稿子寫好的時(shí)候，蘇州新政還沒出，這不，剛剛，蘇州樓市新政已經(jīng)出了，將進(jìn)一步刺激整個(gè)市場(chǎng)，這是一定的。2022年5月9日開始執(zhí)行的蘇州樓市新政：
1、新房限售3年變2年，這個(gè)其實(shí)不重要。2、二手房限售取消，這個(gè)其實(shí)也不重要。3、不限購區(qū)域的房子不計(jì)入蘇州家庭套數(shù)，目前是常熟和張家港，未來太倉和昆山如果限消限購，就可以加進(jìn)來，這個(gè)有用，可以釋放很多要進(jìn)入蘇州主城的需求。4、二胎及以上家庭購房不限售，這個(gè)其實(shí)不重要。
5、王炸是這條：外地人由累計(jì)2年社保改為連續(xù)6個(gè)月社保。也正是因?yàn)橥跽ㄟ@條，5月8日開始，蘇州各個(gè)售樓部已經(jīng)明顯升溫了。
周一上午的時(shí)候，我和米宅上海的夏良、米宅多個(gè)主編同事開了視頻會(huì)議，就新政下的蘇州樓市進(jìn)行了探討，要不要調(diào)整策略？
答案是：無須調(diào)整，米宅之前對(duì)蘇州的選籌邏輯未變。米宅蘇州策略：
1、第一選項(xiàng)是去搖號(hào)園區(qū)人才房，但你很難搖到。
2、第二選項(xiàng)是用3萬的價(jià)格在蘇州優(yōu)中選優(yōu)，北強(qiáng)于南，東強(qiáng)于西。
3、放棄科技城、科學(xué)城、太湖新城。
4、放棄所有2萬以下的區(qū)域和樓盤。
所以，文章趕緊就發(fā)了吧，再晚，好房子都沒有了。我身邊的人都知道，上個(gè)月，我剛在蘇州買了一套房。是蘇州高鐵新城的金茂旭輝春和萬象，11層小高層，我買的是7層143平的四房戶型，單價(jià)31000元/平米。上一期，我的這套房子也是要開盤靠搶的，很多朋友沒買到心儀的房源。我肯定不會(huì)瞎買，我也肯定不會(huì)瞎推薦，今天的稿子就是要告訴你，上一期沒有買到房子的，下一期很快要開了。
一，我不會(huì)瞎買，畢竟一套房總價(jià)也是446萬，誰的錢都不是風(fēng)刮來的。
二，買是因?yàn)榭春?，我是真誠推薦，認(rèn)可這個(gè)價(jià)格，這兒的未來。三，推薦樓盤，旭輝會(huì)給米宅一點(diǎn)營銷費(fèi)用，一是很少，二是三方共贏，咱不賺昧良心的錢。規(guī)劃紅利+政策紅利+限價(jià)紅利+產(chǎn)品紅利=干！站在2022年的4月，面對(duì)未來，我們能看到幾個(gè)確定性的趨勢(shì)？
3、全國性的私立學(xué)校轉(zhuǎn)公辦。漲不漲不好說，但對(duì)于優(yōu)質(zhì)城市來說，托底，底部，盤整，這是肯定的了。
然后，你在這些優(yōu)質(zhì)的城市里再依著大基建、民轉(zhuǎn)公找未來的可預(yù)期轉(zhuǎn)折的標(biāo)的物即可。蘇州，調(diào)控快三年了，最好的入場(chǎng)周期時(shí)點(diǎn)。而我買的旭輝春和萬象，就是這樣的標(biāo)的物。
2、結(jié)清就可以首付30%，有一套在還可首套40%。目前都還沒有到來，我已經(jīng)支付了30%首付款。目前，結(jié)清還要首付50%，有一套在還需要首付80%。我不知道我能否趕得上，但放松是趨勢(shì)，所以我結(jié)清了其它的貸款，迅速辦好了結(jié)清證明，用以搶跑政策窗口期。
1、限價(jià)放松之后的限價(jià)紅利消失。2、限貸放松之后的市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)折。所以，你不可能挖到所有的底，你只可以順勢(shì)而為，適可而止。
如果限貸放松了，如果蘇州疫情全面清零了，可能外地資格開發(fā)商就不接受了，你干看著著急了。
