13日公布社融數(shù)據(jù)，無(wú)論是居民端還是企業(yè)端，都不愿意融資去投資去消費(fèi)。
整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都顯得異常疲弱。
原因嘛，有疫情下動(dòng)態(tài)清零對(duì)營(yíng)商環(huán)境的擾動(dòng)、有國(guó)際高漲的生產(chǎn)資料價(jià)格制約，其根本是沒有賺錢的預(yù)期和“廣泛的項(xiàng)目”。
經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候都這樣，完全沒有必要散布恐慌，甚至以看戲的角色冷嘲熱諷。
經(jīng)濟(jì)不景氣受傷的還是絕大多數(shù)人，沒有投資消費(fèi)活動(dòng)就沒有更多的就業(yè)崗位，沒有更多的就業(yè)崗位就沒有持續(xù)的收入，沒有收入就沒有進(jìn)一步投資消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)力。
這是一個(gè)惡性循環(huán)。
當(dāng)前國(guó)家走凱恩斯救經(jīng)濟(jì)的老路，從擴(kuò)大社會(huì)總需求出發(fā)。
不惜一切地創(chuàng)造需求：
國(guó)家背杠桿搞基建；在他國(guó)加息掣肘的情況下，依然降準(zhǔn)降息等讓企業(yè)融資成本降低，激發(fā)企業(yè)投融資需求；現(xiàn)在開始降低房貸利率來(lái)激發(fā)居民需求。
眼瞅著二季度還剩一個(gè)半月，二季度的需求無(wú)法激活，實(shí)現(xiàn)今年5.5%GDP的目標(biāo)壓力就要留到后半年了。
需求的激活效果到底咋樣，不敢下結(jié)論，但效果不行就還會(huì)下猛藥，總會(huì)降到一定的價(jià)格產(chǎn)生需求。
就像一件商品，一旦降價(jià)就免不了會(huì)激發(fā)一部分消費(fèi)者。
更何況買房子的貸款利率價(jià)直接給你壓到出廠價(jià)，而且還是通脹溫和上漲的背景下。
但是，這并不意味著房子能重回巔峰，恰恰意味著房子真的會(huì)步入“房住不炒時(shí)代”——“L”型房子供給。
圖2丨標(biāo)普對(duì)地產(chǎn)銷售額的趨勢(shì)預(yù)測(cè)
對(duì)于還試圖靠炒房賺錢的人算是最后的離場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于想擁有一套自己房子的年輕人會(huì)慢慢出現(xiàn)越來(lái)越多的利好。
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受房?jī)r(jià)之苦已多年，擠壓居民其他需求飽受詬病，進(jìn)一步依靠房?jī)r(jià)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也變得不現(xiàn)實(shí)，“房住不炒”就是國(guó)家掐斷這條路的態(tài)度。
掐斷資金供給，給前期影響居民幸福指數(shù)的房子降降溫；監(jiān)管資金超額鎖定，一方面保交付另一方面抑制地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)張。
只是在價(jià)格上還不敢下狠手，房地產(chǎn)稅也遲遲不敢上馬，其目的就是要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸。
圖3丨來(lái)源標(biāo)普，中國(guó)樓市價(jià)格環(huán)比變動(dòng)
這也是我認(rèn)為的這次沒有放出關(guān)在籠子里的老虎的原因。
態(tài)度上國(guó)家仍然維持房住不炒的基調(diào)，不繼續(xù)磕地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)這味致人上癮的毒藥。
犧牲短期增長(zhǎng)而追求長(zhǎng)期利益是國(guó)家態(tài)度上傳遞出來(lái)要走，而且理論上也需要走的路，地產(chǎn)的去杠桿只為后續(xù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型騰挪空間。
畢竟搞制造搞科技的都去炒房那還得了。
當(dāng)然，任何能極大滿足人需求的商品，都必然會(huì)經(jīng)歷昔日的光輝，而回歸平衡，即便沒有管控也會(huì)如此。