如果限價(jià)放松了，如果蘇州疫情全面清零了，外地資格開發(fā)商還接受，但限價(jià)放開價(jià)格上調(diào)，你需要多花錢了。1、順勢(shì)而為很重要，但不可能踏準(zhǔn)每一步。2、不可能挖到最低的底，但對(duì)于的底的判斷要心里有數(shù)。以上部分，是用我自己的經(jīng)歷，向各位分享一下在買房過程中的一些經(jīng)驗(yàn)。
最大的原因是限購政策，蘇州四大新城里，除了高鐵新城，其它三個(gè)都是需要落戶的，這是最大的障礙。
高鐵新城，是唯一的購房資格窗口區(qū)域，具體的可以咨詢文末加二維碼，找米宅同事再了解。而在蘇州未來的發(fā)展大勢(shì)里，高鐵新城是優(yōu)于其它三大新城的（太湖新城、科技城、太湖科學(xué)城、還有汾湖）。用另一句話來理解高鐵新城，就是，蘇州版的上海大虹橋。目前的蘇州高鐵站建筑面積是30萬方，正在擴(kuò)建，要擴(kuò)建到100萬方，13條線。
未來的蘇州高鐵北站，承擔(dān)的是整個(gè)長三角的交通樞紐和中心，疏解大虹橋、上海的人口交通需求。目前是23分鐘到上海大虹橋，未來的快線開通，16分鐘到達(dá)大虹橋。來看高鐵新城這個(gè)規(guī)劃，是不是很NB，是不是很高大上。我把規(guī)劃中的地標(biāo)建筑和高度再標(biāo)一下，兩個(gè)湖，498米高地標(biāo)，環(huán)湖一圈全是超高層地標(biāo)。有人會(huì)說，紙面規(guī)劃不能信啊，規(guī)劃兌現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)啊，這樣理解非常正確，所以，在規(guī)劃兌現(xiàn)里，一是要看政府的力度，二是要看落地的速度。
在這個(gè)規(guī)劃里面，大劇院、國際會(huì)議中心、國際會(huì)展中心、國際文化藝術(shù)體育 中心、美術(shù)館和圖書館，這些，都是政府在投資的。1000多個(gè)房間的國際會(huì)議中心，馬上就要開門營業(yè)了。
會(huì)展中心，已經(jīng)在動(dòng)工建設(shè)了。
最重要的是，以上這些規(guī)劃，都是更未來的，都是高鐵站北面的中北部組團(tuán)，這個(gè)組團(tuán)，真的是太遙遠(yuǎn)了，太遠(yuǎn)期了，周期太長了。我買的房子，是高鐵站南部組團(tuán)，是一個(gè)已經(jīng)幾乎成熟、沒有空地的組團(tuán)。剛剛上面的規(guī)劃圖，都在上圖中建設(shè)控規(guī)圖中正在建設(shè)的中北部片區(qū)。而南部片區(qū)，一是沒有空地了，二是學(xué)校、商業(yè)、地鐵都開業(yè)、運(yùn)營了。24萬方的商業(yè)綜合體吾悅廣場(chǎng)已經(jīng)開業(yè)一年了。蘇州大學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校已經(jīng)開學(xué)了。2號(hào)線已經(jīng)開通運(yùn)營了。成熟的二手房成交價(jià)35000以上也是妥妥的（建發(fā)樓盤，蘇大學(xué)區(qū)）。二手房35982元/平的建發(fā)央譽(yù)，其位置可在上面的高鐵新城南部片區(qū)控規(guī)圖上找到位置，可參考著具體看到各個(gè)樓盤的位置。
再仔細(xì)看上面的建設(shè)控規(guī)圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，高鐵新城的住宅用地很少，商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地很多，這是非常重要的地段價(jià)值，所以，產(chǎn)業(yè)也確實(shí)落地了不少，雖然肯定是不能和園區(qū)相比。下面是高鐵新城目前的入駐產(chǎn)業(yè)。以上這一切，還不是我們要一定購買或者說看好上漲的全部。仔細(xì)看這張圖，我買的樓盤就是這個(gè)春和萬象。