事實(shí)上，2016年就已經(jīng)有精明的地產(chǎn)商悄悄地退出或者縮減自己的債務(wù)來(lái)應(yīng)對(duì)可以預(yù)期的利潤(rùn)萎縮及監(jiān)管。
畢竟，價(jià)格貴了需求必然會(huì)萎縮；利潤(rùn)大了，參與的人一多也必然會(huì)擠壓利潤(rùn)空間。
所以，這一輪房地產(chǎn)去泡沫后，房子的未來(lái)是回歸它原本的價(jià)值，隨后跟隨市場(chǎng)享受略高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的投資收益，并只會(huì)在“某一糟糕的環(huán)境下”短時(shí)間享受高收益。
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這一過(guò)程是先擠，后回歸。
房地產(chǎn)有沒有泡沫暫且不論，只要有一樣?xùn)|西的收益率超過(guò)它，或者持有房子的成本難以覆蓋，存量的供給就會(huì)出現(xiàn)壓低房?jī)r(jià)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況到底怎么樣，后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)說(shuō)了算。
反正，樓市很難是以前瘋狂的模樣。
一則，國(guó)家保障性住房的供給再大大增加。各地已規(guī)劃到2025年新增保障房八九百萬(wàn)套，相當(dāng)于商品房市場(chǎng)的10%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這塊大蛋糕，政府分走的部分在變大，留給商品房市場(chǎng)的部分就會(huì)變小。
二則，過(guò)去二十年，以政府地皮驅(qū)動(dòng)融資的城鎮(zhèn)化建設(shè)，有巨大的需求，量?jī)r(jià)齊升下地產(chǎn)公司的高杠桿模式行之有效，杠桿越大，股權(quán)回報(bào)越高；唾手可得的融資環(huán)境，使開發(fā)商能夠在收拾完舊項(xiàng)目之后，迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)新的項(xiàng)目。而當(dāng)前行業(yè)盈利空間縮小，融資變的困難，加之高房?jī)r(jià)對(duì)需求的打壓嚴(yán)重影響之后的長(zhǎng)期發(fā)展。
必須平抑這顆毒瘤。
回歸它本該有的價(jià)值，并由市場(chǎng)決定它的價(jià)格，將是后續(xù)一段時(shí)間的常態(tài)。
這一段時(shí)間也是地產(chǎn)格局重新洗牌的時(shí)間。
那些未完工預(yù)售住宅越多，風(fēng)險(xiǎn)越大；而平均售價(jià)越高，資產(chǎn)地段或質(zhì)量越好的企業(yè)化解沖擊的能力越強(qiáng)。
圖4丨來(lái)源標(biāo)普《中國(guó)樓市回穩(wěn)將滯后于政策放松》
屆時(shí)，房地產(chǎn)也將迎來(lái)以國(guó)有地產(chǎn)為核心的（寡頭）壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局。
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在中國(guó)，房子作為占用土地使用價(jià)值的部分，除了有些真實(shí)地凝結(jié)人類“藝術(shù)”價(jià)值之外，如北京四合院、上海老洋房等，更多的價(jià)值幾乎全部集中在土地的使用價(jià)值之上。
而土地的使用價(jià)值又很大程度上取決于城市的綜合服務(wù)水平。
所以，未來(lái)的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)因城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的不同而迎來(lái)“價(jià)格分層”，但整體會(huì)趨于平穩(wěn)。
房?jī)r(jià)的上漲只會(huì)成為遇到市場(chǎng)沒有更好收益率時(shí)候的保值手段，享有略高于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的最后“保值品”。
但是不管怎樣，房貸降息并逐步下行向LPR靠攏的趨勢(shì)不會(huì)因?yàn)檫@次直接到達(dá)而改變。
對(duì)大伙，都是好事兒！
（完）
責(zé)任編輯：raojunling
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