2公里之外就是剛開業(yè)的商業(yè)中心吾悅廣場(chǎng)。
項(xiàng)目東側(cè)一路之隔就是南師大相城實(shí)驗(yàn)小學(xué)（公立）。
項(xiàng)目北側(cè)一路之隔就是南師大蘇州實(shí)驗(yàn)學(xué)校（小學(xué)、初中、高中），這個(gè)學(xué)校是私立的，以前是很知名的學(xué)校。如今，要私轉(zhuǎn)公了，私立轉(zhuǎn)公立了。客觀的說，我并不支持私轉(zhuǎn)公，因?yàn)槿绻撬搅?，可以讓學(xué)費(fèi)和房價(jià)共同分?jǐn)偢蝗说男枨?，但如果私轉(zhuǎn)公，所有教育的需求就只能用房價(jià)來衡量了，短期利于窮人，長期一定是對(duì)窮人的傷害，這是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)問題。但，我們無法左右這些政策，但不管如何，對(duì)于春和萬象這個(gè)小區(qū)來說，對(duì)于它的房價(jià)來說，肯定是利好，極大利好。看看南師大蘇州實(shí)驗(yàn)學(xué)校的排名和成績，想想民轉(zhuǎn)公之后的效果吧。雖然還沒有落地，落地要在今年9月份了，但，這，就是對(duì)機(jī)會(huì)的判斷和把握。學(xué)區(qū)的加持，在二手房市場(chǎng)上漲20%及以上，是妥妥的。想像一下2020年的上海浦東張江湯臣豪園二期，隔壁的張江教育集團(tuán)學(xué)校民轉(zhuǎn)公，二手房直接從9萬漲到了16萬，漲到讓你驚掉下下下下巴。
我在2019年初以單價(jià)9600/平的價(jià)格買入了長沙梅溪湖一期的房子，162平，買入的理由很簡(jiǎn)單，就是長沙一刀切的限價(jià)，全城限價(jià)9970元/平，而這個(gè)房子最大的問題就是高容積率47層。在我的理解里面，30年以后，這種超高層的房子，都會(huì)非常的雞肋。所以，這兩年的建倉，我都是盡可能的買入低容積率的、強(qiáng)產(chǎn)品化的、強(qiáng)品牌化的房子。蘇州首個(gè)市政雙供社區(qū)（供熱、供冷），保持室內(nèi)溫度常年宜人的20多度。
旭輝的品牌、物業(yè)、產(chǎn)品加持，和金茂雙方合作，不差資金。6、南部片區(qū)已經(jīng)接近成熟，二手房已經(jīng)形成。
8、外地人2年社保變半年，窗口期5.9日剛剛開啟。6、高鐵新城中北部片區(qū)剛剛開始，仍有大量想像空間和無限可能。7、中北部片區(qū)剛開始，政府投入仍將巨大，因?yàn)橥恋剡€沒開賣。下一期即將在5月開盤，175套房子，目前是排號(hào)認(rèn)籌中，新政一出，肯定是要熱搶了，抓緊時(shí)間聯(lián)系米宅同事，抓緊時(shí)間視頻帶看，抓緊時(shí)間辦理購房資格，能不能買到隨緣吧。買到就是開心到，可居，可租，可售，妥妥的長三角核心區(qū)核心資產(chǎn)，穩(wěn)穩(wěn)的幫你在未來穿越周期。除了我看好的高鐵新城，新政之下，也可以依著北強(qiáng)于南、東強(qiáng)于西的邏輯在蘇州其它區(qū)域選籌，區(qū)域和樓盤也幫你都篩選好了，可以掃碼咨詢。 （完）
責(zé)任編輯：raojunling
源自公眾號(hào)《米宅米宅》
研究全國城市房價(jià)、宏觀趨勢(shì)、回報(bào)率、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理，倡導(dǎo)實(shí)地走訪和一線調(diào)研，
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